Totalmente de acuerdo.

Los promotores no palilleros, sin embargo, hacen la “tasación inversa” para saber si el precio del suelo que les ofrecen es asumible o no: partiendo del precio de venta de la zona, restan los costes de construcción, luego un 22% sobre los costes de construcción en concepto de gastos generales (licencias, tasas, honorarios técnicos, gastos administrativos,...) y finalmente un 25% de beneficio bruto sobre el p.v.p.. El resultado sería el precio del solar en ese momento (¡y acostumbra a cuadrar con el del promotor palillero!).

Del 25% de ese beneficio bruto hay que descontar luego gastos de comercialización, comisiones de venta, gastos financieros, plusvalías y el Impuesto de Sociedades.

Lo habitual es que el propietario del suelo (que el más tonto fabrica aviones), haya realizado ya esa “tasación inversa” y encima añada algo más en concepto de “que cuando vendas dentro de un año y medio o dos, venderás más caro”. Y muchos promotores sucumbían a ese chantaje porque había cola para comprar.

En zonas exclusivas de grandes capitales la repercusión del suelo llega a ser el 50% del p.v.p., por ejemplo en el Paseo de Gracia de Barcelona.

Los promotores no pierden dinero por bajar el precio de los pisos, naturalmente, porque:

1.- La mayoría de promociones en construcción ya están medio vendidas. Pueden bajar el precio de los pisos que les quedan y ganar menos en lo que queda por vender en esa promoción concreta

2.- Tal y como está el asunto, los prepepitos que firmaron un precontrato y se han rajado van a palmar la fianza, y ese dinero lo ingresa el promotor a cambio de nada.

3.- No ganar un 200 % en cada operación no es perder dinero, es sencillamente ganar menos que en ejercicios anteriores (están mu mal acostumbrados...)

4.- El precio de venta y el precio de coste están en una relación de 3 a 1 (o más), y toavía hay muuuuucho margen de bajada.

5.- De aquí al verano no presentar suspensión de pagos se va a convertir en una ganancia (quien lo iba a decir...)

6.- Aunque pierdan dinero este año (perder de verdad, no dejar de ganar), en un cómputo quinquenal (no digamos nada si es de los últimos 10 años) su patrimonio, nivel de vida y tal dará un saldo positivo unas 5 veces (posiblemente en muchos casos más) más alto que el de su vecino currela, empresario, funcionario etc...

Y para muestra un botón: empresa de reformas integrales (2 socios) ve oportunidad de negocio en la burbuja inmobiliaria y compran los bajos de 3 portales contiguos en un edificio de 40 años por 200 millones ptas en 2004 (unos 600 metros cuad). Los habilitan como vivendas de 2 habitaciones (50-60 metros), permiso de primera habitación del hay-untamiento, accesos renovados (portal, acera...), y los renuevan completos (suelos, ventanas, fontanería, electr, carpintería...) cocina y baño incluidos. En total sacan 4 viviendas por portal, total 12 viviendas. No es VPO, no es vivienda nueva, no es vivienda usada, es aprovechar lo que hay y sacarle rendimiento. Pues bien, las primeras 8 viviendas las venden por unos 25 kilos cada una (2006-2007). Les quedan cuatro. Año 2008; no las venden ni atiros. Las bajan a 22 kilos. Luego a 21. Luego a 20. Hasta cuanto pueden bajar? Aunque los bajen a 17 , con la venta de una vivienda cubren prácticamente el 100 % de gasto inicial (recordemos que la primera 8 las pulieron por 25-26 kilopesetas). Quedan tres viviendas, 17x3 son 51 kilos a repartir entre dos por unos 20 meses de curro. Merece la pena? Vaya que sí...
Palmarán pasta? yo creo que no.

Promotores del mundo

recordad

__________________