Iniciado por animosa

EL CURSO MÁS NEGRO DE LA ÚLTIMA DÉCADA

2008, el año del final del 'boom' inmobiliario

* Los expertos creen que la demanda normal de pisos no sobrepasa las 450.000 unidades
* A pesar del temporal que azota al sector, hasta septiembre se sellaron 670.591 hipotecas



MADRID.- Estos días se escriben las páginas finales del curso más negro para el mercado de la vivienda de la última década. La palabra 'boom', reina de las crónicas inmobiliarias durante años que parecían sin término, cedió su trono a vocablos del tipo desaceleración y ajuste, que a su vez han sido sustituidos por el nada eufemístico término 'crisis'.

Las ramas de los mensajes pesimistas, sin embargo, impiden ver un bosque residencial que no está ni mucho menos muerto. Las estadísticas desmienten con rotundidad la ahora tan socorrida sentencia de que "nadie compra", un dicho tan cierto en la actualidad como el de "el precio de las casas no baja nunca".

Una de las cifras más elocuentes que avalan que la vida inmobiliaria sigue es el dato de las compraventas en los nueve primeros meses del año: 448.146 (231.926 casas nuevas y 216.220 usadas). Los expertos consideran que la demanda razonable de vivienda para un país con la evolución demográfica de España se sitúa entre las 400.000 y las 450.000 unidades anuales, con lo que, a falta de sumar las operaciones del último trimestre del año, en el ejercicio de la crisis se han vendido más hogares de los que teóricamente se necesitan.

Vuelta a la normalidad

Es cierto que este dato se queda chico si se compara con el máximo registrado en 2005, cuando 989.341 inmuebles cambiaron de manos. Pero no hay que obviar el detalle de que lo excepcional era aquello, cuando los especuladores invertían en ladrillos que se revalorizaban de manera espectacular.

Durante 2008, los andaluces han sido los compradores más activos (97.933 viviendas), seguidos de lejos por los valencianos (60.950) y los catalanes (51.149). Los madrileños ocupan sin rival a la vista el cuarto puesto del ranking, con 49.232 operaciones de compraventa los tres primeros trimestres del año.

A lo largo de ese periodo, en el conjunto de España se han vendido casi tantas casas nuevas (51,7%) como de segunda mano (48,3%). La región donde más se ha estrenado es Navarra, con un 66%, y donde menos en Extremadura, ya que apenas tres de cada 10 adquirentes han optado por hogares que aún no han tenido propietario.

Las hipotecas, por su parte, han cobrado un protagonismo en 2008 distinto al del 'boom', pero a pesar de que se ha reducido el número de préstamos concedidos y, por tanto, el capital total, se han producido 670.591 nuevas contrataciones, un número suficiente como para considerar que las casas se continúan vendiendo a pesar del grave bajón sufrido por el sector inmobiliario.

Saldo hipotecario

El último informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), realizado en diciembre, refleja que "el pasado mes de octubre el saldo de crédito hipotecario gestionado alcanzó un volumen total de 1.088.796 millones de euros, lo que supone en términos absolutos un crecimiento de 58.917 millones de euros con respecto al año anterior, y una tasa de variación interanual del 5,7% en relación al 16,8% de octubre de 2007".

La estimación de la AHE sobre el balance que dejará 2008, a falta de los datos de los dos últimos meses, que, como siempre, no se conocerán hasta el próximo ejercicio, es que "el crédito hipotecario ha seguido creciendo moderadamente mes a mes". Según la misma organización, a final del ejercicio inmobiliario que ahora se acaba podría haber contratados cerca de un millón de préstamos hipotecarios con un valor aproximado de 180.000 millones de euros.

El importe del crédito medio solicitado durante los nueve primeros meses del año fue de 1.827 euros por metro, de acuerdo el Colegio de Registradores de la Propiedad. La inmensa mayoría de las hipotecas solicitadas sigue siendo a tipo de interés variable (98,5% del total). La duración del periodo de amortización, de media, asciende ahora a 26,9 años (323 cuotas). Hasta septiembre, los pisos se habían revalorizado sólo un 0,7% interanual, según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda.

Descenso de los precios

Aunque este dato no lleva signo negativo delante sí puede traducirse en un descenso real de los precios, ya que han crecido muy por debajo de lo que lo ha hecho el nivel de vida. De hecho, el IPC se situaba ese mismo mes en el 4,5%, casi cuatro puntos por encima de la revalorización de los inmuebles. El porcentaje de variación trimestral sí que arroja ya un saldo en números rojos: -0,7%. Aquel 18% anual al que llegaron a encarecerse las viviendas en pleno apogeo del 'boom' ya parece cosa de ciencia ficción.

Además, estos datos oficiales son los más comedidos, ya que múltiples estudios no oficiosos estiman que las rebajas han podido tocar ya un fondo del 25%. Y bajando. Buenas noticias, pues, para los compradores y todo lo contrario para los que planean hacer una hucha abultada vendiendo sus propiedades.

Por regiones, incluido ya el ajuste de precios, la comunidad menos asequible para comprar una vivienda libre sigue siendo País Vasco (3.023 euros/m2), aunque Madrid le pisa con firmeza los talones (2.894 euros/m2). La tercera plaza en el podio de las caras es para Cataluña (2.470 euros/m2).

La vivienda protegida, por su parte, cuesta casi la mitad que la libre, 1.123 euros/m2, según los últimos datos facilitados por el Ministerio de Beatriz Corredor. Con la lupa puesta en las comunidades autónomas, la más asequible se sitúa también en Extremadura (914 euros/m2), si bien en la parte de arriba de la tabla la situación cambia en comparación con la libre: la encabezan, por este orden, Cataluña (1.276 euros/m2), Navarra (1.270 euros/m2) y País Vasco (1.254 euros/m2).

209.378 visados

Sí se ha notado un descenso muy significativo en el número de viviendas visadas por los colegios de arquitectos. Hasta septiembre se había autorizado la construcción de 209.378 casas (176.851 libres y 32.527 protegidas), cuando en 2007 se aprobó la edificación de más de 600.000 inmuebles. Aunque hubiera seguido este ritmo de concesión de licencias hasta diciembre, 2008 terminaría con unas 280.000 casas autorizadas.

A este freno en la instalación de nuevas grúas contribuye, entre otros factores, el hecho de que se hayan acumulado alrededor de un millón de pisos sin vender. De hecho, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) prevé que el año que viene se empezarán sólo 150.000 unidades, ni una cuarta parte de las 920.199 de 2006, el año cumbre del 'boom' inmobiliario.

Casas de menor tamaño

Si la fuente es el Ministerio de Fomento, que sólo tiene en cuenta el tamaño del hogar propiamente dicho, la cosa se encoge notablemente: 96,8 metros cuadrados (frente a los 98,2 del año pasado) para los inmuebles construidos en bloque y 172 para los chalés, que ganan seis metros respecto a la última estadística realizada por el departamento de Magdalena Álvarez.

De media, según un informe del Ministerio de Vivienda, las promociones de obra nueva que se edifican en España cuentan con 50 unidades por proyecto. Los compradores que se encuentran con mayor número de vecinos en sus edificios son los andaluces (65 casas) y los madrileños (64,7), mientras que los que gozan de mayor intimidad son los que tienen domicilio en País Vasco (33,8).

La evolución del precio y el 'stock'

En todas las ruedas de prensa tras la publicación trimestral de los datos sobre precios a la ministra de Vivienda se le pide que pronostique cómo va a evolucionar el coste de las casas en los próximos meses. Y Beatriz Corredor, muy prudente, siempre contesta lo mismo: que no corresponde a su departamento eso de ‘sacar la bola de cristal’ y hacer vaticinios de futuro.

Quizá no hace mal en descartar la opción de aventurarse. En menos de una década la vivienda ha llegado a crecer un 18% anual y a bajar en términos reales, ya que según las últimas cifras publicadas se ha revalorizado por debajo de lo que lo ha hecho el nivel de vida. Cualquiera se pone a hacer quinielas...

A falta de versión oficial, está el análisis predictivo de una de las voces más autorizadas del sector, la del Servicio de Estudios de BBVA. Según su último informe, el desajuste entre la oferta y la demanda se habrá traducido en una caída de los precios nominales de las casas en España del 0,5% a finales de este año, si bien considera que este proceso de abaratamiento se agudizará durante los próximos dos ejercicios (un 5% en 2009 y un 8% en 2010).

Según el banco que preside Francisco González, el "necesario" proceso de reencuentro entre ambas variables no se producirá como pronto hasta dentro de dos años, cuando comience a reabsorberse el 'stock' de viviendas sin vender. De esta forma, es de esperar que los recortes de precios ya no sean "significativos" en 2011, informa Europa Press.

Así, durante este limbo, el número de pisos nuevos sin comprador en manos de los promotores (que cifra ya entre 800.000 y 1,4 millones de unidades) seguirá creciendo hasta alcanzar máximos a principios de 2010.


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Iniciado por Casika

Animosa, el día que veas tu VPO -aún en construcción- más cara que la vivienda libre, te harás caca encima. Todo esto suponiendo que acaben algún día "tu" VPO -del banco y sin construir-