Dicen que cuando el diablo no tiene nada que hacer con el rabo mata moscas, y en mi caso me he dedicado a ver que tipo de datos hay en la página del ministerio de vivienda:

Estadísticas -

Resulta bastante curioso que los datos de precio de vivienda que aparecen publicados son aquellos basados en tasaciones y en los que parece que el precio nunca baja (o sube ligeramente por debajo del IPC). En la misma página, existen los datos de transacciones inmobiliarias por municipios, provincias y comunidades autónomas y además los precios de dichas transacciones, desglosadas por vivienda total, vivienda protegida, vivienda libre, vivienda nueva y vivienda usada. (el archivo es un excel de 40 megas bastante jugoso que tiene los datos desde 2004 hasta el tercer trimestre de 2008)

Por si fuera poco, siguiendo los datos de transacciones de los últimos años para vivienda libre nueva, uno puede realmente saber cuál es la demanda real de dicha vivienda y cuánto sería lo que se debería construir, para poder comparar con el otro fichero que tienen sobre el número de viviendas terminadas. De esta manera podemos realmente saber el stock de vivienda nueva sin vender. Me sorprende muchísimo que la prensa de este país de pacotilla no sea capaz de meterse en los datos del ministerio y sacar sus propias conclusiones y repetir como papagayos lo que dice la nota de prensa sacada desde el ministerio (la vivienda sube por debajo del IPC) o los representantes de las inmobiliarias (el stock de vivienda nueva está entre 500.000 y 1.000.000).
Pues bien, ambos "dogmas" son falsos, y como digo los datos son públicos y están en la página del ministerio de vivienda.


Comencemos con el número de transacciones de vivienda libre. Como se ha comentado en este foro, la vivienda nueva parece seguir disfrutando de las rentas de los años pasados. Es decir las transacciones que aparecen ahora son el resultado de los contratos de compra-venta efectuados sobre plano. Como veréis la bajada de venta en vivienda nueva es aún leve, pero habrá que esperar algún trimestre más para ver como se hunde.
El auténtico desplome viene de la vivienda de segunda mano, se vende sólo un 33% de lo que se vendía hace 2 años!!
Y lo que es más insólito aún, desde hace un año se vende menos vivienda usada que nueva.



Alguien pensaba que las grandes ciudades estaban a salvo? Pues el castañazo es aún mayor en Madrid y Barcelona. Las transacciones de vivienda usada han caído un 80% desde máximos en el caso de Barcelona.

Con los datos de números de transacciones de vivienda libre y comparando con la estadística de vivienda libre terminada, podemos hacernos una idea del stock que se ha ido creando (los datos de 2008 corresponden a los tre primeros trimestres):



Es decir, en España se han vendido poco más de 300.000 viviendas nuevas al año mientras que se han ido construyendo más de 500.000 cada año. Por si fuera poco, hay que ver que sin que haya terminado 2008 el stock crece a mayor velocidad. Asumiendo que todo lo construido anteriormente a 2003 está completamente vendido, hay un stock de al menos 1.200.000 viviendas nuevas, es decir, se necesitan al menos 4 años sin construir para absorberlo

Muy currado y muy interesante. Por cierto, los colores los has elegido tú? Publicidad subliminal

Una cosa; en el último gráfico, en el que aparecen los datos de madrid, ¿las cifras son reales o son nominativas? es decir, el 30.000 (por ejemplo), se refiere específicamente a 30.000 transacciones o es un número indicativo?

Es que me parece bastante fuerte que en el tercer trimestre de 2008 se hayan producido 5.000 transacciones de cada en Madrid

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Por otro lado, después de observar que el desplome en las compraventas proceden de la vivienda usada cabría esperar que sea precisamente la vivienda usada la que deba estar corrigiendo el precio más rápidamente, y de hecho se va aproximando a casi un 10% desde máximos (la vivienda nueva habría caído un 5%):



Y de nuevo en Madrid y Barcelona es aún más acusado (de nuevo hay que romper el mito de que las grandes ciudades están a salvo). En Madrid la nueva cae un 10% y en Barcelona es la usada la que cae prácticamente un 20%:





Veremos como son los datos del cuarto trimestre de 2008 cuando la contracción de crédito ha sido aún mayor. Para ello habrá que esperar unos meses más

Las cifras son reales. En Madrid había de 25.000 a 30.000 transacciones cada trimestre (unas 9.000 por mes), en este último trimestre sólo se han colocado 9000 viviendas (3.000 por mes, la mitad usada y la mitad nueva). Y sí, aunque cueste creerlo, las transacciones han caído un 66%!!!

PD: Lo de los colores ha sido por casualidad. Tengo mi propia ideología y me horrorizan los símbolos.

Se contrae el credito para nuevas hipotecas, pero no para subrogarse a hipotecas ya abiertas.

Por eso es tan dificil comprar una vivienda usada, sobre todo si hay que abrir una nueva hipoteca. Muy dificil por tanto vender una vivienda libre de cargas a "precio de mercado".

Pero es mucho mas facil subrogarse a una hipoteca ya concedida al promotor que amenaza en entrar en morosidad o al propietario hipotecado que ha entrado en morosidad. Idem para pisos que el banco se ha "comido" porque el promotor ha suspendido pagos.


Resumiendo:

- Dificil crear una nueva deuda.

- Facil asumir una deuda ya creada.

Muy buena la información!!

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Sí, y gracias a Dios, el grifo del crédito NUNCA volverá a abrirse de la forma en que hemos visto para la compra de vivienda

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Es cierto que el informe de transacciones recibe menos atención de la que merece.

Os dejo el artículo que escribí hace un par de días con gráficas similares, pero corrigiendo los datos por inflación y para analizar porque las caídas de vivienda nueva son aparentemente menores:
http://www.ensilicio.com/2008/12/gra...nda-usada.html

Mi hipótesis es que los datos de vivienda nueva tienen un desfase de varios meses (los pisos nuevos que se han escriturado en 2008 —y que por tanto aparecen en las estadísticas con esa fecha— son pisos que mayoritariamente se compraron en 2006 y 2007).

Por cierto, no había reparado en los datos de Madrid y Barcelona hasta ver tus gráficas y me he quedado atónito, sobretodo con el descenso brutal del número de transacciones. Madre mia.

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¿Qué quieres decir? ¿Que el número de transacciones y el precio se han contraído simplemente por la falta de crédito? Hay que ser muy, pero que muy simple para pensar así.