En Martinsa no salen los números
El 70% de las deudas comunicadas al juzgado no casan con la contabilidad
- Todavía es difícil tener información fiable de la fusión con Fadesa
- Las nuevas tasaciones reducen en más de 3.000 millones la valoración de activos
Presenta la mayor suspensión de pagos de la historia de España y prepárate para ver cómo crecen los acreedores a tu alrededor. Si a ello sumas el colapso de los sistemas de control interno, las ventas a pérdida de algunas filiales, valoraciones y contravaloraciones de activos, así como renovaciones de créditos que no perseguían sanear la sociedad, sino garantizar como fuera su cobro, te puedes encontrar con lo más parecido al caos. Algo así debieron de pensar los tres administradores judiciales cuando se sentaron a redactar el informe concursal de Martinsa-Fadesa, todo un catálogo de lagunas, contraste de desaciertos en la gestión e incógnitas a lo largo de cuatrocientos folios que no les impide creer en la viabilidad de la inmobiliaria.
Del análisis del informe, presentado esta semana y al que ha tenido acceso EL PAÍS, trascienden datos para la esperanza, como que la revisión a la baja de sus activos no lleva a la inmobiliaria a una situación patrimonial negativa, es decir, de quiebra. Pero también para la inquietud. Y mucha. Los administradores advierten que "de las solicitudes de reconocimiento de créditos que los acreedores han dirigido al juzgado, en un porcentaje superior al 70% las cifras comunicadas no coinciden con los datos de la contabilidad" interna de la compañía presidida por Fernando Martín.
También hay lugar para el lamento. Y se remonta a los meses transcurridos desde la presentación de la suspensión de pagos, en julio. "En la solicitud de concurso de acreedores, la sociedad aportó datos incompletos sobre las cantidades debidas a proveedores y acreedores. Hasta el 18 de noviembre no hemos dispuesto de un balance, aún provisional, con bastantes carencias, especialmente en materia de inventarios pormenorizados de cuentas patrimoniales", se queja la terna de administradores. Ángel Martín Torres (en nombre de la CNMV), Antonio Moreno (por Bankinter) y Antonia Magdaleno (Broseta Abogados) intentan buscar explicaciones de todo ello.
"La fusión de Martinsa y Fadesa", dicen, "colapsó los sistemas informáticos y de control, lo que hace que, a día de hoy, todavía existan dificultades para obtener información fiable y en un plazo razonable".
Ese vagar a ciegas por los intestinos de Martinsa-Fadesa también les lleva a poner en evidencia las auditorías de la compañía. De hecho, en el informe consta que fue en junio de 2007 cuando comenzaron a auditarse las cuentas de forma consolidada, que firma ahora Ernst & Young, "sin que nos conste con anterioridad a esa fecha auditor de cuentas para todo el grupo, sólo para la sociedad".
La valoración de los activos de la inmobiliaria, clave en el proceso concursal por cuanto será con lo que tendrá que hacer frente a los acreedores, se convierte en un auténtico quebradero de cabeza. Si la propia compañía, en un hecho relevante dirigido a la CNMV tras conocer el informe concursal, señalaba que la rebaja de sus activos debía establecerse en función de las cuentas realizadas por Tasamadrid a 31 de diciembre de 2007, unos 8.672 millones de euros, los administradores manejan en todo momento los números de la consultora CB Richard Ellis, que a la misma fecha los situaba en 10.804,5 millones. El desglose de los activos de forma pormenorizada que llevan a cabo también tiene como referencia dicha consultora norteamericana. De una a otra tasación hay un buen trecho hasta llegar a los 7.336,9 millones en que sitúan el valor actual de los activos los administradores concursales, incluyendo activos no inmobiliarios.
En el auto de admisión a trámite de la suspensión de pagos, el titular del Juzgado de lo Mercantil número uno de A Coruña, Pablo González-Carreró Fojó, también aludía a los 10.804,5 millones de Richard Ellis, comunicados en su día por la inmobiliaria a la autoridad bursátil. Con este planteamiento, la rebaja en los activos suma unos 3.500 millones, aunque no es fácil seguir la pista a los activos en la voluminosa documentación del concurso.
El total de deudas de la compañía, que el informe eleva hasta los 7.155,9 millones de euros, arroja un patrimonio positivo neto de sólo 181 millones de euros. Y entretanto, dos operaciones financieras sobre las que los administradores intentarán arrojar más luz, cuando no revocarlas.
En este sentido, consideran que el acuerdo de renovación del crédito firmado el pasado 8 de mayo, por el cual Martinsa refinanciaba los préstamos para adquirir Fadesa, por un importe de 3.597 millones de euros, "no ha alcanzado el fin propuesto: la continuidad de la sociedad". De las entidades firmantes de la renegociación, 10 solicitaron el reconocimiento de su crédito como privilegiado en razón de las garantías otorgadas, lo que les permitiría, en caso de concurso de acreedores, el cobro íntegro de los nuevos activos hipotecados para reestructurar la deuda.
La administración concursal admite en el inventario de acreedores a dichas entidades como créditos con privilegio especial, "si bien iniciará de manera inmediata la acción de reintegración correspondiente para dejar sin efecto el otorgamiento de estas garantía"".
Los administradores también están chequeando la novación de un contrato de warrants realizada por la inmobiliaria como garantía por el compromiso de determinadas entidades financieras de cubrir una eventual ampliación de capital que barajó a finales de 2007. El objetivo, analizar si resultó perjudicial para los intereses de Martinsa-Fadesa. Cuestionan, en concreto, que el grupo provisionara 140 millones por estas opciones, cuando el valor de los warrants no superaba los 81 millones. "Dado que uno de los factores que más peso tienen en la determinación del valor neto patrimonial actualizado de la sociedad para el cálculo del precio de los warrants es el de los inmuebles", advierten, "carece de sentido establecer un precio como el que se fijó en mayo de 2008".
De riesgo también hablan los supervisores judiciales de Martinsa. Para aludir al "actual colapso financiero", advierten que la compañía tuvo que comprometer para los gastos de adquisición de Fadesa una cifra cercana a sus recursos propios, por lo que necesitó financiar el proyecto al completo, con un préstamo sindicado de 4.100 millones de euros, "en un momento en que el mercado inmobiliario estaba llegando a un punto de inflexión en su crecimiento", añaden.
Desde la compra de la inmobiliaria, entonces presidida por Manuel Jove, y con la excepción de la filial jovenlandés, todas las operaciones de desinversión de activos que han realizado los gestores de la inmobiliaria se han saldado con pérdidas. El resultado, según los administradores, arroja unos números gente de izquierdas en el balance de 43,8 millones por esas desinversiones, mientras que apuntó 38,5 millones por la venta de la filial Group Fadesa Maroc.
En otros casos, son determinados hábitos los que atraen la lupa de los administradores. "La práctica que utilizó la sociedad para ventas de viviendas en grandes paquetes, con condiciones muy gravosas por los plazos de realización de promociones, y que han devenido en imposibles de cumplir, permitieron mostrar ratios de ventas elevados en los informes de gestión, sin que se llegara a percibir cantidad alguna a cuenta" por esas operaciones.
Y un susto final: los administradores incorporan in extremis a su informe la existencia de un procedimiento de inspección fiscal contra Fadesa notificado el primero de diciembre, "en el que no se concretan ni periodos a investigar ni los conceptos tributarios".
Descontrol
Los autores del informe concursal sobre la inmobiliaria se lamentan una y otra vez del descontrol en la gestión de la empresa que preside Fernando Martín. En el informe sobre el estado de situación de los inmuebles propiedad de Martinsa-Fadesa, los administradores se quejan de la falta de diligencia de los gestores de la compañía.
"Debido al gran volumen de documentación, el deudor nos facilitó la documentación aportada junto con la demanda de concurso que contenía copia digitalizada, afirmando que tal información estaba actualizada", dicen los administradores. Todo parecía en orden, pero no era así: "Posteriormente, Martinsa nos ha entregado hasta tres actualizaciones de la citada documentación, afirmando en todo momento que la misma era completa". ¿Lo era realmente? Parece que no. "No obstante lo anterior, con fecha 28 de noviembre de 2008, Martinsa informó a la Administración Concursal que la documentación facilitada era incompleta. A tal respecto, el deudor remitió alguna documentación adicional. Sin embargo, esta Administración Concursal, por falta de tiempo, no ha podido analizar la misma y no puede manifestar que la misma sea completa", dice el informe, que también advierte que el 50% de la documentación necesaria se entregó casi a última hora y que puede aún faltar más. -
