Hay un pico de hilos hablando del precio real de la vivienda. Algunos se basan en analizar sus costes (con más o menos fortuna) y otra gente me da la sensación que da intuciones. Yo voy a escribir lo que pienso basado en una cierta experiencia que no detallaré . para someterlo al criterio de tan selecto foro:

Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:

Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.

Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.

Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”

Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).

Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.

En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.

Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.

¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.

Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.

O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.

Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.

Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3

Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €

Zumbido:

Tu razonamiento es "casi" correcto pero quedas con un precio final relativamente CARO porque asumes que una renta "buena" es del 6% cuando en realidad, la renta inmobiliaria PROMEDIO tiene que rondar el 8% y, lo ideal, sería que fuera del 10%.

Si rearmas tus cálculos con esos rendimientos, verás que el precio por m2 se acerca más a los 1200 euros x m2 que a los valores que obtienes.

Y eso se debe a que, al 10% anual de rentabilidad, habrás recuperado el capital al cabo de 10 años y, si tomas el 8% en unos 12 años que es la media para el cálculo de los negocios inmobilarios.

Una rentabilidad entre el 8% al 10% asegura que los inversores mantendrán abastecido el mercado de inmuebles porque les interesa como negocio.

Tu precio para 90 m2 tiene que estar en 108.000 euros y, el alquiler para ese inmueble tendría que rondar los 720 euros mensuales (pudiendo incluso ser de 900).

Zumbido:

Tu razonamiento es "casi" correcto pero quedas con un precio final relativamente BARATO porque asumes que una renta "buena" es del 6% cuando en realidad, la renta inmobiliaria PROMEDIO tiene que rondar el 4% y, lo ideal, sería que fuera del 3%. Al fin y al cabo el que adquiere un piso ya obtiene suficiente satisfacción sin necesitar rentabilidades espectaculares.

Si rearmas tus cálculos con esos rendimientos, verás que el precio por m2 se acerca más a los 2400 euros x m2 que a los valores que obtienes.

Y eso se debe a que, al 4% anual de rentabilidad, habrás recuperado el capital al cabo de 15 años y, si tomas el 3% en unos 20 años que es la media para el cálculo de los negocios inmobilarios cuando el propietario se conforma con el hecho fundamental: SER PROPIETARIO.

Una rentabilidad entre el 8% al 10% asegura que los inversores mantendrán abastecido el mercado de inmuebles porque les interesa como negocio. Pero los propietarios aborrecemos a los especuladores pasapiseros que son los que han provocado esta megaestafa piramidal ladrillil, asi que mejor que se queden fuera de esta necesidad básica que es la vivienda.

Tu precio para 90 m2 tiene que estar en 220.000 euros y, el alquiler para ese inmueble tendría que rondar los 720 euros mensuales (pudiendo incluso ser de 900).

En mi humilde opinión, tu cálculo y razonamiento son correctísimos, a excepción de que el parámetro base que tomas, el alquiler, no es, ni ha sido, realista.

Al alcanzar rendimientos del 20% de los pisitos vacíos, no hubo interés en alquilar por parte de los propietarios. Al no haber suficiente oferta, el precio de los alquileres se desbocó paralelamente a la burbuja inmobiliaria, y en mi opinión, sigue demasiado alto...

Probablemente los 2 precios (venta y alquiler) se retroalimentan, me explico, si ves los alquileres exagerados, te lanzas a comprar, y si el precio de compra es muy alto, el propietario que alquile pide más por el alquiler. Y muchos pepitos hubieran alquilado si hubieran encontrado alquileres razonables (estoy hablando de Barcelona, que es lo que conozco...)

Ahora, al no poder acceder la gente al crédito para compra, se lanzará al alquiler "a esperar que baje todo" y de momento los propietarios se niegan a asumir pérdidas y alquilar... mucha demanda y poca oferta, que durante un tiempo puede mantener artificialmente altos los alquileres... probablemente los alquileres vuelvan a su cauce en cuanto los propietarios asuman pérdidas...

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La vivienda es un bien de primera necesidad, por lo que las leyes de mercado deben desligarse de su valor, este debe ser calculado utilizando la renta media del pais.

Los que así calculais el precio, tomais la vivienda como un objeto más y no os importa si hay familias viviendo debajo de un puente.

SALUT

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Bonita soflama libertaria. Deberías hacer tu, y que salgan de tu bolsillo los materiales de las casas para los que viven debajo del puente.

Los que han vivido estos años debajo de un puente son generalmente unos vagos, porque el trabajo no falta para el que quiere trabajar. Aunque claro, de oficinista engordando el culo 8 horas seguidas no suele haber.

Gracias por tu aportación, pero tiene el mismo valor que una mierda en medio de la montaña, aunque creo que a ti te importa un bledo.

SALUT

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He tomado una rentabilidad del 5,5% por ser una rentabilidad similar a las de los depósitos. Es cierto que los proyectos comerciales están en rentabilidades entre el 6% y el 8% y los industriales entre el 7% y el 9%, pero la vivienda ha solido funcionar con rentabilidades menores.

El planteamiento de Skizored en el cual el precio de la vivienda/suelo debería ser un precio subvencionado-intervenido acorde con la capacidad económica del adquiriente no es totalmente válido en una economía de mercado. Está bien como ejercicio teórico, pero mi intención es decir un método para intentar saber hasta donde pueden bajar los precios de los pisos. En cualquier caso hemos de pensar que más del 20% del precio de la vivienda son impuestos (que no repercuten en políticas de vivienda).

Pues esta crisis esta dejando en evidencia tu afirmación y la capacidad adquisitiva del ciudadano tiene mucho que decir al respecto.

SALUT

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¿Por qué tiene que tener rentabilidad una vivienda? ¿La tiene un coche, la ropa, los electrodomésticos?

Como dice PPCC, la vivienda NO ES UN ACTIVO FINANCIERO. Hasta que no cambiemos el chip esto no tendrá solución.