Las carencias normativas del mercado del alquiler inmobiliario han obligado a inquilinos y propietarios a acudir a la vía arbitral para solucionar sus conflictos. El arbitraje es un sistema de resolución de problemas contractuales, entre dos o más partes, en las que un tercero denominado arbitro, dicta un Laudo -con rango de sentencia firme- de obligado cumplimiento en un plazo de 25 días.

Este método permite a los dueños de las viviendas cobrar las mensualidades sin apenas retraso y facilita a los arrendados que sus caseros acometan las obras necesarias para el uso y disfrute del piso, algo que, en teoría, debería hacer la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Precisamente, el Gobierno ha anunciado recientemente las reformas de ambas normas, ante su patente ineficacia, ya que, en la práctica, es muy difícil desahuciar a un inquilino moroso cuando no paga la renta al propietario del inmueble. Incluso puede pasar un año de impagos hasta que el dueño pueda desalojar al arrendado, previa autorización judicial.

No obstante, los críticos a estas modificaciones presentadas –cuya novedad fundamental es la posibilidad de que el dueño del piso pueda recuperarlo si lo necesitan sus padres o sus hijos- objetan que los necesario es reducir el tiempo máximo de los contratos, que se encuentra en cinco años. Por ejemplo, para CiU (formación que lleva años defendiendo la necesidad de reformar este marco jurídico) lo mejor sería reducirlo a 36 meses.

De momento, la única opción que le queda a los ciudadanos que quieren poner en alquiler sus inmuebles es la inclusión de una cláusula arbitral en los contratos, de forma que cualquier incumplimiento de las condiciones (tanto por parte del propietario como del inquilino) se resuelva sin necesidad de acudir a la vía judicial, lo que reduce notablemente los plazos de desahucio por impago y permite a los arrendados que sus caseros cumplan con lo pactado.

Los contratos con arbitraje crecen un 35 por ciento
Así se desprende de las cifras de la Asociación Europea de Arbitraje relativas al primer semestre de 2008. Estos resultados reflejan que hasta junio un total de 153.477 propietarios e inquilinos han incluido el convenio arbitral de AEADE en sus contratos de arrendamiento. La entidad prevé que al cierre de 2008 la cifra se eleve en 75.000 nuevos contratos, un 35 por ciento más que el año anterior, que supondrían un total de 190.868 contratos hasta finales de año.

Otras de las razones del fuerte crecimiento del arbitraje en arrendamientos urbano son, además de la inseguridad jurídica, la importante expansión que está experimentando el mercado del alquiler por la crisis de ventas, la apuesta cada vez mayor de las Administraciones Públicas por el arbitraje, la gestión en arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial (VPO) así como el acceso cada vez más generalizado de los particulares al arbitraje a través de los profesionales inmobiliarios.

Las comunidades autónomas que lideran el ranking del arbitraje en arrendamientos urbanos de AEADE hasta finales de junio de 2008 son: Comunidad de Madrid, con un total de 9.900 contratos que representan el 26,3 por ciento del total; seguida por Comunidad Valenciana, con 6858 contratos y el 18,2 por ciento, que sube 6,5 puntos con respecto al año anterior; Andalucía, con 6284 contratos y el 17,6 por ciento y el País Vasco, con 5829 contratos y el 15,5 por ciento.

En quinto lugar se sitúa Cataluña, con 2860 contratos lo que representa el 7,6 por ciento. El resto de regiones mantienen un crecimiento constante con respecto al año anterior.

El papel de los profesionales inmobiliarios
El número de agencias inmobiliarias se ha reducido considerablemente debido a la multitud de cierres de oficinas que se ha experimentando en los últimos meses por la debacle del sector, aunque el volumen de contratos haya seguido creciendo. La razón se debe a que son menos redes inmobiliarias, pero con mayor dedicación al alquiler.

Según explica el secretario general de AEADE, Javier Íscar: “Las agencias que recomiendan el arbitraje en arrendamientos urbanos son las que históricamente se han dedicado a este mercado y cada vez están obteniendo mejores resultados, así como aquellas que están dando una mayor importancia al alquiler debido a la coyuntura del mercado y la ralentización de la venta”.

La conflictividad y sus causas.
La conflictividad en arbitraje alcanza el 0,3 por ciento, según los datos de AEADE y las causas permanecen constantes con respecto al año anterior. La mayor parte de los conflictos se deben al impago de las rentas.

La parte que más solicita el arbitraje es, el propietario, con el 92 por ciento del total. El 8 por ciento restante corresponde al inquilino. La mayor parte de los procedimientos arbitrales instados por los propietarios son impagos (93 por ciento), subarriendo o cesión inconsentida (3 por ciento) y resolución del contrato por otras causas (2 por ciento).

En el caso de los procedimientos arbitrales instados por el inquilino, la mayoría, el 91 por ciento, se debe a la reparación y conservación de la vivienda, seguido por la devolución de la fianza, con el 4 por ciento.

En los procedimientos por impagos de rentas en el 50 por cierto de los casos, las partes llegan a un acuerdo por entrega de llaves o abono de las rentas debidas.

Estos resultados también reflejan un importante poder preventivo del arbitraje. Pues mientras el desalojo forzoso con arbitraje se produce en un 50 por ciento de los casos, sin arbitraje llega hasta el 80 por ciento. Otro ejemplo de la utilidad de esta vía es que la consignación de la renta o acuerdo con arbitraje se logra en el 40 por ciento de los casos y sin arbitraje sólo en el 10 por ciento.

La inseguridad jurídica y la crisis disparan el arbitraje en el alquiler de vivienda - Libertad Digital - Economia

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Al tanto con esa AEADE que es una entidad privada, no tiene nada que ver con el arbitrage público.

mejor, seran mas rapidos a la hora de actuar

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36 meses... je, tres años no, que suena a poco, suena mejor "36 meses"

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DISCLAIMER: Soy miembro del Panel de Árbitros de AEADE, aunque no de temas inmobiliarios ni de arrendamientos.

El arbitraje público, que yo sepa, solo existe a efectos de consumo. Todos los demás arbitrajes, incluyendo AEADE, Cámaras de Comercio, Colegios de Abogados o cualquier particular son privados.

La de la Asociación Europea de Arbitraje en Derecho y Equidad es la corte arbitral más importante de España en cuanto a volumen. Como abogado y administrador de propiedades, tiene mi absoluta confianza. Suelen dictar el Laudo en 45 días, no me consta que hayan tenido ni un solo Laudo declarado nulo en el tiempo que llevo teniendo relación con ellos y la calidad de su panel arbitral es muy alta.

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Ergo, AEADE no puede desahuciar a nadie. Que es lo que pretende hacer creer la noticia. Todos los desahucios se dirimen en los tribunales, no hay más. En todo caso AEADE o similares pueden ofrecer asesoramiento legal al propietario.

Y para temas de consumo (incluida recuperación de fianzas) relacionadas con vivienda, ya están los arbitrajes públicos, que al menos ofrecen a las dos partes más garantias.

Si me equivoco, me corriges.

Te equivocas.

Dos partes en el proceso de desahucio: Sentencia y Ejecución.

AEADE puede, porque así lo dispone la Ley de 2003 de Arbitrraje, dictar un Laudo con rango de Sentencia a todos los efectos. El problema es que ese Laudo es luego ejecutado por los tribunales ordinarios.

Es decir: AEADE puede declarar mediante Laudo que hay lugar al desahucio. Pero el desahucio en sí lo ejecuta el Juzgado de Primersa Instancia que corresponda. AEADE no asesora ni presta ayuda. AEADE -y cualquier otra Corte Arbitral- JUZGA, con todas las consecuencias. Así de claro.

¡Ay de la Corte Arbitral privada que no dé las mismas garantías a ambas partes! Los laudos pueden ser anulados por motivos parecidos a los de las sentencias judiciales y en un universo tan reducido como ese, un laudo anulado por falta de garantías es un baldón del que ninguna corte se recupera. Yo llevo cuatro años como Árbitro en AEADE y no he tenido noticia de que se anulara nunca ninguno, pero si ocurriera sería demoledor. Desde luego el Árbitro no volvía a dictar un Laudo en España.

Mas detalles sobre el arbitraje privado en http://www.burbuja.info/inmobiliaria...a/www.aeade.es

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Creo que entiendo lo que me dices, pero si lo interpreto correctamente significa que se privatiza la justicia¿? ¿La única función de un juez ante un "laudo" emitido por una entidad privada es ejecutarlo?

¿O bién lo que significa es que, cuando un inquilino firma un contrato con una cláusula de arbitraje por parte de una empresa privada renuncia a los derechos de la LAU?

Puedes extenderte más?

Gracias

Has entendido perfectamente. La Justicia se privatiza y el Juez lo único que puede hacer es ejecutar.

Claro que se puede instar judicialmente la nulidad del Laudo. Pero si la Corte es medianamente seria, el Laudo no se anula ni de coña por la razón antes expuesta: Nadie quiere ser juzgado por gente poco seria y la cláusula arbitral tiene que ser aceptada por ambas partes, así que la Corte arbitral -y los árbitros- tienen toda clase de razones para ser justa y garantista.

No se renuncia a los derechos de la LAU, que son imperativos. De hecho, el Árbitro dicta su Laudo de acuerdo a la LAU y realizando una interpretación de la misma, exactamente igual que un Juez.

A lo que estás renunciando en todo caso es a la LEC, en favor del Reglamento propio de la Corte Arbitral. Los plazos son más cortos y las notificaciones más ágiles. AEADE viene a estar dictando Laudos entre 25 y 45 días tras la solicitud de arbitraje.

Un saludo.

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Perdona que me aproveche de tus conocimientos, pero tengo más preguntas.

Entiendo que una cosa es un sistema de arbitrage para dirimir quien debe pagar la reparación del calentador, si el inquilino o el propietario. Pero si hablamos de desahucios ya es otra historia.

He buscado información por internet. Encuentro esta sentencia anulando un laudo de AEADE (sobre telefonia móbil, nada que ver con vivienda, pero entiendo que sus fundamentos son extrapolables, concretamente:

:: Ley Procesal ::

...Como ha señalado la Sección 14 ª de esta Audiencia en asuntos similares, la cláusula perjudica claramente a los intereses del consumidor y el justo equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes. Primero por cuanto se le impide acudir a la jurisdicción ordinaria o a una institución arbitral con garantías de imparcialidad como es la institucional arbitral de consumo

...la remisión al arbitraje no es obviamente a una institución pública como son las Juntas de Consumo a las que se refiere el art. 31 de la LGDCU sino a una asociación de carácter privado (que además hay indicios para concluir que ha asesorado previamente a la empresa oferente o predisponente).

...c) Como ha señalado la Sección 14 ª de esta Audiencia en asuntos similares, la cláusula perjudica claramente a los intereses del consumidor y el justo equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes. Primero por cuanto se le impide acudir a la jurisdicción ordinaria o a una institución arbitral con garantías de imparcialidad como es la institucional arbitral de consumo en la que participan además de la Administración Pública, profesionales de los sectores implicados, en este caso empresas de telefonía móvil y representantes de los consumidores

Por otra parte, parece que la sentencia (Audiencia provincial) es confirmada por el tribunal de la UE:

El Tribunal de la UE ratifica la nulidad de la cláusula abusiva - Economía - www.diariocordoba.com

Si esto fuera así, entiendo que este tipo de cláusulas de sometimiento a arbitraje privado (que parece que el tribunal considera abusivas) no solo son inoperantes en cuanto a desahucios, sino que causan gastos innecesarios a la parte que debe asumir, no solo los gastos que deriven de la justicia ordinaria, sinó además del arbitrage.