El nuevo plan inmobiliario de Zapatero, en pronóstico reservado

Publicado el 12/09/2008, por J. Sánchez Arce/R. Ruiz

Las promotoras y expertos reciben con cautela el anuncio de las medidas para reactivar el sector, a la espera de la concreción de las mismas a través del texto legislativo. Las sociedades cotizadas de inversión recogen mayor entusiasmo que las líneas de crédito del ICO.

El sector inmobiliario han acogido de forma desigual las dos medidas de apoyo al sector anunciadas el miércoles en el Congreso de los Diputados por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero.

Por un lado, el Gobierno, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), abrirá líneas de crédito por un importe inicial de 3.000 millones de euros para reestructurar la deuda de aquellas inmobiliarias que destinen al alquiler las promociones de vivienda asociadas a la deuda refinanciada por el ICO.

Con un endeudamiento que supera holgadamente los 300.000 millones de euros, el impacto de una medida que afecta a menos del 1% de la deuda del sector se antoja limitada, según el consenso de los expertos.

Problemas de financiación
“Hay que apuntar mejor, ya que efectivamente el problema es la financiación pero no sólo del promotor, sino más bien del consumidor, que no tiene, ni le dan, para comprar. Para los promotores no es una solución, puesto que el problema lo tienen con el pasado más que con la producción futura, ya que tienen que vender lo que ya han producido”, señala José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knigh Frank España.

Pero hay otro inconveniente más específico. Estas líneas de crédito están limitadas a la vivienda en stock. El ICO las concederá cuando una empresa no consiga vender una promoción y le venza el crédito del banco. En ese momento, el ICO refinancia la deuda a cambio de que el promotor destine esas viviendas al alquiler.

“El problema es que el stock de viviendas en España está compuesto mayoritariamente por viviendas de segunda residencia en la costa. Los que alquilan estas viviendas son únicamente propietarios particulares y para un promotor no es un negocio rentable, en la medida en que estas viviendas se alquilan por un período de 15 días a dos meses. El resto del año se quedan vacía”, explican desde una inmobiliaria cotizada, que prefiere permanecer en el anonimato.

La falta de tradición del alquiler en el mercado español es otra de las inquietudes de los expertos inmobiliarios. “Hay pocas empresas que se dediquen ahora a ese negocio, por lo que sería necesario invertir en una estructura organizativa que se ocupe de ello y es difícil que haya muchas empresas que puedan permitírselo”.

La conversión de una cartera de viviendas en arrendamiento para obtener la refinanciación de la deuda no es, según un directivo, una operación contable de fácil desarrollo. El traspaso de los inmuebles del circulante (existencias) al inmovilizado obliga al uso de amortizaciones, lo que va en detrimento del resultado. “Contablemente, tiene una implicación en el balance. No es tan fácil”. La traslación de estos activos desde la partida de existencias a la de inmovilizado obliga a dotarse de amortizaciones, detrayendo parte del beneficio, señalan en otra inmobiliaria cotizada.

Ventajas fiscales
Además del rescate del ICO, el Ejecutivo posibilitará la creación de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria prácticamente exentas de la tributación del Impuesto de Sociedades.

Estos vehículos de inversión, generalizados en buena parte de los principales mercados inmobiliarios del mundo con el nombre de REIT (Real Estate Investment Trust), vienen siendo demandados por un sector que, en el escenario de crisis que atraviesa, necesita potentes estímulos a la inversión.

“Hay que esperar a ver cómo se concreta la ley, pero indudablemente, estas sociedades pueden ayudar al mercado. Es una buena fórmula para buscar financiación y organizar el sector. En mercados equivalentes, se busca la mejor situación fiscal en activos de tenencia a largo plazo”, señalan Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de la consultora CB Richard Ellis.

A cambio de su tratamiento fiscal (en principio, el tipo impositivo del impuesto de sociedades en estos vehículos de inversión es del 1%), estas sociedades deben cotizar en bolsa, tener una cartera de activos mayoritariamente en alquiler y repartir como dividendos la totalidad o la gran parte de los ingresos que procedan de las rentas de alquiler o de las plusvalías en la venta de inmuebles. “Del 32%, al que tributa normalmente una compañía en el impuesto de sociedades, al 1%, hay 31 puntos de ahorro implícito que te dotan de una mayor resistencia y un mejor balance”, señala Ramirez-Escudero.

La introducción de las Reit puede representar, en definitiva, financiación a largo plazo para activos a largo plazo. En Alemania, estos vehículos mueven cerca de 80.000 millones de euros anuales, frente a los 10.000 millones de los fondos de inversión inmobiliaria que actualmente operan en España.

La introducción de estos vehículos de inversión “es una decisión acertada. España tiene que hacer esta apuesta para dar atractivo al mercado inmobiliario, ya sea en un mercado en expansión o bajista, como el actual, señala Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman.

“Una de las ventajas de esta figura es que da acceso al mercado a los pequeños inversores”, explica Antonio Sánchez Recio, socio del departamento fiscal inmobiliario de Landwell-PWC. “Va a permitir a operadores inmobiliario captar fondos lanzando participaciones al mercado con indudables ventajas fiscales”, indica.

El éxito de estos vehículos de inversión dependerá, según Edward Farrelly, director de investigación de mercados de CB-Richard Ellis, de la flexibilidad en el contenido de la ley que elabore el Gobierno.

“El Gobierno debería hacer una ronda de consultas con la industria para saber qué es lo que más le beneficia. Sería preocupante que el Ejecutivo solo abordara las reit residenciales. Estos vehículos deben integrar todo tipo de activos, desde viviendas en alquiler, a oficinas, centros comerciales, hospitales, garajes y un largo etcétera”, puntualiza.

¿Qué son los ‘reits’?
Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario son vehículos de inversión, que cotizan en los mercados bursátiles. Se trata de un modelo inspirado en los reits (Real Estate Investment Trust) americanos. Este tipo de compañías destinan su actividad a la inversión inmobiliaria, obteniendo ventajas fiscales a cambio de repartir todos sus beneficios entre sus accionistas.

Desarrollados en Estados Unidos en la década de los 60, estas sociedades cotizadas están implantadas en países como Francia o Alemania, donde poseen características más o menos similares al modelo originario. En Francia, se denominan Siic (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) y fueron la razón del desembarco inmobiliario español en el país.

yo la verdad que no entiendo casi nada de economía, pero en principio no me gusta nada la idea de los fondos de inversión, que alguen me corriga por favor, pero a no ser que realmente se dediquen al alquiler,lo cual estaría bien, lo que van a provocar estos fondos es que los especuladores en vez de especular cada uno por su cuenta, se van a poner a invertir como locos en estos fondos que supongo que lo único que buscarán es especular , vamos que estos fondos van a servir para que especulen todos juntos, lo que viendo siendo la bolsa pero centrada en el mercado inmobiliario y con unas ventajas fiscales de la leche¿? no me gusta nada la idea , la que yo tengo claro, seguramente alguien nos pueda ilustrar

claro, lo que se pretende es una salida dosificada de alquiler, que impida un boom y bajonazo de precios, ademas de servir de sostén para los PISOS-CATALOGO y STOCK PORQUEYOLOVALGUISTA.

Entre esto de las empresas gestoras de fondos sobre alquiler y las pensiones en bolsa este pais VÁ P'ARRIBA.

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nunca se había planteado la hipótesis de trabajo de que nuestro intrépido y reconocido economista presidente del gobierno,sr rodríguez zapatero,tenga un plan,inmobiliario o no

Que me da a mí que estas sociedades se convertiran en los nuevos SICAV. ¿Por qué no pondrán esos regímenes fiscales a las empresas tecnológicas?. Pandereta de pais.

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Eso mismo comenté yo en otro hilo. ¿POr que todos los privilegios fiscales se los lleva siempre el ladrillo?¿De que se soprenden del burbujon que se ha creado?, solo faltaba una politica monetaria inadecuada mas apta para Alemania que para España y la burbuja estaba servida.


¿Para cuando un regimen especial para empresas i+d o fondos de inversion tecnologicos con un regimen economico especial?, eso desarrolaria mucho la farmacia, ingenieria, renovables, etc.



Pero no....a dar privilegios a los ladrilleros que están metidos en las electricas y tienen que pagar sus deudas aunque eso suponga el colpaso economico de nuestro pais.