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| | Herramientas | Desplegado |
05-ago-2008, 23:55
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| El título de este post está inspirado en la tradicional coletilla que se imprime en los carteles de toros, SEIS TOROS SEIS, y significa que hace ahora DOS AÑOS que conseguí vender un piso que tardé DOS AÑOS en vender. Por tanto hace ya cuatro años que comencé la odisea de vender un piso, y antes de que desaparezcan en la bruma de la memoria, voy a tratar de poner por escrito los recuerdos que tengo de aquella experiencia y compartirlos con todos los foreros. Soy un forero antiguo, aunque poco habitual, pero utilizo un nick nuevo para evitar que se puedan relacionar datos de aquí con opiniones expresadas con mi nick habitual. Vaya por delante que las situaciones y decisiones que yo tomé y que voy a contar fueron estrictamente personales basadas en mis propios condicionantes económicos: quería obtener el máximo posible y podía aguantar sin vender el piso el tiempo que hiciera falta. Además hay que ubicarlas en su momento concreto (años 2004, 2005 y 2006), en los años finales de la Burbuja Inmobiliaria, que no tienen nada que ver con la coyuntura actual: hoy día vender un piso es misión imposible, y cada vez que leo alguna historia en el foro de gente que necesita vender, me acuerdo de mi propia experiencia y me digo: “UFF, POR LOS PELOS”. Por lo tanto, que nadie crea que pretendo dar ninguna lección a nadie, esto simplemente es un relato, las situaciones que voy a contar se dan en cualquier venta de un piso, y yo sólo pretendo contar mi propia experiencia y mis reflexiones sobre los aciertos y errores cometidos, visto con una perspectiva de dos años. Reconoceréis en el relato los pilares de la fe nuncabajista que yo profesaba entonces, de la que me liberé gracias al foro de Idealista, a Burbuja.info, y a la tozuda realidad. Para no alimentar la especulación sobre la incongruencia entre algunos datos, cifras, y situaciones, lo desvelo desde el principio y no lo comentaré más: tengo 42 años y vivo solo en un piso grande por culpa de un accidente de tráfico. Procuraré ser lo más fidedigno posible con los datos, aunque ciertos detalles los ocultaré para mantener el anonimato, pues sabe Dios quien leerá esta historia. Los precios que pongo son auténticos, y están en pesetas porque en aquellos años todavía se pensaba y se negociaba en pesetas, y más en el tema de los pisos, y así quedarán para siempre en mi memoria. CONTINUARÁ. Última edición por TUPI; 22-ago-2008 a las 15:57 Razón: Para cambiar el color de la fuente. Pido disculpas por las molestias.  |
| Estos usuarios dan las gracias a TUPI por su mensaje: | ||
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05-ago-2008, 23:59
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| El piso en cuestión era un 4º (de 5 alturas) de 112 metros construidos, unos 90 útiles (no los especifica la escritura), de cuatro dormitorios, dos baños y salón de 20 m. Todo exterior porque las zonas comunes son más amplias que la anchura de la calle. Además tiene un trastero de 6 m, y dos plazas de garaje, jardines, juegos infantiles, piscina y padel. En una urbanización muy grande (unas 120 viviendas), y en un barrio de nueva construcción de Madrid junto a la M-40, cerca de un centro comercial, comprado en 1999 por 32 millones directamente a la promotora un par de meses después de acabar la construcción, es decir, nuevo pero llave en mano. Cuando lo compré no pensaba en 4 dormitorios, yo buscaba uno de 3 que es la tipología más habitual en ese barrio, pero me decidí por éste porque sólo costaba 3 millones más que uno de tres dormitorios de 95 metros construidos. Al fin y al cabo, Por diversos motivos, en 2002 decido comprar otro piso similar (sólo 3 habitaciones pero de 130 metros) en los alrededores de Madrid. Era una zona en expansión donde había poca oferta de segunda mano y mucho terreno recién urbanizado. No me corría prisa el cambio, por eso decidí comprar sobre plano para así poder elegir orientación y altura, cosa que no pude hacer con el anterior. Así que me metí en la compra de un piso a entregar en 2004. Antes de embarcarme tuve que hacer muchos números, para estar seguro de que podría afrontar la entrada y el pago durante dos años de la hipoteca de uno y de las cantidades a cuenta del otro. Dedicaba los fines de semana a mirar nuevas promociones en el sitio nuevo, y por inercia también algunas tardes preguntaba en las casetas de las nuevas promociones que se estaban vendiendo en el barrio donde vivía, para así ir tanteando a qué precio podría vender el mío. Así me aseguré de que no me pillaría los dedos y que con la venta de uno podría sufragar la compra del otro sin necesidad de ampliar mucho la hipoteca. Ya por 2002, en mi barrio estaban pidiendo 42 millones por un piso de tres dormitorios con garaje, trastero y piscina, a entregar en 2004. Yo entonces ni lo hubiera imaginado, pero la decisión de comprar sobre plano fue el mayor acierto (o más bien golpe de suerte) de mi vida. Y al mismo tiempo el origen de la mayor aventura: la de vender un piso, que es de lo que trata esta historia. De modo que casi dos años después, tras la Semana Santa de 2004, empiezo la operación. Sólo faltaban 6 meses para la fecha prevista de entrega del nuevo. En el año 2003 había conocido casos de compañeros de trabajo que habían vendido sus pisos en menos de un mes después de ponerlos a la venta y prácticamente sin regateo, por lo que con mi mentalidad de entonces Aunque la entrega del nuevo se demoró, evidentemente me pillé los dedos, pero no me importaba: cuando me lo entregaron, constituí la hipoteca sobre el piso nuevo por el máximo que me daban (110 % de la tasación), lo que me dio para cancelar la hipoteca que me quedaba del piso que ponía a la venta. Me quedaba una cuota mensual muy alta, pero era cuestión de unos meses y podía aguantarlo perfectamente. Y continué viviendo en el piso a la venta hasta el final porque ello me facilitaba venderlo por mis propios medios. CONTINUARA Última edición por TUPI; 22-ago-2008 a las 15:58 Razón: Para cambiar el color de la fuente. Sorry. |
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06-ago-2008, 00:22
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| Al poner el precio, hice lo que hace todo el mundo: miré los escaparates de las inmobiliarias de la zona e hice una breve prospección de pisos similares en mi barrio en el Segunda Mano. No encontré ningún piso de 4 dormitorios en mi barrio, y por los de 3 dormitorios con una plaza de garaje pedían unos 60 – 65 millones. Teniendo en cuenta que el mío era de 4 dormitorios y con 2 plazas de garaje, qué menos que pedir 10 millones más Yo flipaba, la boca se me hacía agua, con los colmillos casi rayaba el parquet, me decía a mí mismo: “en cuanto lo venda, nada de cancelar la hipoteca, me compro otro sobre plano y dentro de dos años repito la jugada” y dejo de trabajar. Es curioso como cuando uno toma una decisión tras sopesarla detenidamente, inmediatamente se dota de una ‘coraza’ que impide penetrar argumentos en contra, pero que es permeable a argumentos a favor: “mi piso vale 75 millones, y el que diga lo contrario no tiene ni puta idea.” Recuerdo que por entonces se estaban empezando a vender promociones en Sanchinarro y Las Tablas (unos PAUS de Madrid), con pisos de 3 dormitorios a 80 millones, y yo pensaba: “mi zona es peor, pero con un dormitorio más, seguro que lo vendo por 75”. Por supuesto en ningún momento te paras a pensar que estás pidiendo 75 por algo que te costó 32 hace sólo cinco años, Y llegado el momento de anunciarlo, pensé: en las ventas suele haber un regateo, así que voy a ponerle 3 kilitos más para tener margen de bajada, así el comprador se pone contento porque consigue una rebaja y yo consigo el precio que me merezco. Y si doy con un despistado que no pide regatear, lo mismo me saco una propina. Así que cuando ya tenía impreso el cartel de venta por 450.000,00 euros para la caseta del portero de la urbanización, lo rehice y puse 470.000,00 euros (todavía tengo el documento word con el que lo hice). Porque estaba tan convencido de que me lo iban a quitar de las manos, que durante quince días únicamente lo tuve anunciado en propia urbanización, puesto que creía que habría algún vecino de los que tenían uno de 3 dormitorios (que eran la gran mayoría) que le interesaría cambiarse a uno de 4 dormitorios sin tener que cambiar de comunidad, por las ventajas que ello comporta: mudanza simplificada y no cambiar de entorno. En los días siguientes a poner el cartel recibí cinco o seis llamadas de vecinos, casi todas para preguntarme si me interesaba vender una de las plazas de garaje. Tuve sólo dos visitas, una claramente para cotillear y otra de un matrimonio que vivía en uno de 3 dormitorios y que sopesaba cambiarse a un piso de 4 porque iban a aumentar la familia. Fueron prudentes y no me dijeron lo que estaban pensando: “ESTE SE HA PASADO TRES PUEBLOS PIDIENDO”. Bueno, pensé para mí, esto es cuestión de que vayan viendo el cartel todos los días al entrar y salir de la finca, y como la gota malaya, vaya calando en el subconsciente la oportunidad de cambiar a un piso mayor sin salir de la urbanización. Así que puse un anuncio en el Segunda Mano y un cartel no muy grande en la fachada. Inmediatamente empezaron a llamar las Agencias. CONTINUARÁ Última edición por TUPI; 22-ago-2008 a las 15:58 Razón: Para cambiar el color de la fuente. Sorry. |
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06-ago-2008, 00:22
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| No mandas el post explicado con dibujitos? Me da palo leer tanto texto..
__________________ El Gran Heroe Americano |
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06-ago-2008, 00:51
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| Parece que te gusta mucho la literatura, pero en cuestión de números te extiendes más bien poco. ¿Cuánto financiaste del primer piso? ¿Cuánto te costó el segundo? ¿Cuál fue su precio de tasación para poder cancelar la hipoteca del otro? Y ya de paso si comentas tus ingresos en esos años y que tipos y diferenciales te aplicaron, para saber tu ratio de endeudamiento, ya sería la leche. Última edición por Adicto; 06-ago-2008 a las 01:02 |
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06-ago-2008, 02:48
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| Archimandrita... digo TUPI  , excelente tu post !Desarróllalo con calma y en extenso que siempre se aprende y da gusto. |
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08-ago-2008, 21:08
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| Voy a resumir el funcionamiento de las Agencias Inmobiliarias y probablemente cometeré errores u omisiones, pero no pretendo ser exhaustivo. Las Agencias trabajan en dos modalidades principales: en Exclusiva o por Nota de Encargo, y luego dentro de ellas había diferentes requerimientos. Si trabajas con ellos en Exclusiva, básicamente te comprometes a no trabajar con otras Agencias (obvio) y a la obligación de que ellos intervengan en la venta, es decir, algunas te obligaban a no publicitar por tu cuenta el piso, y otras te dejaban pero si conseguías comprador por tu cuenta, tenías la obligación de dirigirlo a la Agencia, o bien pagarle a la Agencia su porcentaje aunque no hubiese intervenido. Este compromiso duraba normalmente entre 3 y 6 meses (clara señal de que entonces el tiempo medio para vender un piso no debería superar ese plazo), y pasado este plazo quedabas liberado para venderlo por tu cuenta o con otras Agencias. Trabajando por Nota de Encargo, significaba que aceptabas que ellos te trajeran clientes y sólo tenías la obligación de no vender por tu cuenta el piso a un comprador que te hubieran presentado ellos, teniendo que abonarles su comisión si lo hacías y te pillaban. Hubo una agencia que le echaba morro al asunto y me ofrecía un esquema a mitad de camino entre la Exclusiva y la Nota de Encargo: además de permitirte publicitarlo por tu cuenta, ellos captaban tu piso y lo ofrecían a todas las Agencias del Barrio para que lo incluyesen en su oferta, de modo que si vendían ellos se quedaban con toda la comisión; si lo vendía otra Agencia se repartían al 50 % la comisión, y si lo vendías tú por tu cuenta, tenías que pagarle sólo el 50 % de la comisión. Algunas Agencias contratadas por Nota de Encargo te pedían que retiraras tu propio cartel de SE VENDE cuando viniera la visita, pero es una medida infantil: si yo estoy interesado en un piso que me enseña una agencia, lo normal es que me dé una vuelta por la zona yo sólo días después antes de tomar una decisión, y en ese garbeo veré el teléfono del vendedor. Probablemente llamaré de forma anónima para preguntar el precio, y a partir de ahí depende del morro que tengan tanto el comprador como el vendedor. Para protegerse, cada vez que te traen una visita te hacen firmar una hojita en la que figura la fecha y el nombre del interesado, pero en general es todo bastante chapucero: no te dan copia, tú no tienes manera de comprobar que el nombre del visitante es cierto, o firmas en blanco porque “lo rellenaré después”, o en algunas agencias ni siquiera firmabas nada. En una visita que me trajo una Agencia, la señora interesada se negó a firmar ningún papel, la vendedora se puso a discutir con ella y tuve que decirles que por favor se fueran a armar escándalo a la calle. ¿Y qué te ofrecían las Agencias a cambio de contratar la venta con ellos? Pues en Nota de Encargo, poco más que poner un cartel en su escaparate, incluirlo en un Portal Inmobiliario y ofrecerlo a su bolsa de clientes buscadores de piso, mientras que en Exclusiva invertirían más tiempo de dedicación y dinero en publicidad, mediante anuncios en Prensa Nacional, Segunda Mano y las pequeñas revistas inmobiliarias que reparten por los buzones del barrio. En Exclusiva además solían ofrecer –sin coste adicional- quedarse con un juego de llaves para poder enseñar el piso en horas de trabajo. La Agencia que ‘compartía’ las comisiones con las demás agencias, además ofrecía un merchandising novedoso: hacían un buzoneo por las manzanas más próximas de la zona con el mensaje: “¿Le gustaría elegir a sus vecinos? Tenemos un piso de tales características en tal sitio que podría ser perfecto para su amigo, su hermano, su padre, su tía o su amigo”. Por lo visto, era el “no va más” en técnicas de venta inmobiliaria en USA. Y si la venta llegaba a concretarse, en cualquier modalidad te facilitaban la ‘organización’ con temas que interesan sobre todo al comprador: contratos, gestiones en notario, registro, etc. Luego está el tema de Agencia grande o pequeña: las Agencias de grandes redes te vendían el argumento de que te incluían en su Base de Datos y por tanto tu piso se ofrecía a todo cliente que entrara en cualquier Agencia de la Red. Y además tenían páginas completas de publicidad propia en Segunda Mano. A mí los dos argumentos me parecen una tontería: yo no creo que alguien que viva en Chamartín y piense cambiarse a Sanchinarro visite las agencias de Chamartín. Y tampoco le veo sentido a esas páginas completas de anuncios de pisos de una misma agencia, que no están ordenados ni por precio ni por zona ni por nada: es como buscar una aguja en un pajar. Algunas Agencias también trataban de venderte otro argumento para que les dieras la Exclusiva: hay muchos compradores que tiene capacidad económica para pagar un piso pero que no pueden demostrarla porque cobran en B, por lo que los bancos no les conceden las hipotecas. Estas Agencias presumían de que tenían contactos suficientes para ‘engrasar’ el tema y conseguir hipotecas imposibles. Para que luego digan que en España no hay hipotecas ‘ninja’. La forma de captación por parte de la Agencia dependía sobre todo de un solo factor: si ya tenían un cliente interesado o no. La mayoría de las Agencias lo primero que intentan es engrosar su lista de pisos: veían tu anuncio en la fachada o en Segunda Mano, te llamaban, les decías que nada de exclusiva y venían a visitarte. Echaban un vistazo al piso, y a continuación empezaba la ‘presentación’: “somos los mejores, nuestros métodos son novedosos, nuestros canales llegan más y mejor, tenemos muchos compradores, etc”. Todas intentan que les des la exclusiva, no les importa que ya estés trabajando con otras Agencias por Nota de Encargo (ellos se ocupan de comunicarles que has firmado exclusiva con ellos). Cuando ya se convencen que de que no les vas a dar la exclusiva, algunas se iban pero la mayoría se avenía a trabar con Nota de Encargo. Luego si les surgían compradores, te los traían, pero a algunas no les volví a ver el pelo nunca más tras la captación. Otras Agencias con las que firmé te llamaban porque tenían un cliente que buscaba un piso de tus características, y ellos hacían simplemente el trabajo de mirar en Segunda Mano o en Idealista. Venían un día a hacer la captación por Nota de Encargo y al día siguiente traían al comprador, y ya quedabas en su base de datos por si surgía otro interesado. CONTINUARÁ Última edición por TUPI; 22-ago-2008 a las 15:59 Razón: Para cambiar el color de la fuente. Sorry. |
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08-ago-2008, 21:19
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Iniciado por Adicto  Parece que te gusta mucho la literatura, pero en cuestión de números te extiendes más bien poco. Mi intención es comentar las situaciones que se dan en la venta de un piso. Lo que me preguntas no aportaría nada a la historia. |
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08-ago-2008, 21:21
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Iniciado por Nico Archimandrita... digo TUPI Gracias, pero no soy Archimandrita. Por cierto, aprovecho para adherirme a la tesis de Archimandrita: el post de la Burbuja Sexual me parece uno de los mejores del foro. Saludos. |
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08-ago-2008, 21:28
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| Si la historia está muy bien, es curiosa, pero poco más... te está quedando muy light, lo más interesante te lo dejas, como por ejemplo: ¿qué porcentaje te pedían las inmobiliarias? ¿luego había sorpresas? |
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