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| | Herramientas | Desplegado |
11-ago-2008, 22:34
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| Mucho pasapisero veo aqui.  |
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14-ago-2008, 19:45
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| La mayoría de las Agencias no se complicaban, pues lo único que buscaban era engordar su lista de pisos. Apuntaban el precio que tú pedías y se acabó, si les preguntabas te decían que sí, que estaba en precio, o como mucho te decían que habría que ajustarlo en el momento del regateo. Otras Agencias eran todo lo contrario, se curraban mucho este aspecto: te presentaban estudios de mercado y sesudos análisis del precio por metro cuadrado en la zona, de la demanda, de las últimas ventas realizadas, etc. Otros simplemente te aconsejaban por su experiencia. Pero en ambos casos me decían lo mismo: EL PRECIO ESTÁ ALTO, TE VA A COSTAR VENDERLO. Ahora que tengo suficiente perspectiva veo que tenían razón y que conviene dejarse aconsejar, pero entonces sólo pensaba que las Agencias trataban de que bajaras el precio para acomodar con más facilidad su comisión. Y como las agencias habían venido a mí, que yo no las había llamado, pues no estaba dispuesto a que la comisión tuviera que pagarla yo, tenía que pagarla el comprador que para eso acudía a una Agencia. El primer argumento al que yo me aferraba para no rebajar el precio era el del número de habitaciones: todas las agencias me decían que como no era muy grande en metros, con mi precio salía una cantidad por metro cuadrado muy superior al de la zona, y yo insistía en que no podían valer igual dos pisos de las mismas dimensiones si uno era de tres habitaciones y el otro de cuatro, que el de cuatro habitaciones por fuerza tenía que valer 10 millones más, porque de 4 habitaciones se pueden sacar 3 tirando un tabique, pero de 3 no se pueden sacar 4. Me decían que no era así, que la gente compra en función de la relación precio/metros, y que para poder venderse un piso tiene que estar en el precio medio de la zona. Mi otro argumento de peso era la conjunción de 2 características que hacían único a mi piso: 4 dormitorios (había muy pocos en el barrio) y 2 plazas de garaje (muy difíciles de conseguir). Aquí me daban la razón a medias, me decían: si una familia vive en un piso de 2 dormitorios que se le queda pequeño, mirará los de 4 pero si se le van de precio acabará comprando uno de 3. Lo que reduce mi demanda potencial a familias que quieran cambiar de 3 a 4 dormitorios. Por último, yo decía: “vale, quizás esté un poco alto, pero los pisos siguen subiendo y como no tengo prisa en venderlo ya alcanzarán mi nivel”. Ya se sabe que El caso es que ninguna Agencia consiguió convencerme de bajar el precio para contratar con ellos, y sólo una Agencia dejó de captarme porque el precio le parecía invendible. Me acuerdo que me dijo: “tú no quieres vender el piso, sólo quieres presumir”. CONTINUARÁ |
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14-ago-2008, 19:48
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| En cuanto a la Comisión, todas las Agencias funcionan igual: tú dices el precio que pides, y ellos le añaden su porcentaje para obtener la cifra que se refleja en el contrato y que ellos pedirán a los compradores. Aquí me encontré de todo: desde un bestial 5 %, que sobre 75 millones eran 3,75 con lo que para el vendedor se ponía en la friolera de casi 79 millones (invendible), hasta una pequeña inmobiliaria que reconocía que lo que hacían las demás era una salvajada y que ponía 1 millón de pesetas y confesaba que si obtenían 800.000 pesetas por la venta de un piso se daban por satisfechos. Algunas Agencias te decían que llegado el momento de regatear, ellos estarían dispuestos a rebajar su comisión para que junto con tu propia rebaja se consiguiera llegar a un acuerdo con el comprador; otras decían que siempre aplicaban su tanto por ciento firmado en el contrato, de modo que si tu rebajabas, ellos rebajaban en la misma proporción; y alguna recalcitrante ni siquiera estaba dispuesta a rebajar la cifra. No quisiera generalizar, porque no tengo pruebas, pero creo que en el tema de la Comisión todas las Agencias hacen una pequeña trampa que no te cuentan: de cara al Vendedor, la Agencia te dice que a ti no te cobran nada y se lo cobran al Comprador, por eso suman su comisión a lo que tú pides. Pero de cara al Comprador, la Agencia le dice que a él no le cobran nada y que se lo cobran al Vendedor, descontándoselo de lo que paga el Comprador. Con esto dejan satisfechas a ambas partes porque en España tenemos la mala costumbre de pensar que el trabajo de intermediación es algo que no vale lo que cuesta, y de ésta manera nos quedamos más tranquilos al pensar que no les estás pagando, sino que lo paga el otro. Pero tiene nefastas consecuencias cuando se descubre el pastel: cuando el comprador descubre que el piso está a la venta –directamente por el vendedor- por menos de lo que le pide la agencia, se siente engañado y al final no lo compra ni directamente ni por la agencia. Yo perdí una venta por ese motivo. Evidentemente es una ingenuidad por parte del comprador pensar que un piso le cuesta igual si lo compra por Agencia que si lo compra directamente al vendedor, pero es lo que le contaron y cuando descubrió la verdad se sintió engañado. Pero también es una ingenuidad por parte del vendedor el pensar que el contratar una Agencia (aunque sea por Nota de Encargo) te va a salir gratis, porque cuando llega el momento de que el comprador está interesado y pasa una oferta, la Agencia te atornilla todo lo que puede y al final acabas rebajando, y nunca sabrás si lo que rebajas se lo lleva el comprador o se lo lleva la Agencia. Por eso creo que si tuviese que hacerlo ahora de nuevo, intentaría actuar de otra manera: yo fijaría mi precio de 75 millones para la venta directa por mi cuenta, y con las Agencias contrataría un precio de 74 millones para mí y 2 para la Agencia, que considero que ya es bastante (2,7 %), de modo que el precio para el comprador fuese 76, Tratando de que la diferencia entre la venta por Agencia (76) y la venta directa (75) fuese lo menor posible. CONTINUARÁ |
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14-ago-2008, 19:52
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| Para publicitar el piso o para enseñárselas a los interesados, todas las Agencias te solicitaban hacer fotos. Yo fui más allá: hice unas cuantas fotos del piso en las mejores condiciones posibles de luz y orden, y a cada Agencia y a cada visita particular les daba un disquete con las fotos. Si la Agencia además quería sacar fotos por si acaso no podía leer o no le gustaban las del disquete, pues adelante. Además de las fotos, hice fotocopias de la memoria de calidades y del plano del piso (una por cada cara de una hoja, para que fuese manejable) y se las daba a todo el que pasaba por allí: agencias o interesados. También se las daba a los compradores que venían con alguna agencia, pues en algunos casos me encontraba que yo le había dado el plano a la agencia cuando vino a captarme, y luego no se lo habían enseñado al comprador. En una visita de una agencia con comprador, el agente se mosqueó cuando me vio darle el papel al comprador, pues se pensaba que le estaba pasando el teléfono mío para que contactara directamente para así puentear a la agencia. Una de las agencias quería las medidas detalladas de cada habitación para obtener el total de metros útiles, porque en la escritura sólo figuraban los metros construidos, por lo que estuvo un buen rato con un medidor láser midiendo de pared a pared. Y de vez en cuando algún comprador se interesaba por alguna medida concreta en el salón o en la alcoba para ver si le cabía un mueble que ya tenía. Así que a partir de entonces en el plano indicaba las medidas de cada trozo de pared del piso. En cuanto al estado del piso, pues seguía los consejos básicos de las agencias: bien iluminado, puertas abiertas, ordenado, limpio, sin olores. En esos dos años siempre tenía el piso como una patena, por eso creo que ahora soy más abandonado, por venganza. Un problema era cuando ya no habitaba el piso, pero quería mantener la sensación de que sí estaba habitado. En invierno tenía que ir una hora antes de la cita para poner la calefacción y evitar que el piso pareciese una osera. Y en verano, una hora antes para bajar los toldos y ventilar para que bajara la temperatura, pues las habitaciones del lado oeste eran un horno (no tenía aire acondicionado). Y es que el aislamiento del piso dejaba bastante que desear. El salón a todo el mundo le parecía pequeño. Yo reconozco que 20 metros no es mucho, pero creo que influía el que tenía demasiados muebles y todos pequeños: un sofá de 2 plazas, un sillón, una mesa de 6, una tele pequeña, y 4 muebles por las paredes. Además lo tenía distribuido de modo que el sillón estaba en medio, dando la espalda a la mesa. Por eso les contaba que mis vecinos tenían otra distribución que les permitía tener un sofá de 3 y otro de 2 plazas. La mecánica era siempre la misma: recibía en el piso, de modo que cuando llegaban ya habían podido ver de paso las zonas comunes. Les daba el plano y empezábamos la visita. Enseñaba primero la cocina y las habitaciones con vistas a las zonas comunes, después el resto de las habitaciones y acabábamos en el salón. Allí, si tenían interés, les dejaba que echaran otro vistazo por su cuenta de nuevo a las habitaciones. Cuando ya estaban satisfechos, salíamos del piso y les enseñaba el trastero. Después el garaje y por último salíamos a las zonas comunes. Un vuelta alrededor de la piscina, la zona infantil y la pista del pádel, y les despedía a la puerta de la urbanización. En algunas visitas con niños, éstos se ponían a jugar en la zona infantil, lo que venía muy bien para darle palique a la visita. El resto era hablar. Normalmente los compradores hablan poco porque se concentran en memorizar el máximo de características del piso (por eso son tan importantes las fotos y el plano, ya que unos compradores después de ver 3 pisos en una tarde, ya no saben qué han visto). Yo les contaba a todos siempre lo mismo, con el tiempo parecía un disco rayado repitiendo siempre las mismas cosas: características, ventajas, “fíjese en esto”, “tenga en cuenta lo otro”. Aunque tampoco convenía apabullar con la perorata, a veces era conveniente dejar sola a la pareja para que comentaran por lo bajini entre ellos. En cuanto al precio, en la primera visita como mucho se limitaban a confirmar el precio que habían visto en el anuncio o que les habías dicho por teléfono, casi nadie iniciaba las maniobras de negociación. CONTINUARÁ |
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14-ago-2008, 20:11
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| Mira a ver si pones la historia completa y te dejas de tanto rollo joder que si tu objetivo era engancharnos ya lo has conseguido ...  |
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14-ago-2008, 20:56
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| TUPI: Fenomenal y muy divertido, lo explicas tal y como es. Es el teatro de la vida. |
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15-ago-2008, 20:16
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| Poner a la venta tu casa implica abrirle la puerta a cualquier desconocido. Reconozco que al principio me planteé utilizar sólo agencias para asegurarme de que las personas que vinieran a verlo habrían pasado ya por el filtro de la agencia y estarían identificadas con nombres y apellidos. Pero luego me olvidé completamente de ese miedo: en ninguna de las docenas de visitas particulares que tuve me llevé la impresión de que era alguien tanteando el terreno para dar un golpe. También contribuía el hecho de que no había nada de valor a la vista. Y como tampoco ocultaba el hecho de que vivía solo, pues ni siquiera joyas en los cajones. En las visitas con Agencias, normalmente el Agente prefería llevar la voz cantante porque saben como meterle por los ojos las ventajas del piso. Pero también muchas veces el agente no era el que había captado el piso, por lo que aún no lo había visto, y había que estar atento por si le soltaba alguna milonga que luego costaría mucho trabajo desmentir. Porque lo que no se puede es contar mentiras, ya que cuando se descubren hace que el comprador desconfíe y se vaya todo al traste. En general las visitas suelen ser gente educada. No andan abriendo las puertas de los armarios, no toquetean nada salvo algunos niños, más difíciles de controlar. El mayor problema era cuando venían 5 ó 6 personas juntas, para organizar el tráfico de gente entrando y saliendo de las habitaciones, hablando entre ellos o haciéndote preguntas. En general la gente no manifestaba abiertamente su impresión, aunque también había de los dos extremos: el que alababa continuamente lo que veía, y el que ponía cara de asco al ver que las puertas eran de sapelli o las paredes de gotelé. Al acabar algunas visitas sabías perfectamente que no había nada que hacer, pero en la mayoría te quedaba la esperanza, pero insisto que era sobre todo porque la mayoría de las personas son educadas y prudentes y aunque no les haya gustado no te hunden en la miseria. La primera visita por tanto no servía para sacar ninguna conclusión. Todas acababan con la misma frase: “bueno, nos lo vamos a pensar, si eso ya te llamamos”. Una segunda visita ya era síntoma de interés claro. Pero tampoco convenía hacerse muchas ilusiones, pues a veces la segunda visita era con los padres o con amigos, para tener una segunda opinión, y no se avanzaba nada. En una ocasión, para la segunda visita se presentaron la señora interesada y 4 personas de la agencia: el comercial, el jefe de ventas, el director financiero y el dueño. Parecían buitres revoloteando alrededor de una presa moribunda. Yo creo que la venta no cuajó porque la agobiaron demasiado. Sólo en una ocasión tuve hasta la tercera visita: eran un matrimonio que venían con una Agencia, la cual me contó que tenían un piso de 3 dormitorios por la zona. La cosa parecía hecha, pero al final no cuajó y ni siquiera llegamos a regatear. La Agencia me dijo que habían decidido reformar su casa en lugar de cambiarse. No sé si era verdad o es que se habían decidido por otro piso. CONTINUARÁ |
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15-ago-2008, 20:19
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| Éstos son los aspectos de los que guardo el peor recuerdo, y que se deben a uno de los principales defectos que tenemos los españoles: la informalidad. Cuando vas a recibir una visita a una hora determinada, te preocupas de que el piso esté lo más presentable posible y te organizas el tiempo contando que no durará más de 30-45 minutos. Según llega la hora y no aparece la visita, la ansiedad aumenta porque se te trastoca todo los planes. Es un tiempo muerto en el que no puedes hacer nada por temor a dejarlo a medias. Si has concertado dos visitas, empieza a haber riesgo de que se presente una visita antes de acabar la anterior. Si la visita es de un Particular, no parece correcto llamar para quejarte al teléfono desde el que te llamaron para concertar la cita, para no crear un malestar que pueda entorpecer la posible venta. Si la visita es de una Agencia, muchas veces es inútil que llames tú a la Agencia, porque no sabes qué Agente va a venir a ver tu piso, ni vas a hablar directamente con él. Además son más propensos a la impuntualidad porque habitualmente cogen un cliente y le enseñan varios pisos en una tarde, por lo que es difícil ajustar los tiempos. Pero en cualquier caso, ahora que todo el mundo tiene móvil, no está justificado no llamar a la hora concertada para avisar de un retraso o una cancelación. En los dos años que tuve el piso a la venta me dieron muchos, muchos plantones. Es frustrante, mucho más que una visita fallida (aquella que al acabar sabes positivamente que no hay nada que hacer). Uno de los plantones que tuve con una Agencia si me lo justificaron razonablemente (aunque no puedo saber si fue verdad): me llamó el Agente una hora después de la hora de la cita, y me dijo que llevaba a una pareja a ver 3 pisos, de los que el mío era el tercero. Pues bien, en el segundo el dueño les dijo que necesitaba desesperadamente vender el piso, y que les rebajaba lo que pidiesen con la condición de firmar el contrato de venta en ese mismo momento, señalizándolo con dinero sacado de un cajero automático de la esquina. Por supuesto no me dio cifras, pero me dio a entender que le metió un rebajón de órdago y la pareja en cuestión se encontró un chollo sin esperarlo. Si el plantón daba lugar a concertar una nueva cita en días sucesivos, pues vale, te callabas y no protestabas porque mantenías aún viva la esperanza. Pero en muchas ocasiones no era así: si era un particular, no volvías a tener llamada del teléfono desde el que se había concertado. Si el plantón era de una Agencia, parecía más raro no quedar otro día para ver el piso que no habían llegado a ver. Hubo un Agente que me abrió los ojos y me dio la explicación a esto: igual que los vendedores trabajan con múltiples Agencias, los compradores también acuden a varias a la vez, y en muchas ocasiones el mismo piso está en varias Agencias y al posible comprador le ofrecen ver un piso que ya ha visto con otra Agencia. Pero como no le especifican la dirección, y a veces no les enseñan ni las fotos ni el plano, la repetición se descubre a la hora de la visita delante del portal, y entonces te dan plantón y se justifican con cualquier excusa, pero la visita no se repite y tú te quedas sin saber por qué. Pero aunque no haya plantón porque en la segunda agencia se detecte que ese comprador ya ha visto tu vivienda, hay otro efecto contraproducente de tener el piso en muchas Agencias: si se da esta situación, la segunda agencia sabe que tu piso ya no se lo puede vender al comprador porque tendría preferencia la agencia que se lo enseñó en primer lugar, y entonces comienza a hacer campaña en contra de tu piso, resaltando sus defectos e incluso inventándoselos, para conseguir que el comprador se olvide del tuyo (quizás estaba ya medio decidido) y se centre en otros en los que la segunda agencia tenga la primicia, con lo que quizás tu piso estaba casi vendido y se va al traste sin que tú seas consciente de lo que ha pasado. También en honor a la verdad tengo que decir que en una ocasión se dio el caso contrario: una Agencia me trajo a visitar el piso a un señor que ya lo había visto meses atrás. El señor se dio cuenta al llegar al portal, y subió a regañadientes y muy enfadado con la Agente porque, aunque reconocía que buscaba piso con varias agencias, decía ese piso se lo había enseñado esa Agencia. Yo no pude corroborar lo que él decía, ya que yo también me acordaba de que él había venido a ver mi piso pero no podía confirmarle que fue con esa Agencia. Volvió a ver el piso, me dijo que hacía unos meses lo había descartado pero que no se acordaba del motivo, y la cosa volvió a no cuajar. Pero la Agente fue honesta, no me dio plantón, e insistió en enseñarle el piso aunque probablemente no hubiese podido vendérselo. CONTINUARÁ. |
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15-ago-2008, 21:08
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| Pedazo de plasta que eres |
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15-ago-2008, 23:40
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Iniciado por Perchas  Pedazo de plasta que eres Pues no lo leas maleducado. Lento pero interesante |
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