Abro este hilo para intentar recopilar las bases de las cuales nos hemos desviado durante los últimos años y por cuyo desvío nos dirigimos a la hecatombe en el sector vivienda y en otros arrastrados por este.

Nuestras predicciones se están cumpliendo, la oferta en venta hace mucho que está saturada y se está tratando de desviar hacia el alquiler. Es evidente que no lo venden, pero también lo es que no lo alquilan, principalmente porque la situación actual está tremendamente desviada de las bases en todo lo concerniente a vivienda, tanto en el mercado de venta como en el de alquiler.

¿Cuáles son estas bases? No en un caso particular, sino el general.

- He leído sobre el Retorno de Inversión de comprar para alquilar, ¿Cuál es el lógico? ¿Típico? ¿La serie temporal? Esta relación precio vivienda / precio alquiler de la misma vivienda tiene que ser una base.

- Sobre el Ratio de endeudamiento personal / familiar se ha hablado mucho. ¿Cuál es el lógico? ¿Cuál es exagerado?

- Con respecto a la Deuda por compra de vivienda para residencia habitual, parece aceptado que es:

- 30%-35% de la renta fija disponible.
- 15 años máximo.
- 80% máximo del valor de tasación de la vivienda en el momento de la compra.

Esto evidentemente obliga a que para poder comprar, haya que tener un capital inicial del 30%-35% del valor de compra como mínimo para poder pagar el 20% más gastos.

- El Ratio de accesibilidad a la vivienda. Se decía que el ratio EEUU / España típico era de 1/3 y cuando explotó en EEUU era de 1/5. Esto prueba que la burbuja en España era mucho mayor (Si fuese igual, seguiría siendo 1/3). Pero ¿Cómo se calcula este ratio?

¿Consideráis importantes estos factores? ¿Están bien enunciados? ¿Cómo se definen?

¿Qué otros factores son fundamentales? ¿paro? ¿PIB? ¿Crecimiento Poblacional vs Creación de vivienda nueva? ¿Número de viviendas vacías por habitante? ¿Numero medio de personas por vivienda?

Si pudiésemos definir claramente los factores fundamentales que hacen que la vivienda tenga un precio dado, podríamos detectar claramente si una situación general o particular está muy desviada de los fundamentos y por lo tanto es susceptible de reventar.

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En mi opinión, en vivienda, como con cualquier otra mercancía, lo fundamental es su coste real de producción, es decir, lo que cuesta realmente construir una vivienda. Luego viene el coste capitalista de producción de la vivienda que es inferior al coste real de producción (ya que este no incluye la parte que el capitalista se apropia mediante al acto de no retribuir acordemente, pagando salarios inferiores a los que en realidad debería pagar, la cantidad de trabajo útil plasmada, por parte de los trabajadores, en el producto final...la vivienda). De esta manera el capitalista puede vender a coste real de producción y sin embargo obtener un beneficio el cual es la diferencia entre el coste real y el coste capitalista de producción de la vivienda.

Después viene el precio de venta, que depende de la oferta y la demanda, y que, en circunstancias normales, oscila alrededor del coste real de producción. Luego vienen las circunstancias anormales, las que provocan la burbuja, que ha provocado que se dispare el precio de venta (y como consecuencia también el del alquiler) muy por encima del coste real de producción. Entre estas circunstancias la principal es la orgía crediticia, el préstamo indiscriminado de dinero, que ha permitido que la demanda de vivienda se disparara (y que le siguiera la oferta) ya fuera para vivir en ella o como medio de especulación. Una vez más, la banca ha sido responsable de esta locura y su principal beneficiaria. Prestar dinero es el objetivo principal de la banca, así es como se lucran, cuanto más dinero prestado, más ganan con los intereses.

Las consecuencias de esta locura las veremos en un futuro cercano. La burbuja inmobiliaria ha sido un medio más para incrementar la deuda, de la sociedad (de la clase obrera), con la banca. La sociedad es ahora más esclava de lo que lo era antes. Y todo se ha desarrollado "legalmente"...por lo tanto el estado policial se encargará de que todos los deudores/esclavos devuelvan sus deudas, más los intereses, a la banca. Todo está planificado. El capitalismo no deja cabos sueltos. Es la lucha del rico contra el pobre, del capitalista contra el obrero, de la clase dueña de los medios de producción y de vida contra la clase de aquellos que no tienen otro remedio que vender su trabajo para poder vivir.

Toda la burbuja inmobiliaria no ha sido más que un juego donde, a nivel mundial, la banca privada capitalista ha prestado dinero indiscriminadamente a dos bandos:

1- los capitalistas productores de viviendas.

2- los demandantes de viviendas, formados por:

2.1- Los que compran, por necesidad, para vivir en esa vivienda. Los que compran para vivir en esa vivienda pero no por necesidad vital sino como un lujo. Estos componen la demanda real (no especulativa) de vivienda.
2.2- En este punto entran los que no compran por necesidad. Los que compran como "inversión" a cierto plazo con intención de ganar dinero. Los que directamente compran para vender. Estos componen la demanda especulativa, es decir, los que compran vivienda como medio para obtener un beneficio posterior independientemente de como se obtenga este beneficio.

Este juego, desde el principio, ha estado siempre limitado por la cantidad de dinero que prestaba la banca, por lo tanto, desde el principio se sabía que tendría un final y este sería cuando la banca cerrara el grifo de dinero, es decir, cuando dejara de prestar dinero tan alegremente.

En este juego se han lucrado muchos: la banca, los productores de viviendas, los intermediarios en la venta, los que compraron para vender (pasapiseros), etc. Pero el principal perjudicado va a ser la clase obrera que compró un piso para vivir. Esos han sido los que han sostenido la pirámide de demandantes de vivienda. Una parte de los demandantes de vivienda (los especuladores) solo compraban porque sabían que existía una parte real de demandantes de vivienda que compraban por necesidad y no para especular y que estos podrían obtener financiación por parte de la banca. Así, en realidad, cada especulador no era un demandante real de vivienda ya que al momento siguiente de la compra se convertía automaticamente en un ofertante de vivienda, así que la demanda real era únicamente aquellos que compraban para vivir y no para vender o alquilar.

Es por ello que este era otro límite al crecimiento de la burbuja, es decir, el límite de la demanda real de vivienda para vivir. Pero dicho límite era un límite virtual pues el límite real es el dinero prestado por la banca ya que permite el crecimiento de la demanda independientemente de la parte de la demanda real para vivir, de esta manera los especuladores hubieran podido seguir vendiéndose los pisos unos a otros por mayor precio que lo compraron (obteniendo una ganancia) pero el resultado final de este proceso hubiera sido la destrucción del valor del dinero a causa de la devaluación que se derivaría de tal descontrolada inflación monetaria, de tanto préstamo por parte de la banca.

Al final la banca cierra el grifo y la pirámide se desmorona. Llega la devaluación de las viviendas (al haberse alejado tanto el precio de venta del coste real de producción) y la consecuente espiral de ventas. Los productores ven como su stock se acumula ya que la demanda se ha contraído bruscamente. Ahora la demanda es la demanda real, es decir, en su mayoría los que verdaderamente compran por necesidad. Tal contracción de la demanda afecta irremediablemente al sector encargado de la oferta y la banca se beneficia de esta debacle ladrillera. La banca siempre está en proceso de reclutamiento de esclavos que le paguen un interés anual.

Pero los que peor lo van a pasar fueron aquellos que compraron para vivir, perteneciendo a la clase obrera. Han sido reclutados como esclavos y su tributo a la banca privada está fijado por eso que conocen como Euribor. Un tributo feudal muy bien camuflado. Han sido engañados, estafados por esos que controlaban el juego desde el principio... por la banca. Estos sabían cual iba a ser el resultado final de la burbuja inmobiliaria y es por ello que la provocaron excediéndose con la cantidad de dinero prestada tanto a demandantes como a ofertantes. La banca es culpable de las consecuencias de la burbuja inmobiliaria, es un hecho. Su irresponsabilidad a la hora de prestar dinero para la compra de vivienda es manifiesta y eso que las consecuencias todavía no han llegado en su máxima expresión.

Por último decir que el precio de la vivienda siempre tiende hacia su coste real de producción así que investigando cual es este coste podremos saber en que magnitud van a caer los precios de la vivienda después de esta anormal distorsión del mercado de la vivienda provocada por la banca a nivel mundial.

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"No es indicio de salud el estar bien adaptado a una sociedad enferma." (Jiddu Krishnamurti)
"Pienso que las instituciones bancarias son más peligrosas para nuestras libertades que ejércitos enteros listos para el combate." (THOMAS JEFFERSON, 1802.)
La mentira de la gripe A - Obama deception - Cómo se crea el dinero

Magnífica aportación.

Voy a ver si sigo tirando del hilo.

Tenemos entonces que los fundamentos en el mercado de la vivienda, como en cualquier otro mercado, giran alrededor de la oferta, de la demanda y del precio. Parece simple, ¿No?

Recodando un poco las clases de economía básica tenemos que:

La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán a la venta. Por el contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los consumidores. Por tanto, la oferta y la demanda hacen variar el precio del bien.

mmm...

Lo que tenemos entonces es que para un precio determinado P la demanda será D y la oferta O. Para 2P: O' > O y D' < D.

Al facilitar el crédito hacemos que la capacidad de pago de la demanda se incremente, por lo tanto aumentamos el precio de equilibrio entre oferta y demanda. Aumentamos la demanda a un precio X y por lo tanto aumentamos la oferta.

En estos últimos años hemos tenido una serie de elementos que han aumentado la demanda a precios que normalmente no serían de equilibrio o dicho de otra forma, que se alejan de los fundamentos (Estos fundamentos pueden ser como bien ha dicho dkd en torno a los costes de producción). Cuando los factores que han hecho que la demanda a precio X desaparezcan, no quedará otra opción que recuperar unos precios que se aproximen a los fundamentales.

Es posible que la orgía crediticia no sea el único factor que haya hecho que la demanda aumente, sin duda ha sido necesaria para la burbuja pero hay otros factores fundamentales que han ayudado.

Por ejemplo el crecimiento poblacional en la edad de emancipación.

Si pudiésemos saber cuales son los factores que han hecho que la demanda a un precio exagerado aumentase, podríamos estudiarlos y decidir si esos factores siguen existiendo. Si esos factores ya no existen, o se prevé que van a dejar de existir, entonces podemos afirmar con casi total seguridad que los precios se van a reducir. Si podemos cuantificar esos factores, probablemente podremos cuantificar las bajadas.

¿Cuales pueden ser esos factores fundamentales que han aumentado la oferta a un precio X?

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Más o menos la rentabilidad bruta de una vivienda debe equivaler al tipo de interés a largo con una prima de 1,5-2 puntos por gastos de mantenimiento e impuestos,que dependen de la zona. El hecho es que en el resto del mundo encuentra uno la misma vivienda en oferta en alquiler y venta en un portal cumpliendo estas premisas, mientras en España ya nos encontramos con rentabilidades brutas del 2% y de menos en las ciudades más caras.Es totalmente absurdo. Vamos, que un pisito de 500.000 o se alquila por unos 2500-3000 al mes o el "valor" del activo no es realista.
Respecto al endeudamiento, en Francia lo estiman en % de la renta neta que suponga el servicio de la deuda, y han legislado para proteger a los ciudadanos de sí mismos. El resultado es que -con los actuasles tipos- no permiten que la banca preste más de aproximadamente 3-3,5xingreso bruto anual. La banca presta a tipos FIJOS hasta 20-25 años (el riesgo es suyo, no del prestatario como en España), y si el banco se excede prestando,de nuevo la ley le transfiere la responsabilidad en caso de impago. Justo lo contrario que en España.

No soy economista, quede claro.

Estoy con que de media el precio de la vivienda a lo largo de un periodo se tiene que estabilizar cerca del coste de producción. Por lo de que si un sector es muy rentable aumentaria la oferta, entrarian nuevos agentes y harian bajar los precios. Cosa que se distorsiona mucho en el caso de la vivienda.

Yo destacaria entre los factores, el aumento continuado de la demanda, sobre todo para que en los ultimos 20 años el valor real de la vivienda haya ido aumentando, cosa que va a cambiar en los próximos 20 años.

Yo creo que los factores han sido por este orden:

1) Las expectativas de rentabilidad como inversion
2) El abaratamiento, la accesibilidad via financiación del 100% - ha permitido el aumento de la demanda, para comprar no hace falta tener dinero -
3) El aumento demográfico

El aumento del precio del suelo no es causa, va parejo al aumento del precio de la vivienda, sería mas o menos lo mismo.

¿Podrías poner un ejemplo sencillo? Es decir, si yo puedo vender una vivienda hoy por 200.000€, y el tipo de interés que puedo obtener a renta fija por una cantidad semejante es del 5,5% menos impuestos. ¿Cuánto debería de cobrar de alquiler para que sea rentable teniendo por mi vivienda unos gastos fijos de 2.000€ / año?

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Pues unos 1000-1100 al mes.También hay que hacer provisiones por deterioro y mantenimiento,que no se si van en los gastos que has puesto.

Lo que estudie en económicas se parece a la realidad como Paquirrin a un chulo piscinas...

El mercado teórico si debería ajustar la oferta al coste de producción de las viviendas, aunque siendo una producción con una latencia de mas de dos años respecto a la demanda, un análisis indicaría tensiones de precios iniciales y una corrección posterior.

Lo que nadie habla es que la oferta de vivienda está más que controlada por mucho que Espe venda liberalismo a cascoporro, en el caso de los mandriles, el terreno lo controlan unos pocos terratenientes, la urbanización y recalificación se limita por los propios hay-untamientos, todo en un formidable ejemplo de conspiración para la alteración del precio de las cosas, haciendo que los curritos tengamos que pagar el máximo al que estemos dispuesto a pagar, el ingreso marginal, no el precio de construcción.

Desde el punto de vista del consumidor-esclavo económico, el precio se crea de forma mística contra la que no se puede hacer nada o se argumenta en base a la entrada de inmigrantes (bajan los salarios/compran pisos/les regalan las viviendas sociales). Los políticos nos crean enemigos ficticios para desviar la atención de su propia inacción/conspiración.

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España: la generación guanabí (wanna be...rich) y el trastorno obsesivo-compulsivo de edificación. Ediciones Tochovistas.

Es un ejemplo, si lo podemos hacer más realista, pues mejor. Se me hace poco 1.000 o 1.100 € al mes. ¿Cómo te ha salido esa cuenta? Ten en cuenta que 200.000€ en renta fija 5.5% ya te dejan 11.000€ al año menos impuestos.

¿Es posible que nos haya bailado algún número?

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Por aquí -sin apuntar a nadie-, volvemos a la sempiterna asimilación de demanda con necesidad
El demandante de un producto es aquel, que queriendo adquirirlo, puede hacer frente al pago del mismo.
Un necesitado no es siempre un demandante.

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Era tan pobre mi vida, mi vida tan pobre era
que por tener no tenía, ni vergüenza en la cartera.
No es más rico quien más tiene,
sino quien tiene aún mucho más.