Iniciado por Tron7

En cuanto a que hipoteca y alquiler se igualarían al cabo de 15 años (no 20), me parece que tiene bastante importancia, no? Y a mi tambien me joden las hipotecas largas, pero el que vive de alquiler paga durante TODA LA VIDA.

Iniciado por bambum

Hablo en el caso de Galicia, la deducción por alquiler llega hasta los 300 €, en Madrid creo que es más. Son de estas cosas que no te dice nadie, y se te queda cara de "parvo" cuando te enteras.

Iniciado por bubble bubble

Total metalico al final del alquiler que he ahorrado= 160899
Ademas:
A- el propietario deberia pagar el IBI cada año, supongamos 200 este año, si suponemos que crece tambien con el IPC y aplicando una formula financiera da: 9706
B- Tambien el seguro de hogar del continete, suponemos 200 € mas IPC; 9706
C- El edificio se devalua con el paso del tiempo, contablemente se amortiza el 2% descontando el valor del solar, que suele considerarse el 10%, asi que: 215070 * 0,10= 21507, 215070 – 21507 =193563, de aquí sacamos el 40% de amortización y quedan 116138, luego para dejarlo en las mismas condiciones en que lo compro debera reformar 215070 – 116138 = 98932 actuales, que si actualizamos con el IPC, seran 98932 * (1.03)20= 178682. Tomo el criterio contable por la dificultad de valorar reformas del piso y derramas de la escalera.
D- Si consideramos que el precio de los pisos sube con el IPC: 215070 * (1.03)20 =388440
Asi tendriamos que su piso valdria 388440 – 178682 – 9706 - 9706 = 190346 seria lo que podria obtener limpio vendiendo el piso.

190346 - 160889= 29457, que serian equivalentes a 16309 euros actuales, esta seria la ganancia de la compra, claro que con un interes fijo del 6%, lo que firmarian todos los hipotecados. Me ha sorprendido el resultado pues en otros ejemplos el alquiler a largo plazo salia mas rentable, pero bueno, es indicativo de que la diferencia entre comprar y alquilar, en circunstancias economicas personales similares es semejante.

Posdata: starting, tu eres el TALIBAN.

Iniciado por Tron7

Hola bubble, interesante aportación, yo no incluí en mis cálculos una posible reforma del piso (aunque sí contabilicé los gastos rutinarios del propietario por mantenimiento, etc.).

De todos modos veo dos omisiones importantes en tu cálculo:

- La desgravación fiscal de la hipoteca (15%).
- Sobrevaloras mucho el coste de la reforma (116.000 € actuales). Incluso si fuese necesaria una reforma profunda ésta dificilmente pasará de los 40-50.000 €.

Saludos

Iniciado por bubble bubble

Si, no he tratado los aspectos fiscales, tanto en desgravacion de hipoteca como en las retenciones de los rendimientos de los bonos. ¿Motivos? Nadie te asegura que la ley de renta se mantenga como hasta ahora, pueden perfectamente quitar la deduccion de la hipoteca. Tampoco he contado con las posibles ayudas que se den al alquiler.

Para evitar disputas acerca de los valores de las reformas he utilizado el criterio contable de amortizacion de los edificios, que podriamos considerar neutral. Tu lo ves exagerado, pero es que seria el equivalente actual de todas las reformas y derramas. Pienso que normalmente el baño y la cocina se tienen que reformar aproximadamente cada 10 años, y cada 20 una reforma total. Suma ademas todos los gastos de arreglos periodicos de fontaneria o instalacion electrica. Y las derramas de la escalera, y veras que no es en absoluto exagerado.

Tambien para evitar polemicas he omitido los gastos de comunidad, que suelen estar incluidas en el alquiler, pero que el propietario debe pagar. Y coincidiras que el interes de la hipoteca es absurdamente bajo.

De todas formas creo que se demuestra que la rentabilidad del alquiler y de la compra son mas similares de lo que la gente se piensa. Alquilar no es tirar el dinero.

Un saludo.

Iniciado por bubble bubble

Si, no he tratado los aspectos fiscales, tanto en desgravacion de hipoteca como en las retenciones de los rendimientos de los bonos. ¿Motivos? Nadie te asegura que la ley de renta se mantenga como hasta ahora, pueden perfectamente quitar la deduccion de la hipoteca. Tampoco he contado con las posibles ayudas que se den al alquiler.

Para evitar disputas acerca de los valores de las reformas he utilizado el criterio contable de amortizacion de los edificios, que podriamos considerar neutral. Tu lo ves exagerado, pero es que seria el equivalente actual de todas las reformas y derramas. Pienso que normalmente el baño y la cocina se tienen que reformar aproximadamente cada 10 años, y cada 20 una reforma total. Suma ademas todos los gastos de arreglos periodicos de fontaneria o instalacion electrica. Y las derramas de la escalera, y veras que no es en absoluto exagerado.

Tambien para evitar polemicas he omitido los gastos de comunidad, que suelen estar incluidas en el alquiler, pero que el propietario debe pagar. Y coincidiras que el interes de la hipoteca es absurdamente bajo.

De todas formas creo que se demuestra que la rentabilidad del alquiler y de la compra son mas similares de lo que la gente se piensa. Alquilar no es tirar el dinero.

Un saludo.

Iniciado por Yuri Bohr

Una pregunta: ¿y que pasaría en los 20 años siguientes al ejemplo de Bubble bubble cuando ya el que compró terminó de pagar la casa?. ¿cómo quedarían los numeros al final?

Iniciado por Tron7

No conozco de cerca los criterios contables de amortización de inmuebles, pero si le aplicas un 2% constante viene a ser como decir que al cabo de 50 años, la vivienda en cuestión valdrá 0 euros! (dejando el 10% del solar aparte). Cierto, se considera que el coste de poner el piso en condiciones optimas es equivalente a comprar uno nuevo. Puede ser que muchos activos, como maquinarias o construcciones, sigan siendo utiles despues de estar totalmente amortizados. Pero para evitar disparidad en las valoraciones de las reformas y tal, creo que es el mas objetivo.

Por otra parte, por lo que yo veo la gente no hace reformas tan a menudo, tal vez los baños y cocinas se reformen por término medio cada 20 años, y el resto en un plazo mayor (reparaciones y derramas puntuales aparte). (¿qué opináis foreros?). Si, aqui te doy la razon, pero cuenta tambien el pintar el piso y la finca, y reza para que la finca no tenga problemas estructurales, porque entonces te puedes arruinar en derramas.

Por último, no tener en cuenta la desgravación fiscal de hipotecas con el argumento de que tal vez la quiten en el futuro me parece hacer un poco de trampa. Puestos así, yo puedo aducir que tal vez la suben al 30%, y entonces mis cálculos serían aún mucho más favorables al propietario. Las desgravaciones llevan vigentes unos 10 años, asi que suponer que no son suprimibles es muy arriesgado. Te repito que en dicho caso tambien tendrias que tener en cuenta las ayudas al alquiler, que este año ya han empezado. Tambien es un poco tramposo suponer que todos los años te van a actualizar el alquiler con el IPC, cuando muchas veces el propietario lo que busca es un inquilino que no le de problemas. Y repito que el interes es ridiculo, he cogido a lo que estan ahora los variables, si en estos momentos alguien te lo da a un tipo fijo seria cuanto menos el 7%.

De todos modos, en tu análisis comparas un piso a vender por 201.000 € con un alquiler de 900 €. No me parece un caso prototípico en España; yo diría que, en la mayor parte de nuestro país, un piso que en alquiler está por 900 €, en venta estaría por encima de los 300.000 €. Fijate en el nuevo ejemplo que he puesto. Si buscas alquileres en segunda mano, hay muchos que tienen una flecha roja, eso significa que han bajado el precio. Ha veces es que han bajado lo que piden por el alquiler, pero muchas otras es que han pasado de vender a alquilar, y te aseguro que en la gran mayoria el alquiler es mucho mas rentable que en este ejemplo, por lo menos los que yo he visto.

De hecho, en mis cálculos más recientes las conclusiones no difieren tanto de las tuyas, en el sentido de que financieramente alquilar y comprar no están tan alejados. A mí, teniendo en cuenta todo lo que se ha hablado aquí, me sale un balance cercano a los 150.000 € (del año 2038, que serían unos 60.000 de ahora) a favor del propietario al cabo de 30 años. Mis calculos no dan eso, pero bueno, cada uno es libre de apreciar que variables incluir en sus calculos.
Saludos