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01-ago-2008, 21:36
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| veo que alguna gente aplica la inflación a las inversiones inmobiliarias. Tengo serias dudas de que eso sea adecuado. (¿¿alguien tiene alguna formula de amortización que contemple todas las variables, imagino que los economistas las tendrán desarrolladas.??)) Aunque el tema se ha tratado muchas veces en muchos sitios, nunca queda claro. Los motivos son varios. -1 que la inflación actúa sobre el dinero no sobre los objetos de inversión. un kilo de oro puede bajar de precio y luego subir, el oro no pierde o gana valor por la inflación si no porque se valora mas o menos (es un mercado y valor independiente a la inflación) 2- tomemos por ejemplo esta gráfica de los precios descontada la inflación de uk.  Le aplican la inflación y gracias a eso da la impresión de profundas bajadas. ¿pero esas bajadas son ciertas? Imaginemos que en 1988/90 tuvieramos 100.000 libras, ¿compensaba esperar a 1995 que el precio bajo a 70.000 libras REALES? después de descontada la inflación? En realidad sin descontar la inflación en 1995 costaba lo mismo que en 1990. Por lo que si hubiéramos guardado las 100.000 libras en un calcetín y hubiéramos esperado a 1995 nos hubiera costado el mismo dinero. ¿No? Alguien dirá, pero las 100.000 libras las metes en el banco y te dan intereses y en 1995 tendrías 140.000 libras, y la casa costaría 100.000 , (ganarías 40.000 libras) pero si compras la casa en 1988 también la podrías alquilar y posiblemente en 1995 habrías ganado 40.000 por el alquiler. (ganarías 40.000 libras) Si lo hacemos con los salarios suponiendo que suban el ipc, el resultado es el mismo. ¿se debe aplicar el ipc o es una ilusión para "creer" que bajan cuando en realidad no lo hacen? NO ES LO MISMO APLICAR EL IPC A UN KILO DE MANZANAS QUE NO DAN RENTABILIDAD SE COMEN Y DESAPARECEN, QUE AL DINERO O QUE A UNA CASA QUE SE DEBE ALQUILAR. Mi hizo sospechar del tema la grafica que creo manipula un poco al no mostrar tambien los precios nominales, o no usar una base cero da una impresión errónea de bajadas mucho mas exageradas de lo real. esta seria la rea con base cero.: (como se ve deja una impresión diferente) 
__________________ Los inversores inmobiliarios en españa son como los que caen desde 80 pisos de altura, durante 79 puede creer que vuelan. Última edición por Marina; 01-ago-2008 a las 21:45  |
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02-ago-2008, 10:52
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Iniciado por fuenla  ...pasapalabra... ... nosepalabra.... Si, hay que leer antes : Aunque el tema se ha tratado muchas veces en muchos sitios, nunca queda claro.
__________________ Los inversores inmobiliarios en españa son como los que caen desde 80 pisos de altura, durante 79 puede creer que vuelan. |
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02-ago-2008, 11:19
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| La gente compara la rentabilidad de cualquier activo (acciones, bonos, inmuebles) en términos reales y nominales. De la vivienda, las series históricas reflejan una apreciación anual en términos reales del 1-3% según donde empiece y acabe la serie. Como en el caso de la bolsa, hay altibajos y después del boom, ahora la vivienda se deprecia en términos reales y nominales. Hacer el cálculo en términos reales es siempre útil, porque los precios de los inmuebles no están en el IPC y merece la pena comparar su evolución en relación con el resto de bienes y servicios. Pero, y éste es un gran pero, lo que suele fallar es la estimación de los precios de vivienda. En España NO HAY UN INDICADOR MINIMAMENTE FIABLE DE PRECIOS DE VIVIENDA, aunque Eurostat está en el camino de empezar algo mejor (ya veremos). También hay otros "peros" menores que se le pueden poner a la medida de la inflación. |
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02-ago-2008, 11:41
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Iniciado por Marai Hacer el cálculo en términos reales es siempre útil, porque los precios de los inmuebles no están en el IPC y merece la pena comparar su evolución en relación con el resto de bienes y servicios. Pero, y éste es un gran pero, lo que suele fallar es la estimación de los precios de vivienda. En España NO HAY UN INDICADOR MINIMAMENTE FIABLE DE PRECIOS DE VIVIENDA, aunque Eurostat está en el camino de empezar algo mejor (ya veremos). También hay otros "peros" menores que se le pueden poner a la medida de la inflación. Que no este en el ipc supongo que tiene que ver con que es un producto no perecedero y que puede subir y bajar de precio. Es el caso 1 que puse, el oro, la plata o el hierro tampoco están en el ipc, aunque si se usan para consumo si aunque sea de forma indirecta. (el alquiler de la vivienda tambien esta en el ipc) Pero no lo digo por las estadísticas oficiales/osas, sino por los datos reales. en muchas partes se lee, la vivienda ha bajado un 2% mas el 5% de ipc ha bajado un 7%. y pienso que es incorrecto. por los dos motivos (el caso 1 de mas arriba) y porque eso es suponer que la vivienda no da alguna rentabilidad. Visto asi el dinero también habría perdido un 5% desde hace un año. Pero el dinero en el banco da una rentabilidad teórica mayor que la inflación y los pisos se alquilan y tienen una rentabilidad. Por tanto no deberíamos descontar la inflación a no ser que sumemos la rentabilidad.
__________________ Los inversores inmobiliarios en españa son como los que caen desde 80 pisos de altura, durante 79 puede creer que vuelan. Última edición por Marina; 02-ago-2008 a las 11:45 |
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02-ago-2008, 11:43
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| Si el gasto en vivienda estuviese en el IPC se daría la paradoja que a mayor tipo de interés (mayor cuota) mayor inflación de precios con lo que la estrategia de enfriamiento nunca podría funcionar. (¿puede que sea lo que está pasando ocultamente? el peso del crédito es tan fuerte en toda la economía que a las subidas de tipos y euribor les sigue la inflación? ¿cómo escapar de esta paradoja monetario-temporal?)
__________________ La vida es lo que nos pasa mientras hacemos otros planes John Lennon No tendrás casa en tu puta vida. No tendrás vida en tu puta casa. Escoge tu destino para los próximos 40 años. V de Vivienda. Oct'07. Los palestinos serán sabios si absorben a los colonos. Y si en el Estado palestino se pagaran menos impuestos, más de uno preferirá residir allí. Abraham B. Yehoshua. Nov'08 (revelando verdades 60 años tarde) Haz click aquí para ver el "Spoiler"  |
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02-ago-2008, 11:53
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Iniciado por Marina en muchas partes se lee, la vivienda ha bajado un 2% mas el 5% de ipc ha bajado un 7%. y pienso que es incorrecto. por los dos motivos (el caso 1 de mas arriba) y porque eso es suponer que la vivienda no da alguna rentabilidad. Evidentemente, la vivienda ha bajado un 7% y el dinero un 5%. Otra cosa es que la vivienda puede generar un 4%(*) de flujo de caja (sólo en el supuesto de que se alquile) y el dinero hasta un 6% de interés (sólo en caso de meterlo en un bankito necesitado de liquidez). (*) A este 4% habría que quitarle la amortización de la construcción, que segun los criterios contables estándar serian el 3% de coste de edificar (mientras que el 4% es sobre edificacion+suelo). |
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02-ago-2008, 11:56
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Iniciado por urisamir Si el gasto en vivienda estuviese en el IPC se daría la paradoja que a mayor tipo de interés (mayor cuota) mayor inflación de precios con lo que la estrategia de enfriamiento nunca podría funcionar. Por dior, que burrada incluir la cuota zipotequil en el IPC. Es como si ahora incluyéramos los intereses que nos cobra un cofidis cualquiera en los productos que consumimos  La vivienda debe estar incluida en el IPC por dos vías: - Alquiler - Precio de vivienda nueva Los intereses bancarios, dejalos aparte, porque no son un coste de consumo, sino de financiación. |
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02-ago-2008, 11:56
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Iniciado por Marina
Y descontemos la depreciación + gastos (financieros y los típicos de una vivienda en alquiler) + impuestos.  |
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02-ago-2008, 12:08
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Iniciado por cuestaabajo Y descontemos la depreciación + gastos (financieros y los típicos de una vivienda en alquiler) + impuestos. Claro pero como a los ahorros, ¿o no tienen un 18% de retencion? etc... supongo que habria que hacer todos esos calculos... lo que planteo es que suponer que si no suben de precio en un año y la inflacion si, entonces han bajado no parece muy adecuado. por eso comentaba: (¿¿alguien tiene alguna formula de amortización que contemple todas las variables, imagino que los economistas las tendrán desarrolladas.??))
__________________ Los inversores inmobiliarios en españa son como los que caen desde 80 pisos de altura, durante 79 puede creer que vuelan. |
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02-ago-2008, 12:13
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Iniciado por Marina Claro pero como a los ahorros, ¿o no tienen un 18% de retencion? etc... Claro que es adecuado. ¿Cuantas viviendas hay en alquiler en este país frente al total? Pues eso. |
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