¿¿Se debe aplicar la inflacion a las inversiones inmobiliarias.?? - Página 5 - Burbuja.info

Salut · #41 (**permalink**) 03-ago-2008, 16:52

Iniciado por Marina

DE TODAS FORMAS NO ESTOY COMPARANDO COMPRAR/ALQUILAR, QUE ESA ES OTRA HISTORIA, SINO SI LA INFLACIÓN DEBE INCLUIRSE Y COMO.

¿En alguna inversión hecha con cabeza no se cuenta la inflación?

El cálculo, hazlo siempre en términos reales.

Cuando compras una casa, es de suponer que a largo plazo el valor del suelo se mantendrá parejo a la inflación (incr. valor real = 0), que la edificación se depreciará (incr. valor real = -3% anual)... y que el alquiler se actualizará con la inflación, por lo que si ahora cobras el 4% del valor del piso, en términos reales se mantendrá en el 4% del valor del piso (incr. valor real = +4% valor real).

Los IBIs varían de un poblado a otro, pero toman como referencia el valor catastral, que cada cierto tiempo se actualiza, y por tanto tendería a mantenerse estable en términos reales. (incr. valor real = - X% anual, siendo X constante).

PARA COMPARAR CON RENTA FIJA:

Normalmente el bono tiene un valor nominal (con fecha de vencimiento), y promete una rentabilidad nominal. Traduce los flujos de caja generados a términos reales, y calcula la Tasa de Retorno (TIR).

percebo · #42 (**permalink**) 03-ago-2008, 17:06

Iniciado por Marina

Eso es lo que estoy planteando y aclarando , si solo bajan en términos reales. ¿se debe considerar ? ¿como? ¿cuánto? etc,
Supongo que el interés de todos es comprar en el momento óptimo.

el caso que pones:

De gastos de ibi 400 €, la comunidad no tiene porque pagarla el propietario,
Son 11.600 € al año, un 4% de 300.000, en 10 años supone un 50% del precio del piso. ¿COMO NO SE VA A INCLUIR ESO EN LA RENTABILIDAD PERO SI LA INFLACIÓN?
CREO QUE SI INCLUYES LA INFLACIÓN DEBES INCLUIR LA RENTABILIDAD, COMO SE HACE CON EL DINERO.

En España los beneficios por alquiler apenas pagan impuestos y el dinero paga un 18%. lo que significa que el dinero tiene que dar un 20% mas de rentabilidad que el alquiler para igualarse. POR LO QUE ACTUALMENTE TIENE QUE DAR MAS DE UN 5%

DE TODAS FORMAS NO ESTOY COMPARANDO COMPRAR/ALQUILAR, QUE ESA ES OTRA HISTORIA, SINO SI LA INFLACIÓN DEBE INCLUIRSE Y COMO.

Este debate es el mas absurdo que he leido en mucho tiempo, me acabo de despertar de la siesta y no acabo de flipar, como puedes seguir manteniendo tan tremenda tonteria, la inflacion repercute en los sueldos (no tiene por que ser de manera lineal) pero al final siempre repercute, con lo cual si tu ganas mas el bien es mas barato para ti si este se mantiene en su precio durante ese tiempo ¿Es tan dificil de entender?.

De todas maneras te voy a poner un ejemplo muy simple, que le pregunten a los propietarios a los que Franco congelo el precio del alquiler, si es importante la inflacion en los activos inmobiliarios.

Por cierto, si no lo pregunto exploto, ¿Que quiere decir tu firma?, me temo lo peor, pero no te cortes que te veo con ganas de hablar.

Marina · #43 (**permalink**) 03-ago-2008, 19:44

Iniciado por Salut

¿En alguna inversión hecha con cabeza no se cuenta la inflación?

El cálculo, hazlo siempre en términos reales.

Pues en la mayoría, la gente mete el dinero a plazo y dice cuanto renta, un 6% o un 3% o un 10% pero no descuenta la inflación,

¿ ES ADECUADO NO HABLAR DE LA RENTABILIDAD QUE OFRECE UNA INVERSION INDISTINTAMENTE DE QUE LA ESTE OFRECIENDO Y SI RESTAR LA INFLACION?

NI LEO EN LA BOLSA, TELEFÓNICA HA SUBIDO EN 10 AÑOS UN 50% DESCONTANDO LA INFLACIÓN HA SUBIDO UN 20% ETC...

No estoy hablando se debe tenerse en cuenta o no. sino si es adecuado hablar de inflación sin hablar a la vez de la rentabilidad.

¿las graficas de la bolsa descuentan la inflacion de los valores bursatiles? ahhh, que solo hay que hacerlo con la vivienda??

y ya que habláis de renta fija, ¿que son hoy 300.000 pts de hace 30 años? nada. han dado intereses pero también la vivienda alquilada.

por eso no me parece adecuado decir que una vivienda de hace 30 años se ha depreciado pero no ese mismo dinero, Y AL DINERO SE LE APLICA LA RENTABILIDAD DE LOS INTERESES PERO NO A LA VIVIENDA EL ALQUILER. O VIVIR EN ELLA QUE ES UN AHORRO DE ALQUILER.

Salut · #44 (**permalink**) 03-ago-2008, 19:51

Vamos a ver, para saber la rentabilidad de tu inversion SIEMPRE tienes que descontar.

En la bolsa se indexa en términos nominales porque si, pero cualquier persona con 2 dedos de frente sabe que tiene que descontar la inflación para saber cuánto ha ganado y cuánto ha perdido.

cuestaabajo · #45 (**permalink**) 03-ago-2008, 22:09

Iniciado por Marina

Mi impresión es que quieres demostrar algo y luego buscas argumentos.

Eres muy perspicaz. XDDDD

Se ve claramente que buscas enfoques y puntos de vista interesados.
No creo que haya nada que demostrar, ni que haya que convencer a nadie. (yo he convencido a mucha gente para que vendiera, pero para eso hay que hacer numeros) por eso creo que es interesante conocer todos los elementos y como afectan.

El caso que pones mas arriba es una manipulación, si vendes y no tienes beneficios no pagas impuestos.
Los impuestos y gastos de notaria, claro que hay que incluirlos en los gastos, pero no puedes incluirlos para que la comparacion teórica te salga beneficiosa. Es como si para manipular los datos del costo de una vivienda alguien pusiera como comprador a una sociedad que recupera el iva que paga.

Además si compras ya o retrasas la compra también pagas esos impuestos.

puestos en ese extremo en esa casa podrías vivir, o usarla de almacén.. y el dinero en el calcetin se muere de risa y encoje.

Ja, ja, ja. ¡Una manipulación! Lo dice quien busca razones desesperadamente para no descontar la inflación de los precios nominales inmobiliarios. Increíble.

Vamos a ver. Te he puesto un ejemplo sencillo para que comprendas que con inflación el dinero pierde valor y la vivienda también pierde valor si su precio nominal no varía. En el mundo maravilloso de Antoñita La Ladrillera quizás se puedan cambiar los ladrillos por dinero al cabo de un año sin sufrir "robos" impositivos, pero ese dinero, que sería igual que el otro dinero, valdría menos.

¿Lo has comprendido de una vez? ¿Entiendes ya el porqué de descontar la inflación de los precios nominales, o todavía no llegas?

Ahora, el resto de la información del ejemplo te lo he puesto para que descuentes gastos e impuestos que tienes que aportar por ser propietario/a de una vivienda y para que comprendas que hacer líquido un activo ilíquido puede tener impuestos adicionales, sobre todo si tienes plusvalías, ya que estamos en el Mundo Real y no en el Maravilloso Mundo de Antoñita La Ladrillera.

y desde el punto de vista que comentas, el dinero en el calcetín pierde valor seguro, nunca lo recupera, y una vivienda puede pasarse muchos años sin subir y de pronto subir al doble. ESO NUNCA TE PASARA CON EL DINERO.

Hay una cosa llamada deflación. Infórmate. Incluso se podría imaginar un país en el que los precios inmobiliarios caen muy por debajo del resto de precios. Pero no te preocupes, eso "nunca" ha sucedido.

Pero creo que hay que centrar el tema:

¿¿Se debe aplicar la inflacion a las inversiones inmobiliarias. si al dinero no se le descuenta ??

"Al dinero no se le descuenta". ¿De qué me suena? ¡Ah sí! Esa frase, "el dinero no renta nada". Claro, que "gran injusticia", al dinero no se le descuenta la "inflación". Ja, ja, ja, ja, ja, ja, ja.

Así que si tu ganas mil euros y sube la inflación en junio un 1% (es un ejemplo, no me tachen de antipatriota

) al dinero no se le "descuenta" la inflación y puedes comprar lo mismo con el mismo dinero. XDDDDDDDDDD

¿Se puede ser más, más, mas ........... ? XDDDDDDDDD

Yo creo que tu problema parte de un tabú religioso. Usas el mantra de que "la vivienda nunca baja" y cualquier frase, razonamiento o concepto que vaya en contra te funde los fusibles y más con este calor.

Bueno, intentaré un último esfuerzo:

La inflación se define como una subida generalizada (afecta a todos los sectores de la economía) y continua (durante un periodo prolongado en el tiempo) de los precios de los bienes y servicios.
La inflación es un reflejo de que el dinero pierde valor, por lo que para adquirir un bien habrá que entregar cada vez una mayor cantidad de dinero.

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Precios constantes.

¡Ánimo! ¡Te queda todo un mundo por descubrir!

economico1980 · #46 (**permalink**) 04-ago-2008, 02:30

Iniciado por Salut

¿En alguna inversión hecha con cabeza no se cuenta la inflación?

El cálculo, hazlo siempre en términos reales.

Cuando compras una casa, es de suponer que a largo plazo el valor del suelo se mantendrá parejo a la inflación (incr. valor real = 0), que la edificación se depreciará (incr. valor real = -3% anual)... y que el alquiler se actualizará con la inflación, por lo que si ahora cobras el 4% del valor del piso, en términos reales se mantendrá en el 4% del valor del piso (incr. valor real = +4% valor real).

Esque para el momento en el que estamos es mucho suponer..

Para Marina, para comparar dos rentabilidades aplicas la inflacion a los dos o no la aplicas a ninguno. Mejor aplicarlo para ver cuanto ganas realmente. No entiendo por que no se debe aplicar, si eso es secundario.

Compras como inversoh un piso que al final te dara un rendimiento, y eso lo podras ver nominalmente o realmente aplicando inflacion. Y ya está. y para comparar esa rentabilidad con otra inversion alternativa pues la comparas nominalmente o realmente.

En plan chapuza:

300.000 euros -> 1000 euros de alquiler (muy muy generoso) es poco mas de un 3% anual. Como hay gastos de comunidad (100) impuestos, etc... se nos queda en este momento por debajo del 3%
Como es previsible* que ese nivel de alquileres no se va a mantener, y probablemente*, los alquileres maximos para un piso que hoy vale 300.000 euros se situen en ¿700? euros, pues la rentabilidad se queda en poco mas del 2%. Eso la rentabilidad solo de los alquileres. Si los intereses del ahorro generan mas intereses, los ingresos de alquiler habria que ponerlos en ahorro para no "perder" respecto a estos. Ahora habria que añadir la rentabilidad por el incremento de valor del piso (que como hemos visto es volatil, no asegurado). Suponiendo que los precios se estanquen* pues no se añadiría nada aquí. Durante 10 años de precios estancados de los pisos habrías ganado solo ese 2%, en términos nominales.
Aplicas inflacion y te daras cuenta de que has perdido dinero.

Aplicar o no inflacion es una tonteria, solo vale para comparar y para calcular si has ganado dinero o cuanto has ganado de verdad.

*Previsiones que se pueden intuir por la cantidad de argumentos que hay en este foro.

un saludo.

SolNaciente · #47 (**permalink**) 04-ago-2008, 12:47

Marina, a ver si lo comprendes.

Da igual que sea un coche que alquiles y te saques dinero, o dinero que alquiles y te saques dinero o un tractor que utilices y te saques dinero.
TODO se mide con la inflacion. El precio del oro tambien. Una onza de oro hace 100 años valia x, y te podrian colar una noticia del tipo "Esto seria, contando la inflacion, tantos dolares a dinero de hoy" Y da igual que el oro lo hayas prestado o hayas bailado samba con el.
Ahora bien, una casa, un coche, un tractor, en el momento que lo compras se debe depreciar, peusto que ya es usado. Solo en mercados enfermos, como en España , o Alemania del Este (donde pagabas mas por un trabant usado que por uno nuevo. Esto es cierto. Por el nuevo tenias que esperar 5 o 10 años).

Marina · #48 (**permalink**) 04-ago-2008, 12:57

Iniciado por cuestaabajo

Eres muy perspicaz. XDDDD

Directamente ni te he leido, lo siento, planteo un tema para aclarlo, no para aguantar insultos o retorica barata.

cuestaabajo · #49 (**permalink**) 04-ago-2008, 13:48

Iniciado por Marina

Directamente ni te he leido, lo siento, planteo un tema para aclarlo, no para aguantar insultos o retorica barata.

Eso de que no te lo has leído no te lo crees ni tú.

El resto de peticiones al amigo San Google que tiene muchísima más paciencia debido a su condición de Santo Colegiado.

Marina · #50 (**permalink**) 04-ago-2008, 13:50

Creo que algunos no entandéis el planteamiento y estáis aclarando cosas innecesarias.
No estoy aclando lo que es la inflación, ni como actúa sobre los precios o el dinero.
Estoy pretendiendo aclarar si el uso que se le da es adecuado.

Mis tres preguntas:
- ¿alguien me puede mostrar graficas de las acciones de telefónica descontada la inflacion?
- Las noticias de prensa que hablen de la bajada del ibex descontada la inflacion?
- ¿Se puede descontar la inflación sin haber sumado la rentabilidad?

Simplemente comento que en toda inversión hay multitud de actores, con multitud de situaciones y hay que matizar o no dar planteamientos con lugar a error.

por ejemplo el dinero el banco cobra mucho mas por el de lo que da. No se puede considerar la misma rentabilidad de un deposito que lo que cobran.

otro caso, un inversor que pide un crédito y compra 10 pisos a interés fijo durante 5 años al 5%.
Si los precios no suben ni bajan (siguen valiendo lo mismo que hoy) dentro de 5 años no habrá perdido mas o menos si la inflación es del 10% o del 0%.
y si alquila los pisos y gana el 4% al final habra perdido lo mismo (un 1% al año por vivienda) y da igual si la inflacion es al 0% o al 10%

NO ESTOY DICIENDO QUE LA INFLACION NO SE DEBA TENER EN CUENTA, SINO QUE NO SE DEBE INCLUIR COMO EXPLICITA EN LOS PRECIOS YA QUE CADA COMPRADOR E INVERSOR ES UN MUNDO.

Igual que no deben descontarse las desgravaciones fiscales del precio ya que no todas las viviendas las tienen ni todos los compradores se benefician igual. (aunque por supuesto es un factor a tener en cuenta y en un informe detallado esta bien poner esa grafica, pero no es el grafico de los precios que se pretende que sea "oficial") seria manipulacion. y es lo que creo que hacen los de house price crash.

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