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| | Herramientas | Desplegado |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...pnegemp_19/Tes TRIBUNA: Laboratorio de ideas KENNETH ROGOFF |
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| http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_1/Tes REPORTAJE: El fiasco inmobiliario |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...negemp_24/Tes/ TRIBUNA: Laboratorio de ideas Jaime caruana |
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| 625.000 pisos sin vender a una media de 250K por piso: 162.500.000.000 euros. PIB Español 200 913.000.000.000 por lo que es un 18% del PIB de este año sin colocarPues eso, sin comentarios.
__________________ Deeply, Govinda bowed; tears he knew nothing of, ran down his old face; like a fire burnt the feeling of the most intimate love, the humblest veneration in his heart. Deeply, he bowed, touching the ground, before him who was sitting motionlessly, whose smile reminded him of everything he had ever loved in his life, what had ever been valuable and holy to him in his life. El anciano propende a enjuiciar el hoy con el criterio del ayer. Ramón y Cajal Última edición por seacock; 04-may-2008 a las 17:08 |
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| O, para decirlo de otra manera, un 18% del PIB que suplicar.
__________________ «¿Gulag? No conozco ningún gulag.». Iósif Stalin |
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| Totalmente de acuerdo. Hace tres meses la burbuja inmobiliaria y otras no iba con ellos. Ahora nos van preparando para que el supositorio de la crisis nos duela menos. Hace tiempo q no leo la prensa ni nacional ni local simplemente por cuestión de higiene mental |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...pnegemp_5/Tes/ TRIBUNA: JULIO RODRÍGUEZ Si bajan los precios, se acorta el ajuste JULIO RODRÍGUEZ 11/05/2008 El inicio de la gestión del nuevo Gobierno, tras las elecciones generales de marzo de 2008, ha coincidido con la realidad de una situación de evidente exceso de oferta en el mercado de vivienda. Persiste, además, el problema del acceso a la vivienda para una amplia proporción de los nuevos hogares que pueden formarse en España. La menor demanda está provocando un amplio descenso de las viviendas iniciadas. Ello repercutirá a la baja sobre la inversión en vivienda (básicamente obra construida) y sobre el empleo en la construcción. Por otra parte, a pesar de la efectiva puesta en marcha entre 2004 y 2008 de las actuaciones de política de vivienda previstas en el programa electoral socialista de 2004, aún les resulta complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes. Esta situación obliga a repasar los aspectos de dicha política más necesitados de actualización en un contexto de demanda debilitada. Tras haberse registrado en España durante la década que terminó en 2007 un volumen medio de más de 600.000 viviendas iniciadas cada año, así como un aumento medio anual de los precios de venta del 11,5% y de una aportación media de la inversión en vivienda al crecimiento del PIB de casi un punto porcentual en dicho periodo, la situación ha cambiado de forma espectacular en 2008. El aumento registrado entre 2005 y 2008 de los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda en unos dos puntos y medio porcentuales, el fin de las expectativas de revalorización continua de la vivienda, con la desaparición del adquirente inversor; la realidad de unos precios de venta lejanos respecto de los niveles de ingresos de los hogares, y el notable ajuste crediticio posterior al verano de 2007, explican el descenso de las compras de vivienda. Sin entrar a analizar el alcance de la sobrevaloración media de los precios de venta de las viviendas en España en 2008, el proceso de ajuste se acortaría en el tiempo y la actividad constructora tardaría menos en alcanzar niveles normales de tener lugar un descenso significativo de los precios. De lo contrario, el ajuste se prolongará más tiempo, con mayores consecuencias sobre la inversión en vivienda y sobre el crecimiento de la economía. Las actuaciones públicas orientadas a conseguir un crecimiento más entonado de la economía española deberán estar, pues, atentas al mantenimiento de la actividad constructora en el segmento de vivienda asequible. El carácter de inmuebles de las viviendas permite la simultaneidad de situaciones de claro exceso de oferta con situaciones diferentes en las áreas metropolitanas más dinámicas. Una vez normalizada la situación de las entidades financieras, se tardará en retornar a situaciones expansivas del mercado de vivienda, a la vista de la sequía del ahorro procedente del resto del mundo. Las Administraciones públicas no deben favorecer que se construyan viviendas en volúmenes superiores a lo que el mercado es capaz de absorber. El apoyo del Gobierno al crecimiento basado en actividades alternativas a la construcción residencial debería llevar a los ayuntamientos a limitar las importantes superficies de suelo calificadas como de urbanizable residencial. El logro de una mayor diversificación de la actividad productiva es un auténtico reto para la economía española. Entre 2004 y 2008, el Gobierno aplicó las actuaciones previstas en el detallado programa electoral socialista sobre vivienda de 2004. El nuevo plan estatal de vivienda 2005-08, la creación de la Sociedad para el Alquiler, la nueva Ley del Suelo de 2007, la reintroducción de la desgravación fiscal al acceso a la vivienda en alquiler, la creación de la subvención a los arrendatarios jóvenes de niveles bajos de ingresos y la reforma de la ley hipotecaria fueron los hitos más trascendentes introducidos a partir del programa electoral de 2004. Sin embargo, los ritmos de implantación de dichas medidas resultaron menos rápidos de lo previsto; en especial, la implantación del nuevo plan estatal y su negociación con las autonomías. La nueva Ley del Suelo, aprobada al final de la legislatura, al establecer que se debe urbanizar sólo el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, puede contribuir al objetivo de diversificación económica citado. En 2008 importa conseguir la implantación efectiva de la ley citada en todas las autonomías, cuyo contenido racionalizaría la práctica urbanística de los ayuntamientos. En la etapa final del periodo de Gobierno 2004-08 se ha apreciado una fuerte orientación del Ejecutivo hacia el reforzamiento del mercado de alquiler. Dicha actuación parece estar produciendo un mayor número de contratos de arrendamiento de viviendas, lo que es positivo. Es posible extender dichas ayudas a otros intervalos de edad. Sin embargo, en este momento resulta trascendente garantizar la financiación crediticia al programa 2008 del Plan 2005- 2008, a la vista del endurecimiento general de las condiciones de financiación presente en este ejercicio. La cobertura financiera de las nuevas actuaciones protegidas previstas para 2008 requiere de unos 8.000 millones de euros en nuevos préstamos convenidos. Un nuevo Plan Estatal de Vivienda, a implantar desde 2009, debe de simplificar el número de actuaciones protegidas, manteniendo la vivienda protegida de diseño estatal. Se debe avanzar más en la equiparación fiscal entre la propiedad y el alquiler. El refuerzo del alquiler debe realizarse manteniendo el núcleo básico de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Las viviendas de precio accesible disminuyeron durante la década citada de intenso crecimiento inmobiliario. El posible descenso de los precios convertirá numerosas viviendas en más accesibles. La actual crisis, que puede impulsar una nueva regulación financiera, también debería servir para actualizar la política de vivienda. Esta última no debe de perder de vista el objetivo básico de hacer más asequible el acceso a la vivienda, en propiedad o en alquiler, mediante vivienda nueva o mediante vivienda usada. La situación del mercado de la vivienda y la crisis financiera están en el origen de la acusada desaceleración del crecimiento de la economía española en 2008. La desaceleración se debe corregir poniendo en marcha actuaciones de signo netamente expansivo sobre la producción interna, a la vez que se actualiza el contenido de los principales componentes de la política de vivienda. Es importante no perder de vista la consecución de un cumplimiento razonable del último ejercicio del Plan de Vivienda todavía vigente, lo que pasa por garantizar la correspondiente financiación crediticia. Julio Rodríguez López es gerente de la Universidad de Alcalá y ex presidente del Banco Hipotecario de España. |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...negemp_18/Tes/ TRIBUNA: Laboratorio de ideas JOSEP PIQUÉ |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...lpnegemp_1/Tes REPORTAJE: Empresas & sectores Oficinas caídas del cielo El espacio alquilado en Madrid desciende un 30% hasta marzo CARMEN SÁNCHEZ-SILVA 11/05/2008 Cada vez más cerca y ya al alcance de las empresas que quieran presumir de las oficinas más emblemáticas, modernas y caras de todo Madrid. El macroproyecto que se levanta al norte de la ciudad y que ya ha cambiado su skyline, el denominado parque empresarial Cuatro Torres Business Area, aborda su última fase de construcción en los antiguos terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid. Estos cuatro rascacielos de hasta 250 metros de altura van a desplazar hacia sí el distrito de negocios de la capital, dejando muy pequeña Torre Picasso, de 157 metros, que antes se erigía como el techo del paseo de la Castellana, su arteria principal. Tienen en el mercado de oficinas casi 100.000 metros cuadrados listos para alquilar a inquilinos que busquen la mayor representatividad. Como las embajadas del Reino Unido, Canadá y Australia (y posiblemente de Holanda), que han reservado más de 9.000 metros en el único de los cuatro rascacielos que tiene arrendada ya el 80% de su superficie, Torre Espacio. Eso sí, al menos un tercio de ella será ocupada por su propietaria, Grupo Villar Mir, para agrupar las distintas sedes sociales de sus empresas, con piscina privada y pádel incorporados en la última planta para el disfrute de Juan Miguel Villar Mir. Del resto, la de Caja Madrid será la única que no se arriende, pues albergará los cuarteles generales de la entidad financiera. También será la última que se corone el año que viene. La torre del Grupo Sacyr, exclusiva por contar con el hotel de cinco estrellas más alto de la capital, será inaugurada el próximo mes de octubre y acaba de lanzar al mercado de oficinas 21.000 metros. Mutua Madrileña alquilará su edificio al completo y ha designado esta semana a las consultoras que se encargarán de buscar los inquilinos: CB Richard Ellis (CBRE), que ha abandonado la comercialización de Torre Espacio, y Knight Frank. Su Torre de Cristal estará terminada en diciembre o enero, según fuentes de la aseguradora. Aunque todas ellas deberían estar ya acabadas de construir si se hubiesen cumplido las previsiones iniciales de sus promotores; incendios o traspasos de propiedad, como los que se han sucedido, aparte. Por entre 36 y 42 euros por metro cuadrado y mes (el máximo del mercado se ha situado al cierre del primer trimestre del año en 40,50 euros), ni sus propietarios ni los consultores están preocupados por el impacto que pueda tener la crisis inmobiliaria que atraviesa España en la colocación de las torres. "Es la vivienda la que la está sufriendo. Las oficinas, mucho más dependientes de la evolución de la economía y de la financiación, de momento, sólo están tocadas por el retraso de las decisiones empresariales de cambiarse de sede", coinciden. Pero, entre enero y marzo, en Madrid se ha alquilado un 30% menos de espacio que en el trimestre anterior (más de 120.000 metros cuadrados de oficinas en total), prueba de la desconfianza que sobrevuela sobre las empresas y de la falta de contratación por parte de las administraciones. Y consultoras inmobiliarias como CBRE y Jones Lang LaSalle (JLLS), que se encarga de comercializar el edificio de la filial patrimonialista de Sacyr (Testa), prevén que la superficie de oficinas contratada ronde los 600.000 metros a final de 2008, en vez de los más de 800.000 alquilados en 2007. "En lo que va de año las compañías han retrasando muchas operaciones. Han influido las elecciones generales y también se ha hecho patente la crisis económica", asegura Pedro de Churruca, consejero director general de JLLS. Sin embargo, al haber una carencia que se ha vuelto endémica desde principios de esta década de edificios de oficinas disponibles en el centro de negocios madrileño (es lo que los expertos denominan "lleno técnico"), los responsables de los tres rascacielos que ofrecen espacios a terceros piensan que van a encontrar ocupante en un plazo de 6 a 18 meses. "El mercado de oficinas de lujo es muy estrecho. Hay mucho interés por alquilar superficies en la torre, sobre todo sus plantas más altas", mantiene el director general de Inmobiliaria Espacio, José Antonio Fernández Gallar. Y, aunque "no estamos en el mejor momento de las oficinas, una desocupación inferior al 5% en el distrito de negocios de la ciudad nos hace prever que tendremos el 80% del espacio alquilado en seis meses. Dentro de la M-30 al mercado no le llegarán las bajas de precios ni la desocupación. Fuera, los proyectos nuevos de oficinas son difíciles de comercializar y las empresas pueden dejar muchos metros libres como consecuencia de las reestructuraciones de plantillas que se van a producir. Pero las rentas máximas se quedarán como están", señala Javier Zarrabeitia, director general de Testa, que pretende amortizar los 350 millones de euros invertidos en su rascacielos (sobre los 320 millones inicialmente previstos) en una década. Para Alfonso Galobart, socio director general de CBRE, "la financiación se ha vuelto muy restrictiva para el sector inmobiliario. Este año se han retrasado muchos proyectos de construcción de oficinas por falta de dinero. Por eso no vamos a ver sobreoferta en Madrid y no van a bajar los precios del alquiler". En el primer trimestre las rentas máximas todavía se han encarecido levemente y, en las zonas periféricas de Madrid, han dejado de crecer. Y, según fuentes de Metrovacesa, que tiene 19 proyectos en curso con un total de 432.000 metros cuadrados y una inversión de 2.700 millones de euros entre Madrid y Barcelona, "las rentas han tocado techo y en los últimos meses podrían experimentar alguna bajada". Por eso los retrasos experimentados en la construcción de todos los rascacielos (y los aumentos en los presupuestos de obra que han tenido lugar) han llegado en mal momento para las oficinas madrileñas. No sólo porque se alquila menos espacio sino, además, porque está previsto que la oferta crezca sustancialmente a lo largo del año, con la entrega de unos 600.000 metros cuadrados en edificios nuevos, incluidos los espacios de las torres. Así que, "tal y como está el mercado, nadie tiene prisa, asegura Pedro de Churruca. Y Mutua Madrileña lo confirma, "queremos empezar a comercializar nuestras oficinas cuando estemos seguros de cuándo vamos a acabar el edificio". Inmobiliaria Espacio sí ha estrenado su rascacielos. "Nuestra plantilla ya se ha instalado en Torre Espacio y prepara la mudanza del resto del grupo. El proyecto se ha retrasado porque la puesta en marcha de estos edificios es más compleja y costosa que la de uno tradicional por la tecnología que incorporan. Esperamos que este año el edificio esté alquilado al ciento por ciento", explica Fernández Gallar. La compañía prevé ingresar 30 millones de euros anuales por el arrendamiento de su torre, cuyos terrenos y construcción le han costado 420 millones de euros, sobre los 380 millones previstos inicialmente. Tardará unos 15 años en amortizar su inversión, como Mutua Madrileña, que ha llevado su presupuesto de 360 a 450 millones. En opinión de la aseguradora, "la situación económica es delicada ahora mismo y acabará trasladándose al mercado de oficinas. La gente se va a contener un poco hasta que vea la profundidad de la crisis". La compañía, que asegura tener ocupados la práctica totalidad de los 250.000 metros cuadrados de edificios de oficinas que tiene en Madrid en patrimonio, espera tranquila el importante aumento de la oferta que se va a producir, sobre todo porque éste se va a concentrar en la periferia de la ciudad, que es la más afectada por el descenso de la contratación, que se ha situado a niveles de 2003. Menos empresas alquilando y superficies más pequeñas porque el presupuesto no les da para más. De hecho, en el primer trimestre de 2008 las operaciones de un volumen por encima de 5.000 metros han sido escasas. Y, aunque las consultoras inmobiliarias piensen que todavía están por llegar contratos de superficies grandes, retrasados desde 2007, lo cierto es que nadie sabe el alcance de la crisis y, por tanto, cuál va a ser el comportamiento de las compañías sobre ella. Las torres más lujosas de la ciudad todavía no están salvadas. - Mejor en Barcelona En el mercado de oficinas barcelonés los promotores inmobiliarios respiran con más fuerza que en el madrileño porque los precios de las rentas siguen subiendo en casi todas las zonas, según la consultora Jones Lang LaSalle (JLLS). Salvo en el distrito de negocios, al que el eje de la avenida Diagonal y la plaza de Les Glories está quitando el puesto debido a la concentración de edificios modernos y de mayor calidad. Así, aunque esta área no registra los precios máximos del alquiler, de 27 euros por metro cuadrado y mes a finales de marzo (que se encuentran en el centro de negocios de la capital), sí que se van acercando rápidamente, con rentas que superan los 22 euros mensuales. Durante el primer trimestre de 2008 la superficie arrendada ha sido de más de 90.000 metros cuadrados en Barcelona, similar a la de los tres primeros meses del año pasado, aunque más baja que la registrada entre septiembre y diciembre de 2007. JLLS espera que, como hay demanda de empresas "arrastrada" desde el pasado ejercicio, los niveles de contratación se mantendrán estables en este trimestre, pero lo más probable es que en la segunda parte del año se deje notar la situación de crisis que se vive en España y también el impacto de los nuevos edificios que se van a terminar de construir, el 65% de los cuales serán inaugurados a partir de entonces. - |
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| http://www.elpais.com/articulo/empre...pnegemp_17/Tes EMILIO ONTIVEROS Laboratorio de ideas ¿Ha pasado lo peor? EMILIO ONTIVEROS 11/05/2008 De las tres grandes amenazas que pesan sobre la economía mundial -la crisis crediticia, el choque asociado a la elevación de los precios de las materias primas y la intensa reducción del crecimiento en las economías avanzadas-, la resolución de la primera es la precondición para que las consecuencias de las otras dos atenúen su severidad. Mientras no se normalice la actividad de los mercados mayoristas de crédito es difícil anticipar el fondo de la desaceleración, especialmente en aquellas economías más dependientes del ahorro del resto del mundo. Es razonable, por tanto, que las autoridades adopten medidas no por extraordinarias menos necesarias para la restauración de la confianza entre los bancos. Ello exige dotar de liquidez a los instrumentos financieros hoy más estigmatizados, aquellos que disponen de un respaldo hipotecario, y a las entidades bancarias en las que la importancia relativa de los mismos es elevada. Las autoridades estadounidenses lo están intentando. Tras una nueva reducción en sus tipos de interés de referencia, hasta el 2%, el anuncio coordinado de la Reserva Federal (Fed), del Banco Central Europeo (BCE) y del Banco Nacional de Suiza, apenas un par de semanas después de la adoptada por el Banco de Inglaterra (por la que se ampliaba notablemente el plazo en una nueva facilidad de liquidez a los bancos británicos), ha contribuido a extender la percepción en Estados Unidos, de que lo peor de esa crisis ya ha pasado. La Fed vuelve a intentar aumentar la oferta de liquidez disponible en dólares a ambos lados del Atlántico. Para ello, aumentará el tamaño de las facilidades crediticias a subasta mediante las cuales ofrece préstamos a los bancos, hasta 150.000 millones de dólares. También ha ampliado el conjunto de títulos susceptibles de intercambio por bonos del Tesoro. Con los otros dos bancos centrales incrementarán el volumen de swaps de divisas, mediante el que se intercambiarán euros y francos suizos por dólares estadounidenses, con lo que los bancos europeos dispondrán de más dólares, también en un 50%. Son medidas ciertamente excepcionales, como la naturaleza de la crisis financiera que tratan de atajar, que también demanda la coordinación de las principales autoridades monetarias. En este caso, para que el BCE y el Banco Nacional de Suiza actúen como distribuidores de dólares en Europa por cuenta de la Reserva Federal. Movimientos que a buen seguro aliviarán las tensiones en los mercados interbancarios, aunque de ningún modo las eliminarán. El exponente más expresivo de la persistencia de esos problemas en ese segmento de los mercados mayoristas lo aporta el elevado nivel al que sigue cotizando el tipo de interés interbancario más representativo, el Líbor (precio del dinero en el mercado de Londres), referencia para la fijación del principal elemento de coste en la mayoría de los prestamos de familias y empresas en Europa, a pesar de las reducciones de los tipos de referencia de algunos bancos centrales. En paralelo a esas acciones del banco central, el Tesoro estadounidense, además del programa de gasto equivalente al 1% del PIB, trata de instrumentar, de acuerdo con los principales bancos prestamistas, uno no menos heterodoxo que acelere la cualificación de prestatarios que precisen modificar las condiciones de sus hipotecas, con el fin de evitar que los procedimientos de ejecución crezcan excesivamente. Esa diligencia de las autoridades estadounidenses en transmitir su disposición a evitar males peores, junto a algunos indicadores económicos recientes, han transmitido algo de optimismo, hasta el punto de extender la presunción de que lo peor ya ha pasado. Un número de empleos perdidos muy inferior al esperado (20.000 en abril, muy por debajo de los registrados en los tres meses anteriores, con descensos de la tasa de paro del 5,1% al 5%), y un comportamiento del consumo también mejor del esperado han alimentado la confianza para sortear el riesgo de recesión en aquella economía. De hecho, la estimación inicial de crecimiento del PIB en los tres primeros meses de este año, del 0,6%, es la misma que la del trimestre precedente, y superior a la mayoría de las previsiones, gracias en gran medida al crecimiento de las exportaciones. Paradójicamente, a medida que el seísmo financiero atenúa su intensidad en el epicentro estadounidense, sus efectos no dejan de manifestarse al otro lado del Atlántico. Los recientes resultados de los dos bancos suizos más importantes son sólo una de las manifestaciones más explícitas, pero de ningún modo la única ni la más relevante. En aquellos sistemas financieros, como el español, que comparten con el estadounidense el desencadenante de la desaceleración inmobiliaria y las necesidades de apelación al crédito exterior, el racionamiento de liquidez sigue vigente. Y las señales de desaceleración de la actividad real son consecuentes con la contracción del sector de la construcción residencial y la supeditación del crecimiento de la inversión crediticia al de los depósitos convencionales de las entidades bancarias. No hace falta insistir en que sólo una parte del crecimiento del pasivo bancario se destinará a hacer lo propio con el crédito; no sólo por el endurecimiento ya explicito en la evaluación del riesgo, sino por la probable exigencia de atender a los vencimientos de emisiones que muchas entidades tienen en los próximos meses y cuya refinanciación no está hoy garantizada. En todas las economías de la eurozona la revisión a la baja de las previsiones de crecimiento encuentran respaldo no sólo en las recientes caídas de las ventas al por menor o los pedidos industriales, sino en el más expresivo debilitamiento de los indicadores de confianza de familias y empresas. La Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional anticipan crecimientos del PIB para este año del 1,7% y 1,4%, respectivamente. Las condiciones financieras medias en la eurozona (combinación de tipos de interés y tipo de cambio) lejos de la relajación experimentada en Estados Unidos se han endurecido notablemente. Frente a las sucesivas reducciones en el nivel objetivo de los fondos federales, el tipo de interés de referencia del BCE no se ha movido del 4%, contribuyendo a esa intensa depreciación del dólar frente al euro, del 15% desde que se inició la crisis crediticia, el pasado agosto. Una asimetría terapéutica que ayuda a explicar los indicios de mejora en Estados Unidos, desde luego en su sector exterior, y las dificultades sobrevenidas en la eurozona, especialmente para aquellas economías, como la alemana, más dependientes del dinamismo de las exportaciones como principal fuente de crecimiento. Admitiendo que la tasa de inflación excepcionalmente elevada de la eurozona no facilita reducciones inmediatas en los tipos de interés del BCE, éste si debería considerar actuaciones adicionales tendentes a la normalización de la actividad crediticia. La dirección marcada por el Banco de Inglaterra sigue siendo una referencia válida. Canjear a plazos suficientemente dilatados activos solventes, pero hoy estigmatizados, como los que tienen respaldo hipotecario (la mayoría de los que están en el activo del sistema bancario español), por bonos del tesoro, facilitaría esa necesaria transición. En su ausencia, algunos de los que hoy son meros problemas de liquidez pueden terminar gangrenando los balances bancarios y afectar a la solvencia. Son estas perturbaciones financieras, junto a la cada día más elevada probabilidad de que sus nocivos efectos contraigan adicionalmente la actividad real, las que no permiten extender a la eurozona esa presunción de que lo peor ya ha pasado. |
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