Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Cuando va a explotar la burbuja inmobiliaria?
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  #11  
Antiguo 14-may-2005, 00:20
Rov
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"sacred" <[email protected]> escribió en el mensaje news:[email protected] sraad.net...
> Cuando Zapatero quiera.
>


Nada, hombre, ZP sólo actúa cuando existe una gran demanda social, como en lo del
matrimonio homosexual o la retirada de estatuas de Franco. Aquí no hay nada de eso, así
que va a ser que no :-))



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  #12  
Antiguo 14-may-2005, 09:31
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Antes lo apuntaban en uno de los post.

El problema de la burbuja es el "apalancamiento" de las operaciones de
compra. Vamos a ver:
- El apalncamiento es algo así como que yo compro una opción de compra de
algo y luego (al cabo de unos meses) lo vendo y gano el diferencial sobre el
total, no sobre la opción, un ejemplo:
- Me comprometo a comprar un piso "sobre plano" por 300K. Pero ahora
solo "pongo" 30 K (estoy hablando de KiloEuros, pero es lo mismo).
- Pasan unos meses (se construye la casa... digamos que un año o así).
- En ese tiempo he ido aportando mas dinero, pero no mucho, visto como
estan las hipotecas, Digamos que otros 10k.
- Poco antes de la entrega de llaves y tal (especialmente mejor ANTES de
escriturar). Vendo el piso, por algo mas de lo que lo compré, digamos
que de los 300K paso a 330K (ya veis, SOLO un 10% mas del precio de
compra... lo habitual hoy en día).
- Las cuentas finales: He "puesto" 30 +10 K. = 40 K.
- He ganado en la venta 330-300K = 30 K
- Luego con una aportación de 40 he ganado OTROS 30K. ESTO es el
apalancamiento.
- Como veis, esto es una pura especulación, y no es necesario ser un
"millonario" para hacerlo (conozco el caso de bastante gente con trabajos
normales -incluso de bajo salario- que lo ha hecho.).
- El riesgo evdente es el de que ocurra lo contrario (el precio del piso
baje o no lo pueda vender), en ese caso el apalancamiento actúa de una
forma tremendamente desfavorable para el especulador. De ahi, en el caso
de un "pinchazo" la debacle va a ser muy grande para estos especuladores
"de andar por casa", ya que no se trata de perder lo invertido, sino de
encontrarse con una deuda posiblemente no soportable.

- Evidentemente, los constructores tampoco son tontos, pero (tal vez) no
tienen la capacidad financiera para asumir la construcción sin empezar a
"cobrar" por adelantado. Y conociendo el "percal" tampoco quieren perder su
parte del pastel, por lo que ya los precios de partida están sobreelevados.
- Y de ahí para atrás, los fabricantes de ladrillos, del cemento.... hasta
los fabricantes de muebles. El pinchazo, insisto, puede ser una debacle.

- Moraleja: 1ª parte de la solución. Prohibir por completo la venta de pisos
"sobre plano". Si el constructor NO tiene capital... que no se meta.
- 2ª menos "mamoneo" con el suelo urbanizable, que parece la mafia. Parece
que hoy en día los ayuntamientos sólo existen para liberar suelo con
cuentagotas.
- 3º más tranquilidad en el sector de demanda. ¿Realmente la demanda es
debida a la necesidad de un techo (como si gran parte de la población ahora
viviese debajo de los puentes) o a los "apalancadores" de andar por casa?.
- 4º Mucho ojo, también, de aqui a unos años, cuando se empiece a notar el
efecto del descenso de población, sobrarán aún mas viviendas. Si, ya se que
se enmascara con la inmigración, pero que quereis que os diga, mucho me temo
que a los inmigrantes de hoy en día les va a resultar bien complicado
comprarse una vivienda.
-5º También mucho ojo dentro de unos 20 años, cuando las actuales hipotecas
comiencen a terminar de pagarse...(si hemos sobrevivido a todo antes),
porque se va a desatar una inflación exagerada , si hay gente que se endeuda
hasta por el 70% de sus ingresos, que creeis que va a pasar con su
"sobrante" cuando esa deuda se libere... irá todo al mercado de bienes de
consumo y los precios... a las nubes.

Suerte (que nos va a hacer falta).


Responder Citando
  #13  
Antiguo 14-may-2005, 11:07
Claudio
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On 2005-05-13, Rov <[email protected]> wrote:
> "Xan de Malvís" <[email protected]> escribió en el mensaje
> news:[email protected]
>>
>> > El que tenga cinco pisos para especular, empadrona en cada uno de ellos a
>> > un
>> > hijo, un familiar, etc .... y ya está.

>>
>> Que más da?. Se paga por pisos vacíos, no por propietarios.

>
> Pero si hay alguien empadronado en el piso, ¿cómo demuestras que está deshabitado?
> ¿Inspecciones? No hay medios suficientes para eso. ¿Controlando los gastos de agua o
> electricidad? El interesado deja un programador automático o va una vez al mes y lo
> soluciona...


Eso no es razón. Si te pones así, no habría ningún impuesto porque en
toda actividad siempre se puede falsear al información que tiene
hacienda. Lo que pasa que nadie lo hace, todo el mundo cumple. Bueno,
cada vez hay más gente que cumple.

Yo creo que vendría muy bien un impuesto de ese tipo. Y también una
campaña de concienciación.

Un saludo.
--claudio--



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  #14  
Antiguo 14-may-2005, 12:11
Claudio
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On 2005-05-14, [email protected] <[email protected]> wrote:
> - 3º más tranquilidad en el sector de demanda. ¿Realmente la demanda es
> debida a la necesidad de un techo (como si gran parte de la población ahora
> viviese debajo de los puentes) o a los "apalancadores" de andar por casa?.


Pues en una ciudad en la que he vivido yo, no había terreno para
construir ni pisos en venta. Ibas por las inmobiliarias y se quejaban
de que no había "material", que estaba todo parado.

Por fin, el ayuntamiento promovió la construcción de pisos de protección
oficial, hecho al que estuvieron dándole bombo durante 3 años. Los van a
hacer en un solar que estaba eservado para algún centro educativo, será
que no querían ponerlo 200 m más allá, un poco más a las afueras.
Construyeron 100 pisos, que entre 3 años, son 33 pisos/año. Vamos, que
según sus cuentas una ciudad de 60.000 habitantes solo tiene 33 jóvenes
que se independizan al año, en vez de los 1000 que como mínimo sería lo
normal.

Eso es siempre escasez, por muy tranquila que esté la demanda.

Un saludo.
--claudio--



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  #15  
Antiguo 14-may-2005, 12:53
Unknown
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[email protected] wrote:
> Antes lo apuntaban en uno de los post.
>
> El problema de la burbuja es el "apalancamiento" de las operaciones de
> compra. Vamos a ver:
> - El apalncamiento es algo así como que yo compro una opción de compra de
> algo y luego (al cabo de unos meses) lo vendo y gano el diferencial sobre el
> total, no sobre la opción, un ejemplo:
> - Me comprometo a comprar un piso "sobre plano" por 300K. Pero ahora
> solo "pongo" 30 K (estoy hablando de KiloEuros, pero es lo mismo).
> - Pasan unos meses (se construye la casa... digamos que un año o así).
> - En ese tiempo he ido aportando mas dinero, pero no mucho, visto como
> estan las hipotecas, Digamos que otros 10k.
> - Poco antes de la entrega de llaves y tal (especialmente mejor ANTES de
> escriturar). Vendo el piso, por algo mas de lo que lo compré, digamos
> que de los 300K paso a 330K (ya veis, SOLO un 10% mas del precio de
> compra... lo habitual hoy en día).
> - Las cuentas finales: He "puesto" 30 +10 K. = 40 K.
> - He ganado en la venta 330-300K = 30 K
> - Luego con una aportación de 40 he ganado OTROS 30K. ESTO es el
> apalancamiento.
> - Como veis, esto es una pura especulación, y no es necesario ser un
> "millonario" para hacerlo (conozco el caso de bastante gente con trabajos
> normales -incluso de bajo salario- que lo ha hecho.).
> - El riesgo evdente es el de que ocurra lo contrario (el precio del piso
> baje o no lo pueda vender), en ese caso el apalancamiento actúa de una
> forma tremendamente desfavorable para el especulador. De ahi, en el caso
> de un "pinchazo" la debacle va a ser muy grande para estos especuladores
> "de andar por casa", ya que no se trata de perder lo invertido, sino de
> encontrarse con una deuda posiblemente no soportable.
>
> - Evidentemente, los constructores tampoco son tontos, pero (tal vez) no
> tienen la capacidad financiera para asumir la construcción sin empezar a
> "cobrar" por adelantado. Y conociendo el "percal" tampoco quieren perder su
> parte del pastel, por lo que ya los precios de partida están sobreelevados.
> - Y de ahí para atrás, los fabricantes de ladrillos, del cemento.... hasta
> los fabricantes de muebles. El pinchazo, insisto, puede ser una debacle.
>
> - Moraleja: 1ª parte de la solución. Prohibir por completo la venta de pisos
> "sobre plano". Si el constructor NO tiene capital... que no se meta.
> - 2ª menos "mamoneo" con el suelo urbanizable, que parece la mafia. Parece
> que hoy en día los ayuntamientos sólo existen para liberar suelo con
> cuentagotas.
> - 3º más tranquilidad en el sector de demanda. ¿Realmente la demanda es
> debida a la necesidad de un techo (como si gran parte de la población ahora
> viviese debajo de los puentes) o a los "apalancadores" de andar por casa?.
> - 4º Mucho ojo, también, de aqui a unos años, cuando se empiece a notar el
> efecto del descenso de población, sobrarán aún mas viviendas. Si, ya se que
> se enmascara con la inmigración, pero que quereis que os diga, mucho me temo
> que a los inmigrantes de hoy en día les va a resultar bien complicado
> comprarse una vivienda.
> -5º También mucho ojo dentro de unos 20 años, cuando las actuales hipotecas
> comiencen a terminar de pagarse...(si hemos sobrevivido a todo antes),
> porque se va a desatar una inflación exagerada , si hay gente que se endeuda
> hasta por el 70% de sus ingresos, que creeis que va a pasar con su
> "sobrante" cuando esa deuda se libere... irá todo al mercado de bienes de
> consumo y los precios... a las nubes.
>
> Suerte (que nos va a hacer falta).




Yo apunto a 3 medidas:

1- eliminar la competencia de los ayuntamientos sobre el suelo y que
pasarla a la administración central, el mamoneo no se puede evitar pero
el número de posibles mamones se reduce, porque alcaldes los hay por
miles y tienen miles de amigos.

2- Crear una empresa pública de construcción que se encargaría de la
cosntrucción de viviendas de protección oficial.

3- Altura libre. Construir pisos donde hoy se construyen adosados, el
problema del coste del suelo se elimina en el factor que se desee, tan
sólo hay que dar altura, que hace falta hacerlos de 20 plantas, pues 20
plantas, todas las que se quiera para diluir el coste dle suelo.


Estas medidas son posibles, tan sólo hay barreras arbitrarias,
políticas, no se quiere pero se puede, quien no las tome y tenga el
poder de hacerlo es que no quiere solucuionar el problema.


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  #16  
Antiguo 14-may-2005, 13:03
Unknown
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Mensajes: n/a
[email protected] wrote:

> - 4º Mucho ojo, también, de aqui a unos años, cuando se empiece a notar el
> efecto del descenso de población, sobrarán aún mas viviendas. Si, ya se que
> se enmascara con la inmigración, pero que quereis que os diga, mucho me temo
> que a los inmigrantes de hoy en día les va a resultar bien complicado
> comprarse una vivienda.



Los inmigrantes no compran pisos, viven de alquiler, comparten piso, se
meten todos los que haga falta en un piso, es la única forma de la que
pueden afrontar el alquiler.


> -5º También mucho ojo dentro de unos 20 años, cuando las actuales hipotecas
> comiencen a terminar de pagarse...(si hemos sobrevivido a todo antes),
> porque se va a desatar una inflación exagerada , si hay gente que se endeuda
> hasta por el 70% de sus ingresos, que creeis que va a pasar con su
> "sobrante" cuando esa deuda se libere... irá todo al mercado de bienes de
> consumo y los precios... a las nubes.



La mayoría de las hipotecas que se están haciendo ahora no llegarán a
terminarse de pagar, dentro de 10 años España se hunde, en cuanto
empiece a ser evidente la pequeña edad del hielo que culminará alrededor
del 2038, la sequía de este invierno es uno de los primeros signos.


Responder Citando
  #17  
Antiguo 14-may-2005, 14:05
zozo
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Mensajes: n/a

Hombre, si la vivienda sube sobre un 15% anual, mientras que los salarios
suben el 3%, igual que la inflación, entonces al cabo de unos pocos años, la
vivienda habrá acumulado un incremento enorme, mientras que los salarios
habrán acumulado un incremento muy pequeño.
Algo así no puede mantenerse mas que unos pocos años.
Pueden pasar dos cosas en pocos años: o el incremento del valor de las
viviendas se pone al nivel del de la inflación (3%), o se produce un crack y
el valor de la vivienda se hunde.
Lo que está claro es que la situación actual no puede mantenerse por
mucho mas tiempo.
Salud.

"aspid" <[email protected]> escribió en el mensaje
news:[email protected] news-reader.eresmas.com...
>
> ¿Alguien sabe cuando va a explotar por fin la burbuja inmobiliaria?
> Porque llevo ya dos años viviendo en la tienda de campaña esperando

que
> explote de una vez para comprarme un piso. ¡¡¡YA ESTA BIEN!!!!
>
>
>
>






Responder Citando
  #18  
Antiguo 14-may-2005, 18:29
Rov
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Mensajes: n/a
> Eso no es razón. Si te pones así, no habría ningún impuesto porque en
> toda actividad siempre se puede falsear al información que tiene
> hacienda. Lo que pasa que nadie lo hace, todo el mundo cumple. Bueno,
> cada vez hay más gente que cumple.
>
> Yo creo que vendría muy bien un impuesto de ese tipo. Y también una
> campaña de concienciación.
>
> Un saludo.
> --claudio--


No estoy dando ninguna razón, y yo también veo bien que existiera ese impuesto. Lo único
que digo es que sería muy fácil eludirlo y muy difícil aplicarlo. Los españoles somos
pícaros, defraudadores y chanchulleros por naturaleza y eso hay que tenerlo en cuenta. En
el tema de la vivienda se dan muchas injusticias, corrupciones, etc., por parte de los
políticos, pero también se dan muchos fraudes de los propios ciudadanos: viviendas de VPO
que se compran a 20 y se venden bajo cuerda a 40, viviendas de VPO con coches en los
garajes que cuestan tanto o más que la casa, etc. Y el que en mayor o menor grado no haya
hecho nunca una trampa o haya defraudado, que tire la primera piedra...



Responder Citando
  #19  
Antiguo 14-may-2005, 21:11
Xan de Malvís
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Mensajes: n/a
Entiendo que dices que como somos pillos, no se debe llevar a cabo una
medida adecuada?
Hay otras medidas más dolorosas y fácilmente escabullidles que si se hacen.
No te parece?

"Rov" <[email protected]> escribió en el mensaje
news:[email protected]
>> Eso no es razón. Si te pones así, no habría ningún impuesto porque en
>> toda actividad siempre se puede falsear al información que tiene
>> hacienda. Lo que pasa que nadie lo hace, todo el mundo cumple. Bueno,
>> cada vez hay más gente que cumple.
>>
>> Yo creo que vendría muy bien un impuesto de ese tipo. Y también una
>> campaña de concienciación.
>>
>> Un saludo.
>> --claudio--

>
> No estoy dando ninguna razón, y yo también veo bien que existiera ese
> impuesto. Lo único
> que digo es que sería muy fácil eludirlo y muy difícil aplicarlo. Los
> españoles somos
> pícaros, defraudadores y chanchulleros por naturaleza y eso hay que
> tenerlo en cuenta. En
> el tema de la vivienda se dan muchas injusticias, corrupciones, etc., por
> parte de los
> políticos, pero también se dan muchos fraudes de los propios ciudadanos:
> viviendas de VPO
> que se compran a 20 y se venden bajo cuerda a 40, viviendas de VPO con
> coches en los
> garajes que cuestan tanto o más que la casa, etc. Y el que en mayor o
> menor grado no haya
> hecho nunca una trampa o haya defraudado, que tire la primera piedra...
>





Responder Citando
  #20  
Antiguo 14-may-2005, 22:18
Claudio
Guest
 
Mensajes: n/a
On 2005-05-14, Rov <[email protected]> wrote:
>> Eso no es razón. Si te pones así, no habría ningún impuesto porque en
>> toda actividad siempre se puede falsear al información que tiene
>> hacienda. Lo que pasa que nadie lo hace, todo el mundo cumple. Bueno,
>> cada vez hay más gente que cumple.
>>
>> Yo creo que vendría muy bien un impuesto de ese tipo. Y también una
>> campaña de concienciación.
>>
>> Un saludo.
>> --claudio--

>
> No estoy dando ninguna razón, y yo también veo bien que existiera ese impuesto. Lo único
> que digo es que sería muy fácil eludirlo y muy difícil aplicarlo.


Ok. Estamos de acuerdo entonces.

> Los españoles somos
> pícaros, defraudadores y chanchulleros por naturaleza y eso hay que tenerlo en cuenta.


Cada vez menos.

> En
> el tema de la vivienda se dan muchas injusticias, corrupciones, etc., por parte de los
> políticos, pero también se dan muchos fraudes de los propios ciudadanos: viviendas de VPO
> que se compran a 20 y se venden bajo cuerda a 40, viviendas de VPO con coches en los
> garajes que cuestan tanto o más que la casa, etc.


Sip. Eso es algo que habría que atajar. Si yo voy a comprar una
casa y me dicen que hay que pagar bajo cuerda y digo que en contrato
y dicen que no me la venden y voy a denunciarlo al cuartelillo... la
cosa no llega a más y me quedo sin casa.

La situación actual protege al chanchullero. Eso es lo que habría que
cambiar.

Podemos esperar, sentados me temo.

Un saludo.
--claudio--




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