joer, ahí va tambien, porque lo considero importante

LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO, SOBRE REGULACIÓN DEL
MERCADO HIPOTECARIO

art. 5 párrafo 3º

"Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio de bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más del 20 por 100, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo."
Esto ya lo comentamos hace meses, no?

Las empresas tasadoras… creo que ese es el trabajo con más futuro de aquí a unos años. Perito tasador. Tengo una pregunta: Si un tasador independiente que tú has buscado te tasa en 100 y el banco en 80, quien tiene razón? Qué dice la nueva ley:

Las sociedades de tasación que presten sus servicios a entidades de crédito de su mismo grupo, así como las sociedades de tasación cuyos ingresos totales deriven, en el período temporal que reglamentariamente se establezca, al menos en un 25 por ciento de su relación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo, deberán, siempre que alguna de esas entidades de crédito haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios, disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, especialmente con los directivos o las unidades de la entidad de crédito que, sin competencias específicas en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios. Esos mecanismos consistirán al menos en un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores y los demás extremos que la entidad, atendiendo a su tamaño, tipo de negocio, y demás características, resulten más adecuados. El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su independencia profesional.

Las entidades de crédito que hayan emitido y tengan en circulación títulos hipotecarios y cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de su mismo grupo, deberán constituir una comisión técnica que verificará el cumplimiento de los requisitos de independencia contenidos en los mecanismos mencionados en el apartado anterior

El incumplimiento de cualesquiera de sus obligaciones determinará la aplicación del régimen sancionador previsto en este artículo.

Presentar deficiencias en la organización administrativa, técnica o de personal, incluidas las exigencias mínimas de administradores o profesionales titulados, o en los procedimientos de control interno, cuando a causa de tales deficiencias no quede asegurada la capacidad de la entidad para conocer la situación y condiciones del mercado inmobiliario en el que operen, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, su independencia profesional de accionistas o clientes, o el control de las obligaciones de secreto o incompatibilidades a que están sujetos los profesionales a su servicio.

La emisión de certificados o informes de tasación en cuyo contenido se aprecie de forma manifiesta:

La falta de veracidad en la valoración
La falta de prudencia valorativa

En todo caso, se presumirá la existencia de manifiesta falta de veracidad o, en su caso, de manifiesta falta de prudencia valorativa cuando, como consecuencia de las valoraciones reflejadas en alguno de dichos documentos, se genere la falsa apariencia de que una entidad de crédito, una entidad aseguradora, un fondo de pensiones, u otra entidad de naturaleza financiera cumplen las garantías financieras exigibles a las mismas.

Artículo 5.
Se incorpora un nuevo artículo 3 bis I) a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, con la siguiente redacción:
«Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobacione sque estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.»
Igual se puede comprar una participación de alguna tasadora.

Mi humilde opinión. Los bancos van a empezar a hacer frente a las deudas morosas con sus provisiones y más tarde con desinversiones, (lo que yo creo que provocará otra bajada gorda en La Bolsa), y de los fondos propios.

Qué creo que ocurre cuando una persona entra en morosidad (más de 3 meses)?? Que es una putada para el banco, ya que debe provisionar el resto de la hipotéca-deuda como pérdida. Lo van a permitir los accionistas? Yo creo que no. O eres rentable o me piro del valor. Entonces el banco “sugerirá medidas” a esos morosos, además de recargos. Bueno todo esto es lo que ha pasado hasta ahora.

Ahora, con la morosidad en el doble en Diciembre de 2008, como dice el estudio de Caixa Sabadell y comiendose el beneficio del 90% de los bancos, los accionistas abandonarán el valor o “pedirán medidas” para que no haya más mora o recuperar algo. Cuál? Que la persona que está en Equity Txunga tendrá que: (los morosos de 18 meses directamente al embargo)

1-Avalar con algo más la diferencia que le diga el banco hasta igualar (su primer hijo? Rumpelstinkin)
2-Amortizar parte de la deuda hasta llegar a equilibrar otra vez deuda (que algo habrá bajado)-tasación.
3-Verse obligado a vender y liquidar la deuda
4-Que el banco nos haga ver “los buenos que son” y que nos penalicen con un 1% superior.

La solucion de meter “un bicho” en el piso en forma de alquiler no es válida porque representa automáticamente una pérdida de valor según reza la ley.

Entonces a mi se me ocurre, suponte que estás con el agua al cuello sin ser moroso y tu banco te ha pedido “medidas” para equilibrar la deuda, ya que tus avales-piso han descendido un 20%. PUEDES SUBROGAR LA HIPOTECA AHORA QUE LA LEY ES MAS BENIGNA A FAVOR DE OTRO BANCO QUE SE NO PIDA ESE AUMENTO DE AVALES POR TENER MUCHOS FONDOS PROPIOS – PROVISIONES?


Suponte que tienes una hipoteca de 800 más intereses (1600) por una cosa que vale 1000.
Esa cosa que vale 1000 baja en 5 años, siendo muy generosos, a 775 (un 5%, otro 5% y otro 5% y otro y otro más nos lleva a una bajada de un 22% del valor, no a un 25% como algunos pueden pensar) y te encuentras en paro sin cobrar (han pasado 2 años y ya no te queda nada de paro), eres objetivo número uno del banco. Bueno NO, eres el nº3. El nº1 es el moroso (dudoso que llaman los bancos) de 3 meses y el nº2 es el moroso al que tratan de embargar (mas de 18 meses, lo que ellos llaman recuperación de impagados, y que cada vez irá a más ese apartado).

Para que un juez te declaré en quiebra-suspensión de pagos no debes tener nada a tu nombre ni por supuesto dejar nada a la familia en los últimos años para escaquearte. Enajenao!! Y te puede embargar parte de la nómina futura.

Si crees que te puede pillar esta medida y has pagado una parte sustancial de la hipoteca, tranquilo, contigo no va (o tienes pasta y has amortizado o compraste hace años) .

Suponte que el vecino de la casa de 1000, tiene otro que tasó y compró por 600, 5 años antes que él (estos igual se salvan de la ostia). El piso de esta persona no va bajar a 480 (-20% de su tasación) porque ahora mismo el mercado dice que vale 1000 como la de su vecino (sería una bajada del 50% y fibonacci no lo permitirá). Esta gente esta cubierta. SOLO VA A AFECTAR A LOS HIPOTECADOS DE LOS ULTIMOS 5 AÑOS, que seas dudoso, o en paro.

A partir de aquí escribo ideas a la ligera:

No quiero hablar sobre los divorcios y subida del paro al 11% como augura el Bebebá y de cuando suban los tipos de interés este año (porque el IPC va a seguir subiendo y la fruta y la verdura con la excusa de la sequía se pondrá por las nubes). Ah! Que ha habido muertos por las “vacas locas”!! Pues sube el cerdo, el pollo y los pescanovos. Y el arroz que lleva un 40% en 4 meses, que es el que quedaba aún. Pero la gente se dará cuenta después de la eurocopa y olimpiadas que nos tienen entretenidos. Esperemos a Septiembre-Octubre. Yo creo que esos dos meses es los meses que más van a bajar los pisos y La Bolsa y la situación se deteriorará. También se aproximan cierres de año y habrá que cuadrar cuentas.

Sobre la morosidad: Pero la gente antes de caer en morosidad no vendería el coche?, dejará de pintxos de pagar cubatas a 10 euros y cañas a 3-4 euros?, comprarse teles de plasma hace 3 años que valian 3000-6000 y hoy son mejores y valen 1000?. El consumo se retraerá en general. Cadenas de pago? Internet de Alta Velocidad del hijo (a algunos no os veríamos más) Facturas de movil? Movil de ultima generacion? Consola de juegos? Cenas? Vacaciones en USA que “está barato”? Subidas de impuestos de los ayuntamientos? Un IVA al 19%?

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entiendo que es una chapa, pero podrian mis 2 mentores, miss-eddie, contestarme a esta pregunta extraida de la chapa (muy clarificadora por cierto)



Entonces a mi se me ocurre, suponte que estás con el agua al cuello sin ser moroso y tu banco te ha pedido “medidas” para equilibrar la deuda, ya que tus avales-piso han descendido un 20%. PUEDES SUBROGAR LA HIPOTECA AHORA QUE LA LEY ES MAS BENIGNA A FAVOR DE OTRO BANCO QUE SE NO PIDA ESE AUMENTO DE AVALES POR TENER MUCHOS FONDOS PROPIOS – PROVISIONES?

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Si, pero el nuevo banco te pediría a su vez una nueva tasación, con lo que el problema no se resuelve.

De todas formas, creo que los bancos no van a TOCAR a alguien que esté al corriente de su hipoteca.

Primero, porque bastante lío tendrán con los morosos y los ladrilleros como para andar encargando tasaciones tocapelotas sobre viviendas de gente que está al corriente. Más el papeleo que derivaría de tasaciones contradictorias por parte de los clientes etc.

Segundo, porque sabe que la gran mayoría de la peña no tiene activos que pueda aportar (y que estén libre de cargas: si el coche tiene un préstamo, no vale )

Tercero, porque eso dañaría su "imagen" ante los que le prestan fondos.
Los tenedores de sus titulizaciones, por ejemplo podrían empezar a hacer preguntas sobre la tasación original, y eso podría derivar incluso en acusaciones de fraude (que todo el mundo sabe que lo ha habido, y mucho).


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eso decia yo en el articulo chapa. que sólo se meteran con los morosos y futuribles morosos-parados. Pero queda claro que si tu presentas una tasacion previa el banco no tiene porque dudar de ella. Yo creo que sí que harán algo, igual un seguro o algo así

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