Muy buenas a todo el mundo.

Estoy leyendo todos los “posts” que se han publicado en este foro desde hace más de dos años, cuando ya se empezaba a comentar por aquí que el crack de precios en vivienda era ya más que inminente, en contraposición a quienes argumentaban todo lo contrario (nuncabajistas) los cuales parece que han descendido y siguen descendiendo, en número. Dicho esto a modo de preámbulo, me gustaría comentar lo siguiente y sin despreciar para nada ninguna de las opiniones que se vierten por aquí:

Parece ya innegable, oficial y cada vez más indiscutible, según las noticias que se van publicando para alegría de algunos y crispación o cabreo de otros, la caída de los precios en vivienda. Desde organismos europeos se dice que como un 5%. Muy poco me parece a mí eso y más triste aún que un tal Sobes diga públicamente que eso es falso o que no es para tanto, argumentando no sé qué de la demanda de vivienda subyacente que hay, de la inmigración, etc, hay que tener un morro largo y ancho para decir eso y quedarse tan pancho. Para empezar, se puede aceptar el hecho de que las viviendas vayan a tener esta hecatombe de precios para quienes quieran venderlas lo cual no puede negarse como cierto, como ha hecho el Solbes con descaro, tendiendo en cuenta por ejemplo eso tan repetido de que si alguien creyó que los pisos alcanzarían el 300% de su valor en tan pocos años, no podrían de la misma forma perder el 50% de su valor en el mismo periodo de tiempo, si es posible que en un periodo de tiempo ocurra algo bueno o malo, también es posible que ocurra pasado ese tiempo y a continuación, todo lo contrario.

En mi modesto modo de entender las cosas, observo que los llamados “burbujistas” ya anunciaron esta inminente o no tanto, grande y espectacular bajada del precio en las viviendas. Los “nuncabajistas” “pepitos”, “cipotecados”, curiosos términos por cierto, parecen muy empecinados en mantener aún lo contrario, más por interés y deseo de no ver mermado su patrimonio de “nuevos ricos” que por no querer ser tachados de inocentes primos timados. Hasta aquí no hay nada nuevo pero veo que las bastante exageradas bajadas de precio esas tan previsibles por algunos burbujistas, no están del todo bien argumentadas o justificadas argumentalmente si se observa el devenir de los acontecimientos. Existen muchas imprecisiones teóricas, como la de algunos en querer comparar la compra y venta de inmuebles con la de bienes “muebles o movibles” como las acciones o valores de bolsa, cuando la diferencia en el operativo de ambas cosas es casi diametralmente opuesto. Las acciones bursátiles se conocen en el argot financiero como “papel”. Quienes las compran se dice que “Compran papel”. Este papel solamente es como un recibo de la compra correspondiente a una parte alícuota específica de una determinada empresa. Se comenta que las viviendas suben y bajan de valor lo mismo que estas acciones asemejando unas con otras cuando resulta que en las acciones bursátiles se puede dar la circunstancia que caigan tanto de valor que la empresa que las emitió se arruine y no valgan más que el papel del WC, además, estas no pueden ser vendidas por quien las compre al precio que quiera sino al que marque en ese momento el índice bursátil correspondiente, de ahí para abajo, nunca para arriba. En cambio con las viviendas esto no ocurre porque su cambio de valor en precio se fundamenta en factores distintos al de las acciones bursátiles. Dejando aparte lo de la denominación de “capital inmobiliario” que indica eso mismo, la casi total falta de liquidez, el cemento y el ladrillo no son papel. Una vivienda puede no ser eterna, de hecho casi ninguna lo es, pero a diferencia del papel en bolsa estas normalmente permanecen en su sitio durante generaciones y hasta de forma inalterable si se reponen o reforman periódicamente. Y en el peor de los casos siempre quedaría el valor catastral y el del terreno donde se edificó. Ya sé que todo esto no son más que perogrulladas, seguramente muy resimplonas para gente tan versada en el tema como la hay por aquí porque pocos habrá que no conozcan el operativo bursátil. Pido perdón por esto pero creo que convenía recalcarlo y dejarlo muy claro desde el principio. En principio, las viviendas es difícil aunque no imposible o improbable que puedan subir o bajar de valor como las acciones, por las siguientes razones, además de la antes expuesta:

Una vivienda no es algo intangible como las acciones bursátiles, es un patrimonio material además de algo que puede ser utilizado. Si alguien necesita un lugar donde vivir tendrá que comprarlo para disponer de él. Bajo esta premisa de necesidad tendrá que adquirirlo y pagarlo al precio que en ese momento esté estipulado por los vaivenes del mercado inmobiliario y solo tendrá que preocuparse de si este inmueble responde a sus necesidades y si puede o no pagarlo. No es lógico que se pare a pensar cuanto costaba hace X años o cuanto va a costar eso que ha comprado dentro de otros X años ya que es su casa, es donde va a vivir y donde probablemente vivirán también los suyos. Se supone que si todos los compradores inmobiliarios hubiesen actuado de esta manera y con esta única motivación, nunca se hubiese llegado a los precios actuales del ladrillo. Pero se han comprado muchas viviendas, demasiadas, no con mentalidad de usuario de un bien sino con la de un inversor, igual que quien compra valores en los mercados financieros pero con la diferencia de creer que es la inversión más segura de todas (Claro, la vivienda “nunca baja”). Pero quienes compraron con esta mentalidad de inversores deben saber a lo que se ha llegado o se está llegando y es tan evidente al no tener en cuenta que el inversor profesional nunca compra valores que estén ya cercanos a su valor máximo presumible, lo que en bolsa se conoce como la línea de “resistencia” de los valores. Cuando esta permanece durante cierto tiempo sin que el valor cotizado la sobrepase o no suba y baje sustanciosamente permaneciendo cerca de este mismo punto, se dice que este ya está “agotado”. Y el agotamiento lleva que esta línea gire hacia abajo y el valor empiece a caer hacia otra línea llamada “soporte” y esto sucede mientras el valor va alternando con pequeñas subidas que aparentemente pueden hacer creer en su recuperación, llamadas “rebotes” pero normalmente sigue bajando y cuando este se hunde desde el soporte y ya está muy por debajo del mismo, es decir sobrepasando hacia abajo el soporte mínimo, es el hundimiento total del valor. Es posible, aunque muy poco probable, que esto mismo pueda suceder también con los valores inmobiliarios o de viviendas. Los inversores profesionales saben comprar valores cuando están ascendiendo desde su soporte y saben de sobra que cuando un valor está “agotado” lo más conveniente es deshacerse de él cuanto antes, venderlo, cobrar los beneficios y no esperar a que baje ni siquiera hasta el soporte (el último euro que lo gane el siguiente), sin embargo, con las viviendas al ser valores de una liquidez muy escasa o casi simbólica, es más difícil que pueda ocurrir esto y de la misma forma que en la bolsa financiera. Si analizásemos lo que sucede con las viviendas según un supuesto analogismo bursátil, la línea de resistencia del valor inmobiliario estaría empezando a girar hacia abajo aunque todavía es pronto para saber si va a seguir bajando porque no se puede saber o calcular más o menos, donde están sus soportes, ante la gran falta de liquidez y de ningún índice de cotización en los valores inmobiliarios. Y como dije antes, los inmuebles tienen una reacción mucho más tardía que las acciones en los movimientos del mercado. Por eso y presumiblemente, los precios de la vivienda es muy difícil que caigan de sopetón, salvo que se dé la misma circunstancia económica que se dio en el Japón en los años noventa, lo cual y si no me equivoco, en España no se da, todavía. O eso creo yo. Habría de contarse para esto además, con el terrible “pánico colectivo” de la pérdida patrimonial o pánico vendedor que se da en los “cracks” bursátiles lo que en viviendas es mucho más difícil que ocurra.

El valor de los inmuebles no consta en ningún índice financiero, salvo en los de fondos inmobiliarios, o sea, no tienen ningún valor registrado como las acciones de una empresa. Estos precios son los que sus propietarios pongan a quienes estén dispuestos a pagarlos, basándose en un valor estimativo pero no real, del metro cuadrado por zona. Simple oferta y demanda de mercado. Se dice mucho por aquí que el precio lo pone el comprador cuando en el caso que estamos tratando eso es totalmente discutible o cuando menos, muy dudoso. Quien ha comprado una vivienda generalmente es porque puede pagarla, quizá haya pagado por ella hasta el doble de su valor real, si se quiere, y porque los bancos se lo han permitido hacer así, pero no se puede pretender, así por las buenas, que en caso de venderla vaya a hacerlo por menos de lo que le costó, salvo que tenga una extrema necesidad de hacerlo. Sabido es, como se ha dicho por aquí repetidamente, que España es un país de falsos ricos que comentan: “Mi casa la compré hace tiempo por tanto y ahora vale tanto… ¡Qué listo soy! Miren lo que he ganado…”

Y a ver quien convence a estos “nuevos ricos” de que el mercado inmobiliario también puede hundirse lo mismo que el financiero. Mejor dicho, ya se está hundiendo. Pero esto no tiene necesariamente porqué afectar demasiado a los precios de compra-venta, al menos en los primeros meses, o años, de esta crisis. Para que estos precios tengan una bajada general tal como se pronostica por aquí, supongo yo, tendría que pasar cierto tiempo y dependiendo de lo que dure esta recesión económica, llamada desaceleración, que muchos ya la vieron venir. Si esta crisis no se alarga mucho, una grande o pequeña parte de los propietarios vendedores pueden esperar a que esta pase como la lluvia detrás de la calma y aguantar los precios que, o bien pueden volver a subir de nuevo o bien y para estos propietarios en el peor de los casos, quedar estancados hasta que las inflaciones sucesivas vayan equilibrando estos precios normalizando la oferta y demanda del mercado inmobiliario. En cualquiera de los dos casos serían estos propietarios solamente quienes tendrían la sartén por el mango y mucho me temo, sinceramente me gustaría equivocarme, que los perjudicados en todo esto podrían seguir siendo los de siempre, o sea, quienes más necesidad tienen de adquirir una vivienda en un mercado con los precios artificialmente y exageradamente inflados (la mal llamada burbuja, porque realmente debiera llamarse, el globo).

Podría comentar sobre el euribor, los usureros préstamos bancarios, el muy alto valor del PER, etc. Pero no quiero extenderme porque ya escribí más de lo que pacientemente podría soportar quien lea este “piedro”. Además ya se ha hablado por aquí suficientemente de todo eso.

Saludos y suerte.

Gracias por tu largo mensaje y profundo razonamiento comparando los pisos con la bolsa y como en efecto son muy diferentes.

Aunque difiero de tu opinion: los pisos si pueden sufrir cambios bruscos de precio. Sin hacer largos analisis comparando con la bolsa, mas facil comparar con otro mercado de la vivienda en otro pais. Como tu mismo has puesto de ejemplo Japon, donde los precios han caido a la mitad, aunque claro en 15 anyos. Pero se pueden ver cambios mas bruscos, como en USA donde en ciertas zonas han caido los precios hasta un 50% en muy poco tiempo.

No hace falta obsesionarse con ciertos vendedores "cerrados de mollera" que se nieguen a bajar el precio, El porcentaje de duenyos con precios comprados superinflados (despues del 2002) es muy pequenyo. Los demas tienen mucho mas margen para bajar, podrian bajar mas de la mitad y aun "vender por mas de lo que compraron". Sin contar con promotores pillados, o nuevos promotores que construyan a partir de ahora con precios del suelo por los suelos.

A todo eso anyadele que hay exceso de oferta, hay 25 millones de viviendas para 40 millones de espanholes. Te suena eso de la ley de la oferta y la demanda?

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Las acciones no son simple papel, son partes de un negocio, con sus fábricas, maquinaria, etc, lo cual es algo muy tangible. Las acciones las puedes poner a la venta al precio que quieras, lo único es que si las pones por encima de la cotización no te las compra nadie... EXACTAMENTE igual que con la vivienda. Una vivienda puede caer hasta cero en casos extremos (se te llena el barrio y el piso de gitanos y drogadictos y a ver por cuánto la vendes, se convierte más en una pesadilla que en un activo. Además, la inversión en vivienda casi siempre es apalancada (con dinero prestado), lo cual la hace tan peligrosa o más que la inversión en bolsa, pues si el valor cae por debajo de la deuda te quedas en "negative equity" (como le va a pasar a muchísima gente ahora), y eso en bolsa si no vas apalancado no ocurre (las acciones sólo pueden caer hasta cero).

Lo que sí es diferente es que en una situación normal la inversión en vivienda sin apalancar es un negocio de menor riesgo que la bursátil (la rentabilidad exigida al hacer una valoración debe ser por lo tanto menor) y que la volatilidad es menor. Pero tampoco hay que preocuparse mucho por la volatilidad a largo plazo, lo que no tiene sentido es que el hecho de que una empresa cotice en bolsa se convierta en algo negativo porque dé la sensación de que su valor varía mucho.

La teoría de valoración de empresas (y bonos) por descuento de flujos es perfectamente aplicable a la inversión en vivienda, no hay ninguna partiularidad que lo impida.

Los que compraron a precios desorbitados con mentalidad de "inversores" como dices no estaban invirtiendo sino especulando. Los precios de la vivienda no se sostienen bajo un análisis de descuento de flujos con n mínimo de sentido común. El que compraba para "invertir" lo que estaba haciendo era epeculación pura y dura. Especulación con que el precio de mercado iba a seguir subiendo, con independencia de que este precio ya fuese absurdamente alto.

Confundes completamente inversión y especulación, todo lo que comentas de líneas y soportes entra dentro del ámbito de la especulación, no tiene nada que ver con la inversión. Invertir no es comprar o vender en función del gráfico del precio, sino en función de lo que el inversor considera que es el valor intrínseco frente a la cotización del momento (independientemente de dónde venga, si de más arriba o más abajo) de lo que compra o vende.

Por favor, tu razonamiento está muy bien y todo eso, pero no me hagas reir:

LA VIVIENDA NUNCA BAJA.

(Rentabilidad mínima anual 10%)

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