Bueno, yo soy uno de esos "expertos", que hoy, por ejemplo, aquí mismo dije: "Paciencia.
La burbujita de alquileres tiene un recorrido mucho más corto que la que ha estallado. Un alquiler no es una inversión, así que ya saben.

Antes de fin de año, los alquileres estarán bajando. ¿o se creen que dos millones de pisitos vacíos son fáciles de meter por el esfínter?"

Y que, sin ir muy lejos,acullá dije: "El mercado de alquiler es, a diferencia del de compra, bastante inelástico, debido a que depende de los salarios de la demanda potencial; y no es burbujeable debido a que no existe la posibilidad de apalancamiento crediticio. Por ésta razón, cuando existe un mercado de alquiler consolidado y maduro, éste se comporta como un ancla antiespeculativa, y por esa misma razón este mercado ha casi desaparecido en España burbujil."

Y, con respecto al PER, decía hace un tiempito por aquí, conversando con Ronald, "Hace un par de día comentaba algo parecido aquí http://www.burbuja.info/inmobiliaria...767#post712767, aunque en este caso mi estimación se basaba en mismos los parámetros que toma el informe citado. En mi opinión un PER 19,3 es todavía relativamente alto; yo considero que un PER 15 es más razonable. La estimación que hacen de tal ratio en España actual en 32 me parece relativamente correcta, pero de hecho en mis cálculos se acerca más a 35/36 (posiblemente porque hice mi estimación hace cosa de un año, en donde los precios aún no habían comenzado a bajar y los alquileres estaban aún sin subir a la media actual). Un caso salvaje es mi propia vivienda de alquiler: entre 2005-2006 la ratio estuvo en ¡¡¡46!!!, para mi enorme alegría como locatario.
(Ahora veo que en la entrevista se dice que en Barcelona la media ronda el 44, con lo que no estoy descaminado).

Pero, a efectos de tu pregunta, puedo contestarte lo mismo que le dije a ex-burbujista hace un par de semanas acá; "La idea de que el PER de la vivienda en España será corregido por un aumento de su rentabilidad y no por ajuste de precios, es una estupidez."

En otras palabras, como sostengo que veremos bajar los valores de alquileres, la corrección nominal del precio de la vivienda para equilibrar el PER medio histórico será mayor aún que la necesaria actualmente. El equilibrio real se alcanzará, a mi entender, con precios 60% menores a los del pico de la burbuja.

¿Es mi previsión creíble o no? Vaya, lo único que puedo asegurarte es que es fundada. Que las cosas ocurran así o de otra manera a medio plazo no lo sabemos, porque existe la posibilidad de que el PER tarde mucho tiempo en volver a la media histórica. Lo que es cierto es que mientras más alejado de ésta se mantenga, mayor será el perjuicio económico. Y aunque sepamos que los avatares socioeconómicos son bastante impredecibles, pocas veces tenemos la oportunidad de ver en este caso con tanta claridad, el desenlace inevitable del megaburbujón español.

Me explico, entiendo el ratio en bolsa coste de acción-beneficio. Pero no encuentro que en el ejemplo del per inmobiliaria meta en este ratio la revaloracion o no, del propio piso, también es beneficio o no?. Este tipo me parece un pamplinas

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Pues ya que se ha reactivado este hilo aprovecho para adjuntar un artículo publicado ayer por este mismo autor:

La depresión de los bajos tipos de interés
Juan Ramón Rallo
Fuente original: Libertad Digital

Desde que en 1930 el gran economista, salvo en temas monetarios, Irving Fisher sistematizara la teoría de los tipos de interés del austriaco Eugen Böhm Bawerk los economistas sabemos (o deberíamos saber) que el tipo de interés es un fenómeno real.

¿Qué significa esto? Básicamente que los agentes económicos valoran más los bienes presentes que los bienes futuros. A saber, que todo el mundo prefiere disponer de 100 euros hoy a 100 euros dentro de cinco años y que los agentes sólo estarán dispuestos a renunciar a la disponibilidad de 100 euros hoy a cambio de algo más de 100 euros mañana. Ese "algo más" son los tipos de interés: si los individuos valoran mucho más los bienes presentes que los bienes futuros, los tipos de interés serán altos y si ven mucha diferencia entre ambos, serán bajos.

El tipo de interés, por tanto, permite a los agentes coordinarse a lo largo del tiempo: unos renuncian a la disponibilidad de los bienes presentes hoy (los ahorradores) para que la ganen otros (los empresarios que invierten) a cambio de que estos otros les devuelvan en el futuro una cantidad incrementada de bienes futuros.

El problema empieza a surgir cuando los agentes manipulan este intercambio entre bienes presentes y bienes futuros. Si el sistema bancario presta más dinero del que otros agentes han ahorrado, el crédito crecerá de manera desmesurada: habrá más agentes que querrán controlar bienes presentes que bienes presentes disponibles para ser controlados. De ahí que a las expansiones crediticias siempre sean seguidas por períodos de inflación y de repuntes incontrolables de los tipos de interés: cuando la gente quiere dominar más bienes presentes de los que existen, eventualmente el valor de los bienes presentes sobre los bienes futuros (tipo de interés) repunta.

Los bancos centrales pueden manipular durante un tiempo los tipos de interés, pero no indefinidamente. Mientras no aprendan a manejar aquello de multiplicar panes y peces –es decir, mientras no creen de la nada bienes presentes–, les será imposible mantener indefinidamente los tipos de interés por debajo de los que vendrían justificados por el mercado. Por eso a la Fed y al BCE no les quedó más remedio que aceptar sus subidas en 2005, 2006 y 2007 y por eso cuando la Fed en 2008 trató de reducirlos, el mercado le hizo una peineta.

Pero entonces, ¿a qué se debe que los tipos de interés estén tan sumamente bajos a día de hoy? Pues a que los agentes están renunciando a controlar bienes presentes: cuando una empresa quiebra o una familia vende su vivienda, está mandando la señal de que renuncia a controlar esos bienes y, por tanto, el valor de los mismos en relación con los bienes futuros se reduce.

Hay muchos hoolingans de la banca central que sostienen que la Reserva Federal debería mantener bajos los tipos de interés hasta que se produzca la recuperación... e incluso más allá si esto contribuye a apuntalarla. No entienden que no es la banca central hoy la que mantiene bajos los tipos de interés, sino una estancada demanda de crédito. Se puede llevar el caballo al río, pero no forzarlo a beber.

De ahí que Trichet haga bien en advertir de que los tipos de interés subirán en el futuro y que no hará esfuerzos inflacionistas para mantenerlos artificialmente bajos. En la medida en que la economía se recupere y los empresarios quieran volver a invertir (a controlar más bienes presentes), los tipos de interés deberán subir. Lo contrario sólo generaría inútilmente inflación.

Quienes ansían una sociedad de tipos de interés bajos e incluso tipos de interés negativos no entienden qué significa semejante escenario: un estancamiento de la vida económica hasta tal punto que nadie quiere invertir nada. Como le decía hace unas semanas Scott Sumner a Russell Roberts, espero que los tipos de interés suban, de lo contrario significará que nos habremos hundido en la depresión.

Ahí lo tienen: los tipos de interés más bajos de la historia de Occidente los han disfrutado los Estados Unidos durante toda la Gran Depresión y el Japón de los últimos 20 años. Que les aprovechen. Yo prefiero una sociedad solvente y dinámica donde haya agentes dispuestos a invertir y a no morir ahogados en sus deudas. Algunos parece que sueñan con reinflar la burbuja antes de que termine de explotar. Al menos tengan el pudor de esperar un poco hombres de bien.

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