Dado la multitud de hilos empezados en los ultimos dias, propongo de subir un poco el nivel intelectual sobre el tema. No voy a hacer hincapie en demasiadas cuestiones "descontextualizadas", sino quiero limitarme a aportar una base de calculos.
A lo mejor luego podemos ampliar el enfoque a aspectos mas "macro". Sin duda hay que rozar algunos en esta cabeza del post.

Definicion

Una inversion suele ser un tipo especial de ahorro, aportando beneficios mas grandes que este, contrarestandolo con mas inconvinientes.
Tipicamente se suele dedicar a la inversion parte de los ingresos "excesivos". Lo llamo "excesivo", dado que haya que destinar siempre una cierta cantidad a los gastos de vida (consumo) y ademas hay que aportar a las otros 2 pilar de la "riqueza personal": Los ahorros en sí y los "seguros". Como seguros se suele entender, tanto los seguros antes posibles riesgos, p.e. un acidente laboral como los pagos en el presente para sostener un cierto nivel de vida en cuando toca jubilarse.
Los 3 pilares estan entrelazados entre sí y dependen sobre todo de las circunstancias de vida de cada uno.
Pero si es cierto, que ahorros & seguros deben tener prioridad antes de la "inversion".

Inversion en bienes inmuebles

Una inversion en bienes inmuebles es provechosa, en cuando se pueden realizar ganancias. Bien a traves de la compra-venta, bien a traves de un flujo de caja positivo.
O positiv cash flow.
Sobre las ganancias en la compra-venta no voy a divulgar mucho en este post, porque creo que sus bases son bien conocidas.
En cambio me parece mas importante de incidir sobre las ganancias posibles a traves del modelo de flujo de caja.
Comunmente conocido como el negocio de los alquileres.
El flujo de caja positivo significa, que la inversion se auto-alimenta. Para especificar algo mas nuestro objeto de investigacion podemos reducir el caso a la compra con un prestamo hipotecario. Para simplificar, propongo un tipo de interes del 5% y unos gastos añadidos a la compra de un 10% del precio de compra. Como numeros "base" veo bien un precio de compra de € 400.000 y un alquiler mensual bruto de € 1.000 con unos gastos fijos de € 100 (comunidad, impuestos etc.).
Las sumas propuestas (€ 400.000 precio compra + € 40.000 gastos añadidos a la compra) nos dejan con una hipoteca de € 440.000 a 30 años: una suma total de devolver € 839.607,48, teniendo el interes de € 399.607,48. Para simplificar un poco nuestras ecuaciones propongo de redondearlo a € 400.000.
Dividido entre las 360 mensualidades € 1111,11

Entonces nos sale el siguiente cuadro:

Rentabilidad anual: ((Alquiler - gastos "c" - mensualidad "m") x 12) / (gastos compra + gastos compra añadidos)

O en nuestro ejemplo:

(( € 1.000 - € 100 -€ 1.111) x 12 / (€ 400.000 + € 40.000)

- € 2532 / € 440.000

- 0,0058

x 100

- 0,57%

En el siguiente post hablaremos del otro gran desconocido de una inversion.

II Sigamos

Los efectos del desgaste

Cada bien de inversion conlleva un desgaste. Las excepciones son contadas, como las obras de arte o los coches antiguos. En toda la forma, ambos estan rozando el pilar del ahorro, mas que el pilar de inversion.

Bases

Cualquier "herramienta" creado por el hombre y utilizado se desgasta.(*) En nuestro caso hipotetico, el alquiler de una vivienda conlleva un desgaste diario. Por general, los inquilinos deben reparar los daños causados por mal uso, pero no los daños por el envejecimiento del piso.
El "approach" ortodoxo estima una cierta "esperanza de vida utíl". Y luego reparte el desgaste de forma linear sobre el precio de compra. Tambien incluyen en esta hipotesis un desgaste linear de los gastos añadidos de compra, mientras estos gastos suelen incidir en el mismo momento.
Suponiendo una expectativa de vida de 80 años llegariamos a un desgaste anual de un 1,25%. En mi humilde opinion, basada en casi 10 años de reforma en reforma por razones profesionales, una expectativa de vida utíl de 50 años esta mas que fundamentada. Principalmente por la peor calidad de materiales y, sobre todo, de la mano de obra empleada en la hora de construccion.
Esto nos dejaria con un desgaste linear del 2% anual, y siguiendo la vista "ortodoxa", sobre el gasto de compra + gastos añadidos.

Trasladamos desde el primer post el resultado:

- € 2.532 / € 440.000 o

- 0,57%

y

-2% de € 440.000 =

- € 8.800

suman

- € 11.332

o

- 2,57%

Sobre el suelo subyugado hablaré mas adelante.

salud.

ostia muy interesante las ideas que aportais en el mensaje.

seguire al tanto.

Muy buena exposición.

También podría ser interesante ver cuanto debería valer el alquiler en el ejemplo, para que se considerase una "buena" inversión.

Tambien cuánto deberia valer el piso para que esos 1000 € de alquiler fuesen rentables.

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Sólo un detalle. Si calculamos una hipoteca a 30 años, deberíamos considerar también la evolución del precio del alquiler durante ese período. O mejor, a lo largo de los 50 años de vida útil del inmueble.

Por otra parte, para calcular el TCO, también habría que incluir en los gastos una reforma cada ¿10 años?, los seguros obligatorios correspondientes, el IBI y los gastos de comunidad.

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Da lo mismo. Sube el precio del alquiler y tambien el de la vivienda. Como lo que interesan son rentabilidades porcentuales, la conclusión es la misma. Invertir en vivienda con esos ratios compra alquiler es suicida. En otros hilos se demuestra que entre invertir en vivienda e invertir en otras alternativas, invertir en vivienda suele resultar bastante ******* eso sin contar que es una inversion ilíquida, no divisible, etc.

Bueno, pero el precio de la vivienda no sube una vez has comprado (varía según los tipos, que ronald ha tomado de un 5% como media), mientras que el del alquiler evoluciona durante el periodo.

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que aberración considerar una obligacion (compra de vivienda) que se deprecia año a año, y en la que tienes que incurrir en gastos continuos como una inversion.

Dios, tan dificil es diferenciar activo de obligación?

Sí,
deberías considerar la subida del alquiler con el IPC anual. Ponle un 3%.
Podrías pasar de 1000 euros/mes al principio a:

año alquiler/mes
1 1030
2 1060.9
3 1092.73
4 1125.51
5 1159.27
6 1194.05
7 1229.87
8 1266.77
9 1304.77
10 1343.92
11 1384.23
12 1425.76
13 1468.53
14 1512.59
15 1557.97
16 1604.71
17 1652.85
18 1702.43
19 1753.51
20 1806.11
21 1860.29
22 1916.1
23 1973.59
24 2032.79
25 2093.78
26 2156.59
27 2221.29
28 2287.93
29 2356.57
30 2427.26
31 2500.08
32 2575.08
33 2652.34
34 2731.91
35 2813.86
36 2898.28
37 2985.23
38 3074.78
39 3167.03
40 3262.04

Ahí es nada
Esto rentabiliza la inversión, no?

Yo vivo de alquiler en un piso al que entré hace dos años. Y ya he tenido la primera revisión por IPC (que ha sido del 4% joderrrr). Pues de 600 he pasado a 625, y el año que viene serán 650. En una coyuntura inflacionaria, los alquileres se van de madre, sobretodo si de inicio son caros (600 euros/mes en Tarragona no es barato. No deja de ser una ciudad provinciana y maloliente).

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Yo soy pro-alquiler, de toda la vida, de hecho, llevo toda la vida de alquiler, en varios pisos y varias ciudades.
PERO
No se puede ser pro alquiler con la ley vigente, que te pueden echar o duplicar el alquiler al cabo de 5 años. A mi ésto me parece muy grave, pero casi nunca se habla de esto!!!

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