Los precios de los inmuebles de segunda mano tendrán que ajustarse a los precios del mercado
Informe sobre el sector inmobiliario: pisos de segunda mano, previsión para 2008

Red Expertos Inmobiliarios ha elaborado un informe del que la principal conclusión que se extrae es que los propietarios para poder vender sus viviendas están ajustando poco a poco los precios de los inmuebles a los del mercado para hacer frente a la desaceleración del sector. Así, y a pesar de no haber datos oficiales, la Red Expertos Inmobiliarios estima que en 2007 el número de transacciones de compraventa se ha reducido en más de un 36%.

Según los datos de la Red, en el segundo trimestre de 2007 ya se apreció un importante descenso en el número de transacciones, bajada que se acentuó en el segundo semestre y que se mantiene actualmente.

Por zonas, y después de muchos años de fuertes subidas de precios, en capitales de provincia y distritos de Madrid, Barcelona o Zaragoza, a principios de 2007 ya se produjo una ligera bajada de precios, y desde septiembre del pasado año se ha detectado una bajada más generalizada en los mismos.

Según la Red Expertos Inmobiliarios, esto se debe a que, después de 10 años de bonanza económica, han coincidido en el tiempo un cambio de ciclo del sector inmobiliario con un cambio de ciclo de la economía española. Es por ello que en la actualidad hay más oferta que demanda, los tiempos de ventas se han alargado hasta los 151 días actuales, y la cantidad de pisos en venta aumenta y se van acumulando mes a mes.

Así, para hacer frente al exceso de oferta, los propietarios de viviendas de segunda mano están ajustando el precio de salida del inmueble al del mercado. Antes de 2007, la venta se efectuaba con una rebaja media en las pretensiones iniciales del propietario del 2-3% del precio de salida. En la actualidad, la rebaja de las pretensiones es del 8-12%, alcanzando en algunos casos el 20%.

Otra de las previsiones que han sido superadas se refiere al cierre de oficinas de agencias inmobiliarias: estaba previsto que cerrarían un 30% y a finales de año han cerrado más de un 45%. Para 2008 se calcula que podrían cerrar un 14% más. Esto demuestra el fuerte castigo que han recibido en el 2007 las agencias inmobiliarias.

Principales conclusiones de la Red Expertos Inmobiliarios: previsión 2008

Después de analizar la situación actual del mercado, especialmente de la compraventa de inmuebles, las principales conclusiones son que si se mantiene la tasa de empleo y los niveles demográficos actuales, así como el nivel de renta de las familias, continuará la caída de precios durante 2008.

Otro factor que influirá decididamente en el precio de la vivienda de segunda mano, serán los tipos de interés. Según los últimos datos y previsiones oficiales, el Euribor, el indicador más usado para calcular la mayoría de hipotecas en España, podrían haber tocado techo, lo que daría no sólo un respiro a las economías familiares, sino también a la bajada de precios de la vivienda, cuya caída podría moderarse.

Del informe se extrae la idea de que existe la tendencia de vincular el sector con el mercado residencial, obviando que hay otros segmentos como el de los centros comerciales, industriales, logísticos y hoteleros que no están sujetos a las mismas variables que el de la vivienda.

Por otra parte, el mercado de viviendas de segunda mano tiene una reacción y un recorrido diferente respecto al de obra nueva, pues varía mucho según las características y ubicación del inmueble. En este contexto, hay zonas y productos inmobiliarios donde no existe ese exceso de oferta. En zonas con expansión donde se han construido muchas viviendas y existe terreno para construir, bajan los precios. En zonas donde está todo construido, como zonas centro de capitales de provincia, los precios bajarán en menor medida. En zonas de bajo nivel adquisitivo, especialmente aquellas donde los compradores necesitan el 90% de financiación para comprar una vivienda, la bajada de precios será más acusada.

Según las características de la vivienda (situación, calidad, etc.), en zonas céntricas de grandes ciudades se mantendrá una demanda sostenida para pisos de uno, dos y tres dormitorios. Para los de cuatro dormitorios o más, se alargará el tiempo de venta con pequeñas bajadas de precios. Si esos inmuebles están situados en pisos bajos, primeras plantas, son oscuros o con mala distribución, no tienen demanda y la bajada de precios está siendo ya muy fuerte.

El informe también analiza la situación actual de otros productos inmobiliarios, como locales o garajes. En cuanto a los primeros, los locales situados en buenas zonas comerciales continuarán con la actual subida de precios, pues no hay exceso de oferta. Respecto a los garajes, los situados en aquellas zonas donde hay restricciones de aparcamiento (zona azul, verde, etc.) se mantendrá la fuerte subida de precios que comenzó hace 4 años.

Conclusión final

La bajada de precios es ya una realidad. En estas circunstancias, para vender un inmueble es necesario, por una parte, que la inmobiliaria se esfuerce mucho más para generar demanda, realizando un programa de venta personalizada y utilizando nuevas fórmulas de marketing destinadas a buscar más compradores. Asociarse a otras inmobiliarias, profesionalizarse y dar un servicio de mayor calidad es imprescindible en el actual mercado.

Por otro lado, la propiedad tiene que ajustar el precio del inmueble al precio de mercado. De lo contrario, estará perjudicando enormemente la venta de su casa, alargará inútilmente el tiempo de venta del inmueble y más adelante venderá a un precio muy inferior al que puede obtener en estos momentos.

Y por último, respecto al comprador, ahora es un buen momento para comprar una vivienda. Según Eduardo Molet, Presidente de la Red Expertos Inmobiliarios, "ahora se puede escoger piso, hace tres años se compraba lo que había. Actualmente, tenemos en cartera muchos más pisos altos, áticos, soleados, con vistas, bien distribuidos, con terrazas, exteriores... Además, al haberse alargado el tiempo de venta y disminuir el número de transacciones, hemos detectado que los propietarios están comenzando a aceptar ofertas que anteriormente rechazaban. En este sentido, muchos inversionistas que compraron hace más de un año con la idea de vender el inmueble antes de escriturarlo, están dispuestos a bajar sus pretensiones más que considerablemente. En definitiva, los compradores encuentran verdaderas oportunidades que antes no existían".

Molet también señala que para evitar más confusiones en torno a la evolución de los precios de la vivienda, "el Ministerio de la Vivienda debería calcular dicha evolución con la información proveniente de las transacciones efectivamente realizadas, y no basándose en las tasaciones que se registran, lo que ayudaría a tener una visión más real de las subidas y bajadas de precios de la vivienda en España".