El sector inmobiliario espera para 2008 un crecimiento medio del precio de la vivienda del 1,92%, lo que supondrá una caída en términos reales (descontada la inflación), algo que por sí solo no servirá para estimular una demanda que depende más de que se suavice el entorno financiero.

Así se desprende del estudio sobre tendencias de precios del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), que recoge la opinión de más de 260 profesionales del sector inmobiliario, de los que más de un tercio son promotores.

En términos generales, los encuestados calculan que los precios del suelo caerán este año una media del 5,33%, mientras que los costes de construcción seguirán creciendo más del doble del IPC (entorno al 8,58%).

El profesor José Antonio Pérez, coordinador del estudio, ha explicado que el comportamiento de los precios finales de la vivienda es muy rígido, por lo que no suelen caer, a pesar de que el sector esté en crisis.

A su juicio, el mercado inmobiliario español está experimentando un cambio de ciclo, que en los últimos seis meses se ha traducido en un incremento de hasta el 91% del tiempo que tarda en venderse una vivienda nueva y de un aumento del 89% del stock de vivienda nueva acabada (el 83% en el caso de la usada).

Menos compraventas

El IPE calcula que el pasado año cerró con una caída del 5% de las operaciones de compraventa, tanto de vivienda nueva como usada, al registrarse 1.860.903 operaciones en 2007 frente a las 1.961.130 de 2006.

Pérez considera que si el ritmo de ventas no mejora en el primer trimestre de 2008, al final del mismo habrá un stock acumulado de alrededor de 500.000 viviendas nuevas pendientes de venta (1.000.000 si se suman las de segunda mano).

En la situación actual, con la demanda estancada y la crisis de liquidez en los mercados financieros, que los promotores decidieran bajar los precios no serviría de mucho, ya que -según ha señalado- en el mercado de la vivienda cuando el precio baja, la decisión de compra se aplaza ante la expectativa de que puedan descender todavía más.

Mejorar las condiciones financieras

En su opinión, la reactivación de las ventas de vivienda pasa por la mejora de las condiciones financieras para acceder a ella, algo que en buena medida dependerá de las propias promotoras, que tendrán que especializarse en "marketing financiero", como ya hacen algunas empresas que están ofreciendo descuentos en las cuotas del pago de la hipoteca durante periodos de hasta cinco años.

Algunos promotores están reaccionando a la caída de ventas con un descenso de la actividad, una solución que para Pérez no es la más adecuada, teniendo en cuenta el efecto multiplicador que tiene la construcción sobre el conjunto de la economía.

Pérez cree las administraciones públicas han tardado demasiado en reconocer que el ajuste del mercado residencial acarreará una destrucción de empleo, que podría haberse neutralizado destinando "20.000 millones extra" a la promoción de infraestructuras y obra civil.

En la situación actual, con la demanda estancada y la crisis de liquidez en los mercados financieros, que los promotores decidieran bajar los precios no serviría de mucho, ya que -según ha señalado- en el mercado de la vivienda cuando el precio baja, la decisión de compra se aplaza ante la expectativa de que puedan descender todavía más.

Iniciado por Ladislao

Es la gracia de las burbujas, por eso es mejor tener una bajada muy fuerte al principio. Se consigue evitar el parón de la actividad, el auténtico cáncer en situación de crisis.