Burbuja.info - Foro de economía > > > Tema mítico: El cuchillo que cae (inmovilizado negativo)
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  #1  
Antiguo 16-ene-2008, 09:16
pepeleches pepeleches está desconectado
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Acabo de decirlo en otro post, pero me parece que hay mucha gente que lo desconoce, por eso lo voy a repetir en hilo a parte.

Muchos de este foro pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros como yo que será muy gradual.

Bastantes foreros han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.

Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

Pasan 2 años. Me voy a cambiar de coche, que el mío está viejo y lo necesito para trabajar. Voy al banco y pido un crédito. Cómo no me lo van a conceder, si es poco dinero (en comparación con la hipoteca) y he sido buen pagador.

Hablo con el interventor, y ....ME LO DENIEGAN. Es más, me avisan de que me van A QUITAR LAS TARJETAS DE CRÉDITO Y RESTRINGIRME LA TARJETA DE DÉBITO AL MÍNIMO.

¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador?????

Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'

Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.

Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

Salu2


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  #2  
Antiguo 16-ene-2008, 09:23
Albertini Albertini está desconectado
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Y cuando tocaran fondo ?

No lo sabe nadie, es como jugar a la ruleta rusa


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  #3  
Antiguo 16-ene-2008, 09:24
BCNboom BCNboom está desconectado
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jooder...No se me había ocurrido! Cinco estrellas ahora mismo.


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  #4  
Antiguo 16-ene-2008, 09:25
Karen77 Karen77 está desconectado
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Muchos de este foro pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros como yo que será muy gradual.

Bastantes foreros han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

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Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

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¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador?????

Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'

Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.

Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

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Entiendo la idea, pero el banco no puede exigirte que devuelvas la deuda cuando a ellos les salga de los cojones y te quedes sin casa porque ellos quieren, si tú pagas religiosamente tu hipoteca acada mes. Digo yo que alguna protección legal tienes que tener, y más siendod un bien básico. No sé, hablo desde el desconocimiento, pero me parace logico.

Una hipoteca es un contrato a dos bandos.


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  #5  
Antiguo 16-ene-2008, 09:31
Gwen Gwen está desconectado
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Acabo de decirlo en otro post, pero me parece que hay mucha gente que lo desconoce, por eso lo voy a repetir en hilo a parte.

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Bastantes foreros han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.

Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

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Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'

Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

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Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

Salu2


Asín me he quedao...

¿¿Es posible que el banco haga eso?? ¿¿Qué de repente te exija esos millones??


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  #6  
Antiguo 16-ene-2008, 09:35
orcblin orcblin está desconectado
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Iniciado por Karen77 Ver Mensaje
Entiendo la idea, pero el banco no puede exigirte que devuelvas la deuda cuando a ellos les salga de los cojones y te quedes sin casa porque ellos quieren, si tú pagas religiosamente tu hipoteca acada mes. Digo yo que alguna protección legal tienes que tener, y más siendod un bien básico. No sé, hablo desde el desconocimiento, pero me parace logico.

Una hipoteca es un contrato a dos bandos.

yo había oído que te podían pedir más avales, pero exigirte el pago me parece que es un suicidio para el propio banco, ya que tendría la mayor inmoviliaria del mundo.

mientras sigas pagando dudo muchísimo que tengas problemas con el banco


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  #7  
Antiguo 16-ene-2008, 09:37
skeptik skeptik está desconectado
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Iniciado por Karen77 Ver Mensaje
Digo yo que alguna protección legal tienes que tener, y más siendod un bien básico.

Ahí tienes el precedente de cómo el gobierno evitó que se especulara todos estos años con un bien básico para llegar a la situación actual.

Hablemos claro: Al gobierno (no importa el color) le importa una mierda que duermas en la calle. El único objetivo del partido en el poder es mantenerse en el poder. El único objetivo del partido en la oposición es llegar al poder. Una vez arriba, harán los pactos y alianzas con los mafiosos que sea necesario para mantenerse en el poder. En ese proceso, gente sin escrúpulos se enriquecerá escandalosamente y otros lo perderán todo (normalmente, los que pasan más horas al día viendo la tele). Lo único que vas a oir del Gran Hermano son sus carcajadas mientras, cuanto más pisa, más votos recibe.

Esperar algún tipo de beneficio o protección legal del Gobierno ante el abuso de vultúridos financieros tiene tantas expectativas de éxito como encomendarse al Espíritu Santo.


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  #8  
Antiguo 16-ene-2008, 09:38
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Iniciado por orcblin Ver Mensaje
yo había oído que te podían pedir más avales, pero exigirte el pago me parece que es un suicidio para el propio banco, ya que tendría la mayor inmoviliaria del mundo.

mientras sigas pagando dudo muchísimo que tengas problemas con el banco

Bueno, creo que se refiere a que devuelvas los millones prestados...no la casa. Pero de todos modos nadie podría devolverlo así de una tajada....así que efectivamente, los bancos serían inmobiiarias andantes;-)


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  #9  
Antiguo 16-ene-2008, 09:39
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Iniciado por Gwen Ver Mensaje

Asín me he quedao...

¿¿Es posible que el banco haga eso?? ¿¿Qué de repente te exija esos millones??

Ya se ha hablado en otros hilos, existe una clausula, que creo que viene en todas o casi todas las hipotecas que si la tasacion del bien baja mas de un 20% el banco puede exigir nuevos avales.

A grandes rasgos, si, puede pedirte que pongas alguna garantia para cubrir los millones que ya no estan respaldados por el piso (avales, avalistas, otras propiedades, amortizaciones), si no lo puedes aportar no estoy seguro de si puede ejecutar la hipoteca, pero desde luego como poco te van a "invitar" a llevartela a otro banco..


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  #10  
Antiguo 16-ene-2008, 09:43
Karen77 Karen77 está desconectado
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Iniciado por skeptik Ver Mensaje
Ahí tienes el precedente de cómo el gobierno evitó que se especulara todos estos años con un bien básico para llegar a la situación actual.

Hablemos claro: Al gobierno (no importa el color) le importa una mierda que duermas en la calle. El único objetivo del partido en el poder es mantenerse en el poder. El único objetivo del partido en la oposición es llegar al poder. Una vez arriba, harán los pactos y alianzas con los mafiosos que sea necesario para mantenerse en el poder. En ese proceso, gente sin escrúpulos se enriquecerá escandalosamente y otros lo perderán poco. Lo único que vas a oir del Gran Hermano son sus carcajadas mientras, cuanto más pisa, más votos recibe.

Esperar algún tipo de beneficio o protección legal del Gobierno ante el abuso de vultúridos financieros tiene tantas expectativas de éxito como encomendarse al Espíritu Santo.


Estoy de acuerdo, pero fíjate que la burbuja ha explotado justo cuando la situación es totalmente insostenible. ¿Que hace años que es insostenible? Pero que yo vea poca gente vive en la calle. EN un par de años, quizá veremos más.


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