Iniciado por Gwen

Asín me he quedao...

¿¿Es posible que el banco haga eso?? ¿¿Qué de repente te exija esos millones??

Iniciado por Karen77

Entiendo la idea, pero el banco no puede exigirte que devuelvas la deuda cuando a ellos les salga de los cojones y te quedes sin casa porque ellos quieren, si tú pagas religiosamente tu hipoteca acada mes. Digo yo que alguna protección legal tienes que tener, y más siendod un bien básico. No sé, hablo desde el desconocimiento, pero me parace logico.

Una hipoteca es un contrato a dos bandos.

Iniciado por pepeleches

Acabo de decirlo en otro post, pero me parece que hay mucha gente que lo desconoce, por eso lo voy a repetir en hilo a parte.

Muchos de este foro pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros como yo que será muy gradual.

Bastantes foreros han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.

Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

Pasan 2 años. Me voy a cambiar de coche, que el mío está viejo y lo necesito para trabajar. Voy al banco y pido un crédito. Cómo no me lo van a conceder, si es poco dinero (en comparación con la hipoteca) y he sido buen pagador.

Hablo con el interventor, y ....ME LO DENIEGAN. Es más, me avisan de que me van A QUITAR LAS TARJETAS DE CRÉDITO Y RESTRINGIRME LA TARJETA DE DÉBITO AL MÍNIMO.

¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador?????

Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'

Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.

Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

Salu2

Iniciado por pepeleches

Acabo de decirlo en otro post, pero me parece que hay mucha gente que lo desconoce, por eso lo voy a repetir en hilo a parte.

Muchos de este foro pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros como yo que será muy gradual.

Bastantes foreros han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.

Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

Pasan 2 años. Me voy a cambiar de coche, que el mío está viejo y lo necesito para trabajar. Voy al banco y pido un crédito. Cómo no me lo van a conceder, si es poco dinero (en comparación con la hipoteca) y he sido buen pagador.

Hablo con el interventor, y ....ME LO DENIEGAN. Es más, me avisan de que me van A QUITAR LAS TARJETAS DE CRÉDITO Y RESTRINGIRME LA TARJETA DE DÉBITO AL MÍNIMO.

¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador?????

Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'

Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.

Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

Salu2

Iniciado por Yossarian

Interesante aportación...inmovilizado negativo. Hombre, ese es la situación de desequilibrio del análisis patrimonial de la empresas de toda la vida, que significa al fin y al cabo QUIEBRA. Y es aplicable también a los particulares.

Cuando el Pasivo (lo se debe) es mayor al Activo (lo que uno tiene más lo que le deben) se acaba dando esta situación, ya que en cierto momento los activos disponibles no pueden cubrir las deudas del pasivo que van venciendo.

En el caso pepitil, la situación se acelera ya que el activo es funaadmentalmente inmovilizado (bienes inmuebles) y por tanto poco liquido y fraccionable, por lo que no sirve para cubrir los vencimientos de los pasivos.

EN definitiva si Activo-Pasivo < 0 => Patrimonio neto negativo, inestabilidad financiera, futura quiebra.

Iniciado por pepeleches

Joer, qué exitazo ha tenido la propuesta! Me alegro..

Tenéis razón, pues yo hablo de oídas (alguien que trabaja desde dentro de un banco...) y antes de resolver el contrato lo primero que hace el banco es pedir más avales: otra propiedad, otra nómina por la cantidad que queda al descubierto.

A partir de ahí me imagino que la resolución de contrato se podría llevar a tribunales, pero lo que me extrañó es que estuviera ahí puesta, y según me dijo en la mayoría de los contratos. Puede exigirte pagar la diferencia entre lo que debes y el valor actual, o exigirte que devuelvas todo lo que debes.

Sobre todo hay que quitarle de la cabeza a la gente que se tire a comprar pisos en cuanto bajen un 20%; si para un pepito es muerte segura porque parten de más arriba, si les queda recorrido por abajo al final la diferencia entre uno y otro será muy pequeña, estarán los dos muertos financieramente.

Por eso cuidadín con los ansiosos, que todo tiene dos caras...

Por algo en Japón, y foreros viviendo allí lo atestiguan, la gente paga más de alquiler que de hipoteca y no tienen ninguna intención de pringarse. Porque saben que los que pierden no son sólo los pepitos de libro, que 30 años dan para mucho...