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| | Herramientas | Desplegado |
06-ene-2008, 15:38
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| Soy asiduo de lainmobiliaria.org y he encontrado este post en el que un tal "Mister M" (¿sois alguno de vosotros?), que parece muy informado y que controla bastante, expone su teoría de por qué los precios inmobiliarios llegarán a un punto de equilibrio del 40% de los actuales, con datos y números en la mano: http://foros.lainmobiliaria.org/viewtopic.php?t=6165 ¿qué opináis? yo creo que no anda desencaminado.  |
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06-ene-2008, 15:44
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Iniciado por Iron John  Soy asiduo de lainmobiliaria.org y he encontrado este post en el que un tal "Mister M" (¿sois alguno de vosotros?), que parece muy informado y que controla bastante, expone su teoría de por qué los precios inmobiliarios llegarán a un punto de equilibrio del 40% de los actuales, con datos y números en la mano: Ahora mismo la situacion ha llegado (o hace unos meses), en que los pisos estan a tope de precio, de ahi el paron, ya que no hay sueldos de personas normales con que pagarlos. Y ahora viene la incertidumbre. Unos dicen que ya no subiran mas hasta que suban los sueldos o el poder adquisitivo, y otros que bajaran. Yo opino que bajaran porque cuando las miles y miles de casas que se han hecho (incluyendo las de segunda mano) y las que se estan haciendo no se vendan.....se va a quedar el empresario 5 años esperando a ver que pasa? yo creo que no.....mu tonto ha de ser. Simplemente en vez de ganarse 20 millones por casa, se ganara 5, y punto. En vez de venderla a 50 kilos, la vendera a 20, hablando de una capital por ejemplo. Si hablamos de una ciudad normal, si haora vale 40 un dulex, pues el empresario lo vendera a 15 0 20 a lo mucho, si quiere venderlo. Porque los demas haran lo mismo y habra EXCESO de OFERTA, y ya se sabe, en economia mucha oferta bajada de precios, es una ley basica. |
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06-ene-2008, 15:59
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| Del mismo foro, habla la voz quien vivió algo parecido: la crisis inmobiliaria de los 90.
Iniciado por NAMAR9988 (Publicado: Mar, 23 Oct 2007 8:53 pm) |
| Estos usuarios dan las gracias a Don Enrique por su mensaje: | ||
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06-ene-2008, 16:05
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Iniciado por Iron John Soy asiduo de lainmobiliaria.org y he encontrado este post en el que un tal "Mister M" (¿sois alguno de vosotros?), que parece muy informado y que controla bastante, expone su teoría de por qué los precios inmobiliarios llegarán a un punto de equilibrio del 40% de los actuales, con datos y números en la mano: Yo opino que las bajadas pueden oscilar entre un 80% en los pueblos perdidos en desiertos donde nadie quiere vivir, hasta 0% en las zonas más valoradas. Hay que tener también en cuenta que en muchos lugares donde no se puede construir más, la oferta se reducirá considerablemente a medida que bajen y sean acaparados o retirados del mercado. Todo el mundo no tiene necesidad de vender ni todo el mundo está dispuesto a esperar demasiado a que bajen para que venga otro y le ventile el piso deseado. |
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06-ene-2008, 16:19
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Iniciado por Iron John ¿qué opináis? yo creo que no anda desencaminado. No anda desencaminado ni mucho menos. En este foro se ha hablado mucho de cuanto debería costar la vivienda. También sobre el PER. El PER es el indicador que entre otras cosas nos dice que actualmente es más provechoso alquilar e invertir tu dinero en algo con un PER bajo que comprar, porque la vivienda es (como dice Mister M) un negocio ruinoso incluso dejando su posible devaluación a parte. De todas formas el PER no es definitivo para saber el valor objetivo de la vivienda porque, si sube el alquiler, baja el PER y la vivienda seguiría valiendo lo mismo. En cuanto al precio objetivo, podríamos debatir mucho sobre esto. Mister M habla de 5 veces el salario bruto o el metro cuadrado igual a un salario mensual neto. Aqui se ha valorado el esfuerzo comparandolo con el esfuerzo de construir una vivienda (dos personas/año), con el coste de la construcción (hay varios posts sobre ello). La parte dificil es valorar el precio del suelo dado que el suelo es un recurso "escaso, inamovible e irreproducible". Un buen indicador es actualizar los precios a valores pre-burbuja. Hagamos el ejercicio. Según el mviv, el precio del m2 en 1997 era de unos 700 euros http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/APLI.XLS El IPC según el INE esa "renta" actualizada a 2007 nos da 951 euros metro cuadrado. (IPC del 35,9 %) http://www1.ine.es/calcula/calcula.do Volvemos al mviv y vemos que en el 2007 el m2 tiene un precio medio de 2000 euros. Lo cierto es el que el resultado refrenda lo dicho por Mister M. Según estos datos hay una sobrevaloración del 50%, lo mismo que dice él. |
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06-ene-2008, 16:20
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Iniciado por vagabundo Yo opino que las bajadas pueden oscilar entre un 80% en los pueblos perdidos en desiertos donde nadie quiere vivir, hasta 0% en las zonas más valoradas. Exacto. Las bajadas en todo caso, serían asimétricas.
Iniciado por vagabundo Hay que tener también en cuenta que en muchos lugares donde no se puede construir más, la oferta se reducirá considerablemente a medida que bajen y sean acaparados o retirados del mercado. Todo el mundo no tiene necesidad de vender ni todo el mundo está dispuesto a esperar demasiado a que bajen para que venga otro y le ventile el piso deseado. Y además está el mercado de alquiler. Propietarios que necesitan dinero, pero con el alquiler les basta para poder capear el temporal. |
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06-ene-2008, 17:10
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| Con la sobreoferta actual y lo que van a construir en VPO la vivienda a la larga la regalarán con los sugus. En algunos barrios de Madrid podrán llegar a darse rebajas mucho mayores. |
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06-ene-2008, 17:40
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Iniciado por Tuttle Con la sobreoferta actual y lo que van a construir en VPO la vivienda a la larga la regalarán con los sugus. En algunos barrios de Madrid podrán llegar a darse rebajas mucho mayores. ¿Qué barrios de Madrid?. Conviene no olvidar el censo de población en la Comunidad de Madrid: 1996 -> 5.022.289 habitantes. 2006 -> 6.008.000 habitantes. ¿Sobreoferta?  Tranquilo, que yo creo que bajará... pero ¿¡¿¡ más del 60% !?!? |
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06-ene-2008, 17:51
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| Es una explicacion de la burbuja existente. Ciertamente aplicable a la situacion en EEUU. Y en en partes tambien en España. Por otro lado ha habido, segun mi entender una sobre-construccion mucha mas elevado en España, que en EEUU. Algunos hablan de hasta un 30% de las viviendas acaparados por especuladores. Ya estamos viendo los primeros indicios de un descenso de los precios. La gran pregunta será la opinion futura de los Españoles. Porque para años su "inversion" se ha vuelto illiquide. Solamente por la situacion: Vivienda acumulada + iliquidez + precios bajandose llego a los mismos numeros como Mister M. Luego hay mas factores o teorias sosteniendo este porcentaje. Como puso el forero Eddy ayer en un hilo, Montalvo llega a unos 62% de bajada, fijandose en el PER o para mi GRM. Tambien se puede llegar a deducir a travez de las noticias historicas. Hace 3 años el FMI diagnosticó una burbuja de 28-40% El diferencial sobre el desarrollo sueldos - precio de vivienda apunta en la misma direccion. Etc. |
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06-ene-2008, 18:01
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| Yo no sé hasta donde van a bajar pero creo que mucho, un 60% está dentro de lo posible, hay dos razones, la primera es el ingente número de casas que saldrán a subasta de quienes no alcancen a los pagos por la subida del euribor y de los que pierdan el trabajo por la crisis, la otra causa, más influyente aún, es que se está dando la vuelta a la tortilla en cuanto a la relación de casas protegidas frente a las libres, hace unas semanas supimos que en Sevilla ya se están construyendo el doble de protegidas que de libres, por poner un ejemplo, esto es así porque dada la crisis de financiación les conviene pasarse a la protegida para seguir cosntruyendo aunque sea ganando menos, con un mercado de vivienda nueva protegida que alcance 2/3 de la oferta quién va a comprar vivienda usada a los precios actuales, el suelo lo marcará el precio de la vivienda protegida, así que sí, un 60% de caída me parece plausible. |
| Estos usuarios dan las gracias a El exclavizador de mentes por su mensaje: | ||
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