VPO: un valor seguro y estratégico para afrontar el miedo a la incertidumbre

Los analistas consideran que la demanda es muy superior a la oferta y un desarrollo con control de costes puede convertir a esta tipología en la estrella del año si se coordinan los planes de las distinas administraciones

La promoción de vivienda protegida de cara al próximo año es un dulce caramelo para el sector. Según las fuentes consultadas, 2008 se presenta con unas perspectivas muy buenas, «tanto para la vivienda protegida como para la vivienda libre de gama alta», tal y como apunta Alberto Prieto, socio de Knight Frank España. Para este experto, la gran demanda existente en el mercado de la vivienda hace mirar hacia un producto accesible como es la VPO. «Los promotores residenciales tienen mucho interés en aumentar sus carteras de suelo para esta tipología».

Y esa necesidad de vivienda es la que alimenta a este sector. Tal y como afirma Jesús Martín de Prado, presidente de Larcovi, existe una demanda creciente hacia el mercado de vivienda de protección oficial «que va a continuar siendo elevada debido, principalmente, a la continua incorporación de familias jóvenes y de inmigrantes». Además, teniendo en cuenta los planes actuales de las diferentes administraciones, «es de suponer que el número de VPO iniciadas y construidas vaya en aumento».

Según datos del Ministerio de Vivienda, en el primer semestre de 2007 se han terminado 31.837 viviendas de protección oficial. Una línea similar a la del año anterior, ya que durante 2006 se construyeron 60.358 VPO -y se iniciaron más de 95.000-. No obstante, y según afirma Martín de Prado, los grandes paquetes de suelo privado de VPO «aún están en desarrollo».

Seguridad al inversor

Debido a las características de este tipo de vivienda, el mercado de VPO es un sector al alza que proporciona seguridad al inversor, ya que, como apunta Alberto Prieto, estas viviendas no se van a quedar «atascadas». Y aunque la rentabilidad económica de la promoción de vivienda protegida sea menor que la libre, este mercado resulta muy atractivo. «Los márgenes con los que trabajamos los promotores son más ajustados, pero eso no quiere decir que desarrollar VPO no sea rentable».

«Esa rentabilidad depende del precio máximo de venta que tenga establecido cada comunidad autónoma», explica Jesús Martín de Prado. Así, atendiendo al binomio que marca las reglas del mercado, en unas condiciones de rentabilidad menor, también lo es el riesgo que se corre. «La demanda de VPO es superior a la oferta, lo que permite a las empresas poder mantener una producción continuada sin verse sometidas a los posibles cambios del mercado», señala Martín de Prado.

Teniendo en cuenta las condiciones de este mercado y los menores márgenes de rentabilidad, la clave en el desarrollo de VPO está en el control de costes. Así lo apunta Alberto Prieto, socio de Knight Frank España. «Es importante controlar los costes de ejecución de obra para que los precios de construcción no se disparen». Además, Prieto señala que el promotor debe tener un sistema adecuado, industrializado y «bien paquetizado» con el fin de no dejar lugar a la improvisación o la desviación de costes. «Tenemos una demanda de promotores extranjeros que están muy interesados en desarrollar VPO en España. Como tienen muy bien estudiado el sistema de ejecución este producto les resulta muy atractivo».

Con una visión optimista hacia este mercado, el experto es cauto, ya que la regulación en el precio de estas viviendas y su propia naturaleza señalan hasta dónde se puede llegar. Con todo, las expectativas son buenas, al igual que la acogida comercial, ya que estas viviendas se venden a gran velocidad.

Madrid es una de las comunidades autónomas que ha apostado con más fuerza por esta tipología. «La vivienda protegida es un producto relevante para 2008, sobre todo por la refracción que ha habido en la demanda de vivienda libre debido a los precios». Desde esta perspectiva mira hacia el sector el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo. En este contexto, reclama que el marco de producción de vivienda protegida sea viable a través de un margen «razonable» de beneficio entre el precio de venta y los costes. Ese porcentaje adecuado, según el presidente de Asprima, oscila entre el 8% y 12%.

Coherencia legal

A juicio del experto, para que un plan de vivienda sea respetable debe tener unas condiciones mínimas que garanticen el cumplimiento de la legalidad y no vulneren los precios máximos de venta para VPO. En este sentido, Galindo pide eficiencia a las administraciones y una relectura de los sistemas de ayuda. Así, destaca la creación de un escalón medio para este mercado, ya que existe mucha gente que no puede optar por una vivienda protegida ni acceder a una vivienda libre. Para Galindo es imprescindible que exista «coherencia y coordinación» entre los planes de vivienda estatales y autonómicos, de forma que se asuma una responsabilidad política de manera conjunta.

Un problema que en estos momentos tiene el promotor de vivienda pública es la estructuración de la demanda. «En teoría es democrático, pero la práctica tiene algún problema técnico». El presidente de Asprima se refiere a los vacíos que dejan algunos adjudicatarios que rechazan VPO. Según Galindo, la demanda estructurada es justa socialmente, «aunque la administración debería satisfacer los problemas que pueda tener el promotor como consecuencia de la no elección del comprador o arrendatario».



Protección en régimen de alquiler

La vivienda protegida en régimen de alquiler es una opción que los promotores inmobiliarios ven con buenos ojos, no sólo por ser una fórmula que intenta dar solución al problema de acceso a una vivienda en España, sino también por plantearse como un modelo patrimonial para el promotor, tal y como apunta Alberto Prieto, socio de Knight Frank. Se está desarrollando la figura del propietario corporativo a través de proyectos de alquiler gestionados por empresas. Aunque cada vez hay más demanda, este mercado es complementario y no desbancará al parque de vivienda en propiedad.

En este sentido, José Manuel Galindo se muestra también partidario del alquiler protegido, «siempre que estos planes sean viables, coherentes y optimicen las ayudas para que lleguen al mayor número de personas».

Una sociedad especializada en este sector es Lazora, posicionada actualmente como la mayor empresa patrimonialista de vivienda protegida en alquiler. Así, 2008 se perfila como un «buen momento» para potenciar el desarrollo de este sector, «una clara alternativa para determinados colectivos con necesidad de vivienda a precio asequible», según apunta Concha Osácar, consejera de Lazora. Actualmente, esta empresa desarrolla VPO en alquiler en varias ciudades españolas, con un total de más 5.500 unidades. «En 2007 hemos superado los objetivos que teníamos inicialmente previstos, tanto en número de inmuebles como en inversiones», señala Osácar. De cara al próximo año, Lazora pondrá en el mercado 1.500 viviendas protegidas en alquiler. Sin duda, una apuesta de presente y futuro.


http://www.elmundo.es/suplementos/su...198796419.html

Iniciado por Desi

Pero porque hablan de inversores en VPO?
Pensaba que los inversores solo iban a por viviendas libres, con las que se puede especular. O se puede especular tambien con VPO's??

Iniciado por BCNboom

Algunas perlas:

Y aunque la rentabilidad económica de la promoción de vivienda protegida sea menor que la libre, este mercado resulta muy atractivo. «Los márgenes con los que trabajamos los promotores son más ajustados, pero eso no quiere decir que desarrollar VPO no sea rentable».

O sea, nos forramos menos, pero nos forramos.

Concretamente trincamos sobre un 10% del precio final, menos mál, qué menos. Cualquier actividad productiva tiene esos márgenes...

Iniciado por BCNboom

el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo. En este contexto, reclama que el marco de producción de vivienda protegida sea viable a través de un margen «razonable» de beneficio entre el precio de venta y los costes. Ese porcentaje adecuado, según el presidente de Asprima, oscila entre el 8% y 12%.

Claro que sí, ese porcentaje como mínimo, por menos ni me mancho las manos.

Y cómo se hace que la VPO salga lo más rentable posible?

Iniciado por BCNboom

Teniendo en cuenta las condiciones de este mercado y los menores márgenes de rentabilidad, la clave en el desarrollo de VPO está en el control de costes. Así lo apunta Alberto Prieto, socio de Knight Frank España. «Es importante controlar los costes de ejecución de obra para que los precios de construcción no se disparen».

Sí señor, está muy claro: construyendo con calidades comparables a la caseta de mi perro. Son casa para pobres, pa qué hacerlas mejor? la vivienda digna, para el que pueda pagársela.

Iniciado por BCNboom

Además por si no fuera poco con los buitres de aquí también quieren venir de fuera. No me extraña, el nuestro debe ser el mercado de VPO más loco del mundo.

«Tenemos una demanda de promotores extranjeros que están muy interesados en desarrollar VPO en España. Como tienen muy bien estudiado el sistema de ejecución este producto les resulta muy atractivo».

Cómo no va ser atractivo con esas condiciones...

Y podría seguir. El artículo está lleno de despropósitos de estos.

Yo es que cuando veo a gente hablando sobre la VPO en estos términos de 'inversoreh' me entran unos calores...

Menos mal que cada vez está más claro que esto se hunde. Y la VPO tampoco va a ser un bote salvavidas, por mucho que intenten aferrarse a ella. Ya no hay botes

Iniciado por cemento

Espérate a que las viviendas libres de menos de cinco años, y no digamos los zulos, vayan por debajo de las VPP, estando mejor situadas. Y encima sin restricciones ni papeleo.

Iniciado por cemento

No se va a vender ni una VPP de esas a precios que nos parecerán desorbitados. Como siempre, los falsos suelos mantendrán las expectativas durante un tiempo, pero si esto baja en serio y recupera valores sensatos, las VPP de ahora se verán como auténticas trampas, que es lo que son. Por eso los promotores intentan jugar a ellas.

Iniciado por Don Enrique

Pues claro, ¿es que alguien se cree que la VPO se regala, o que la construyen ONGs?.

Los promotores privados ganan dinero con la vivienda protegida; lo que ocurre es que han estado acostumbrados hasta hace poco a tener márgenes superiores al 30% con la vivienda libre.

Ahora se tendrán que "conformar" con el 10%, pero por lo menos es una rentabilidad más segura que la anterior.





Cuidado: En teoría, lo más burdo sería ahorrar en calidades...

Pero al menos en Madrid, para recibir la calificación definitiva de VPP hay que pasar una inspección. La promotora que se pase de lista, pierde la calificación definitiva. En el sector del ladrillo todos se conocen, y ese tipo de estafas es pan para hoy, y hambre para mañana.





Es un mito. La calidad de la vivienda protegida en la mayoría de ocasiones no tiene NADA que envidiar a la promoción libre. Fíjate sino en la promoción de José Moreno, el "Pocero de Fuenlabrada", cuyos pisos tienen calificación VPP (vivienda protegida). Sus pisos valen 82.000€, y no tienen nada que envidiar a las promociones libres de la zona, cuyos precio rondan los 400.000€.

Igual te sorprendería saber la cantidad de viviendas protegidas que existen, con piscina comunitaria, pista de paddle, fútbol sala, etc... son viviendas muy dignas.

Otro mito arraigado es que la vivienda protegida es para pobres. Se puede acceder a la mayoría de promociones de vivienda protegida ganando 3.000€/mes netos (5,5 veces el IPREM).

En la Comunidad de Madrid, para promociones VPPL, se puede acceder ganando 7,5 veces el IPREM.





Se hundirá el mercado de la vivienda libre, pero el mercado de la VPO sigue teniendo mucho tirón.