 |
| | |
|
 Tweet |
| | Herramientas | Desplegado |
23-dic-2007, 23:38
| ||||
| ||||
|
Iniciado por billy  Ese es el tema, cuando la administración quiere poner suelo a precio razonable se hace...la cuestión es por qué no quiere. A eso puedo responder yo, aun haciendo de abogado del diablo... En TEORIA la razon por la que el suelo se vende caro a los promotores viene en el articulo 47 que tanto citamos en este foro:
Iniciado por constitucion española Art. 47 (las negritas son mias) ¿Que significa esto? Sabemos lo que son las plusvalías de la acción urbanística de los entes públicos. Con las leyes que han estado vigentes estos años, un suelo rustico veía multiplicado su valor al pasar a ser urbano. La forma que tiene la comunidad de participar de estas plusvalías es que el ayuntamiento venda el suelo recalificado a su precio de mercado. Si el ayuntamiento vendiese el suelo a precio de coste, entonces esta plusvalía iría directamente al bolsillo del promotor, porque no olvidemos que en ultima instancia el precio de las casas durante el boom no lo ha marcado un mercado al uso, sino que se ha fijado como lo máximo que las familias podían pagar. El pocero de fuenlabrada es extremadamente honrado y no ha vendido a precio de mercado sino a precio de coste, por las especiales caraceristicas de su promoción. Pero si el ayuntamiento hiciese esto en todas las promociones, por un lado no conseguiria frenar la especulacion ni bajar los precios; los promotores normales (que no destacan precisamente por su honradez) lo único que harian seria aumentar su beneficio desde el 30% original a un 50% sin despeinarse. Y por el otro lado, el ayuntamiento se quedaria sin dinero para construir equipamiento urbano, parques, servicios sociales, limpieza, etc. Es decir, mediante este mecanismo los ayuntamientos consiguen que los beneficios del boom urbanistico se repartan entre todos, en vez de quedar concentrados en cuatro manos. Como digo, esto es la TEORIA. La práctica, pues ya la conocemos todos, que cada forero se pregunte qué parte del boom del ladrillo y de los beneficios brutales de las recalificaciones le ha sido redistribuida por su ayuntamiento. Pero bueno, en el post original se pedia una justificación, y aquí está la justificación "oficial" 
__________________ "Un fantasma recorre europa: el fantasma del burbujismo"  |
|
23-dic-2007, 23:43
| ||||
| ||||
|
Iniciado por ronald29780 Y asi llego a B: El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, le ha dado la razón al Ayuntamiento. La justicia dice que está justificada la expropiación, en una sentencia muy parecida a esta:  Con las plusvalías generadas por la venta de las viviendas protegidas, a un precio muy inferior al precio de mercado, que es el precio oficial para VPPB fijado por la Comunidad de Madrid, se podrá construir en el nuevo barrio un Centro Cívico, Biblioteca municipal, guarderías públicas, y demás equipamientos sociales. Así como tambien, para regalar suelo a la Comunidad de Madrid, para que construya un parque de 1.096 viviendas sólo de alquiler (VPPA) que gestionará el IVIMA. Aparte de la urbanización de todo el barrio, y la creación de nuevos parques. Última edición por Don Enrique; 23-dic-2007 a las 23:48 |
|
24-dic-2007, 00:10
| ||||
| ||||
|
Iniciado por Don Enrique El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, le ha dado la razón al Ayuntamiento. La justicia dice que está justificada la expropiación, en una sentencia muy parecida a esta: Vamos a ver, hablamos un poco de la constitucion. Me ahorro de citaros los articulos, pa esto esta la web. Los articulos de la constitucion estan para defender al ciudadano ante el poderio del estado. Unos de los articulos se dedica a la proteccion de la propiedad. Alli se menciona, que la expropiacion sin recompensa es ilegal. Muy antes viene otro articulo. Y habla de las formas de actuar del estado. (Alli entran todas las divisiones soberanas del estado) Los principios basicos no han cambiado desde la revolucion francesa. Libertad: Los limites de la libertad estan en los comienzos de la libertad del projimo. Igualdad: El estado debe tratar a todos como iguales sin miramiento de la persona o de la clase social. Fraternitad: El estado ha de procurar la ayuda a los mas necesitados. Me limito a la igualdad, porque interesa en este hilo. El quien tenga suelo rustico (que encima puede ser su sustento) ¿Tiene que apechugar con una expropiacion? ¿Y el otro que tiene acciones o otro medio de produccion no? ¿Y encima el ayuntamiento sacando dinero a espuertas del trato? No veo en las expropiaciones ninguna proporcionalidad, y encima te quedas tan ancho, declarando que la plusvalia se dedica a hacer colegios. Si son para el disfrute de todos, tendremos que rascarnos todo el bolsillo. Y no 4 desafortunados, que han heredado un campo. Es justamente el caso en la comunidad valenciana, ahora mirado con lupa por el TE.  |
|
24-dic-2007, 00:26
| ||||
| ||||
|
Iniciado por ronald29780 Igualdad: El estado debe tratar a todos como iguales sin miramiento de la persona o de la clase social. El concepto de igualdad varió tras la instauración de los estados sociales. Se debe tratar igual a los iguales, ya que hacerlo con los desiguales genera más desigualdad. La propia constitución promueve este trato "desigual" para fomentar una igualdad realmente efectiva en su plano material, un claro ejemplo es la progresividad en los impuestos a mayor nivel de renta y la redistribución de la riqueza. Además el art. 9.2 contiene un mandato hacia los poderes públicos que es el fundamentador para legislar mediante discriminación positiva y así favorecer a ciertos grupos sociales, consiguiendo de esta manera una integración e igualdad plena. Corresponde a los poderes públicos promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integra sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social. Por lo tanto, no prima tanto la igualdad en su aspecto formal (la visión clásica liberal del todos iguales ante la ley) sino que lo hace en su aspecto material (igualdad de las personas dentro de la realidad social) |
|
24-dic-2007, 00:38
| ||||
| ||||
|
Iniciado por ronald29780 ... ¿Cuánto crees tú que vale el suelo rústico?. Pues muy poco dinero, pero que se dispara en cuanto haya expectativas de recalificación. Por esa zona precisamente (en el llamado Ensanche Norte, más cerca de Madrid además...), hubo una compra-venta de terrenos por 5.000 pesetas/m² en 1999. Precio de mercado libre, ya inflado de por sí por las expectativas de recalificación. Antes de 1999, ya se tenía en el punto de mira al Ensanche Sur para expropiar suelo, aunque el PP decía que lo más conveniente era el sistema de compensación, que el sistema de expropiación era inviable (??) ¿Tienen los propietarios de ese suelo, derecho a lucrarse de la revalorización especulativa de su suelo?. Según el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), NO. ¿Los propietarios de ese suelo han recibido una compensación justa?. Según el TSJM, SI. Uno de los "pobrecitos" que le expropiaron terreno, se construyó un hotel con el dinero de la expropiación. Art. 47 Eso es precisamente lo que se hace. Que la comunidad se beneficie de las plusvalías que genera la actuación urbanística, en forma más equipamientos sociales, parques, y suelo para construir 1.096 vivienda sólo de alquiler, titularidad del IVIMA. No se benefician los propietarios, a quienes se les compensa con un dinero superior al precio de mercado de hace 6 años (se les expropió en 2005 creo recordar), se beneficia la comunidad de la "revalorización", un sobreprecio que causó la Comunidad de Madrid al subir un 30% los módulos de la vivienda protegida. Edito, para poner datos contrastables sobre el precio de suelo rústico por la zona (Ensanche Norte, más goloso todavía que el Sur, por estar un poco más cerca de Madrid, y estar colindante con Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte): "Coincidencias en el tiempo. En diciembre de 1999, Juan Benigno Alonso y Francisco Díaz Moñux amplían el capital de la sociedad Alcorcón 2000 SL. Contactan con los propietarios de la Venta de la Rubia -terrenos en el Ensanche Norte- con los que firman una opción de compra sobre el suelo. Se trata de un espacio no urbanizable, y por entonces el precio por metro cuadrado ronda las 2.000 pesetas. Lo pagan a 4.640 porque, según el fiscal, ya está en marcha la operación de recalificación." Fuente: http://www.elmundo.es/papel/2003/06/...a/1422362.html Precio de mercado libre. La compensación por la expropiación de los terrenos en el sur, es justa. No me compares con la Comunidad Valenciana, aquí no se expropia suelo donde hay construcciones en pie. Es todo suelo rústico. Última edición por Don Enrique; 24-dic-2007 a las 00:58 |
|
24-dic-2007, 02:42
| ||||
| ||||
Si el ayuntamiento vendiese el suelo a precio de coste, entonces esta plusvalía iría directamente al bolsillo del promotor No si tasara el beneficio máximo a sacar de las viviendas, que es por otra parte lo que consigue la vivienda protegida. La cuestión es que tampoco a los ayuntamientos les ha interesado hacer eso puesto que han cogido afición a que el urbanismo les pague los gastos corrientes y para ello necesitaban la colaboración de los promotores como ya bien alertó Garrigues en su famoso informe que decía que se repartian al 50% las plusvalías. Ni siquiera los porcentajes de cesión se han librado de la acción especuladora de las administraciones públicas, así que figuraté. Es justamente el caso en la comunidad valenciana, ahora mirado con lupa por el TE. No me compares con la Comunidad Valenciana, aquí no se expropia suelo donde hay construcciones en pie. Es todo suelo rústico. Lo de Valencia con la derogada LRAU no era exactamente eso, sino que se reurbanizaba el terreno o sea, que se expropiaba para volver a vender lo mismo que se vendió tiempo ha. No estaba claro el interés general y la indefensión de gente sobre todo que tenía encima casas campestres -si que había casas de por medio en muchos casos- fué flagrante por la mala utilización de la figura del agente urbanizador, la no comunicación a las víctimas y muchas deficiencias en el establecimiento de las compensaciones. Hay casos y casos y no es lo mismo por ejemplo expropiar a unos propietarios para hacer encima una autovía que quitar unas casas para poner otras a precio de mercado. Eso es lo que viene a decir esta pintoresca sentencia, que justifica la función social de la expropiación si es para vivienda protegida. Última edición por billy; 24-dic-2007 a las 03:27 |
|
24-dic-2007, 13:51
| ||||
| ||||
Este cálculo es bastante disparatado, porque esas viviendas tenían calificación VPP y ni de coña se hubieran podido vender por esas burrada ( 400.000€ ). Ni pidiendo una carretilla de dinero B a cambio de la opción de compra, nadie en su sano juicio hubiera pagado tal burrada para luego apenas poder escriturar por 80.000€ (el precio oficial y legal por una VPP). Lo que no quita que, si José Moreno hubiera querido, habría ganado bastante más dinero. Para empezar el equipo de aire acondicionado integrado para 402 viviendas que instaló con un dinero que sobraba. Nadie hubiera dicho nada si ese dinero se lo hubiera llevado al bolsillo, pero no lo hizo. Lo que demuestra su tremenda honradez. Ni tampoco pidió un céntimo de más en dinero B, ni obligó a nadie a comprar una 2ª plaza de garaje... cosas que desgraciadamente son comunes en la promoción privada de VPPX. En lugar de cobrar un 10% de comisión por la gestión, cosa que hubiera podido hacer perfectamente, se conformó con el 3,5%. Y aún así, ganó más dinero que en toda su vida (según sus propias palabras). ... pero tampoco llegando a extremos con el titular de El Periódico. Pero la receta del éxito de esta urbanización en Fuenlabrada no se fundamenta únicamente en el hecho de que Moreno valoró el precio de los pisos en base a lo que había costado todo el proceso constructivo y no en lo que el mercado estaba dispuesto a pagar por ellos. También, y muy especialmente, en la política urbanística del ayuntamiento de este municipio, que vendió el suelo sobre el que se levantaron los pisos por 6.300.000 euros. Según varios arquitectos de la localidad madrileña, estos terrenos podrían haber sido vendidos por una cantidad ocho veces superior. "Pero no es ninguna cifra exacta, pues el precio de mercado puede ser muy variable", coincidieron los profesionales. He aquí otro ingrediente clave en el "milagro de Fuenlabrada": el propio Ayuntamiento. Algo que José Moreno ha repetido mil veces, que de no ser por el ayuntamiento, su hazaña no hubiera sido posible. La clave de todo es el suelo. De nada sirve que el coste de construcción de una vivienda sea de 60.000€, si el suelo donde se asienta esa construcción cuesta más que el propio edificio. Por un solar en Madrid se pagan auténticas burradas. En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento de Fuenlabrada de haber renunciado a construir VPP en esa parcela, podría haber subastado 27.830m² de suelo urbanizable por 50 millones de €uros. Entonces la repercusión del suelo hubiera supuesto a cada vivienda más de 120.000€, que sumado al coste de construcción, pasarían esas viviendas a valer 180.000€ (precio de coste). Chapó por el José Moreno... y chapó por el Ayuntamiento de Fuenlabrada. |
|
24-dic-2007, 16:56
| ||||
| ||||
| ¿Sabeis las barbaridades, que estais diciendo? Una expropiacion es el ultimo ratio y la administracion esta obligada a hacer todo lo posible, para evitarlo. Y esto meramente desde el punto de vista de proporcionalidad, como alegé en mi comentario. Existe otro desafino muy grave en el caso de Alorcon p.e. El ayuntamiento actua primero como soberano, expropiando el suelo, alegando un bien mayor. Luego cambia de bando y actua como civil y se embolsa unos pingües beneficios. Sobre las decisiones de los tribunales: Mirad un poco la hemeroteca del constitucional aleman y luego me podeis afirmar, que los tribunales siempre deciden de manera adecuada a la constitucion. |
|
24-dic-2007, 18:16
| ||||
| ||||
|
Iniciado por ronald29780 ¿Sabeis las barbaridades, que estais diciendo? Pues claro, el art.47 de la Constitución Española (CE) dice textualmente que "La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos". Luego es legítimo que el ayuntamiento obtenga plusvalías que puede invertir en beneficio de la comunidad. Y qué mejor beneficio, que construir en este nuevo barrio un centro cívico, una biblioteca municipal, guarderías públicas, más zonas verdes, etc... Pingües beneficios, que no olvidemos que son "gracias" al módulo VPPB de 1.263,49 €/m² aprobado por la Comunidad de Madrid. El precio final de la vivienda protegida no depende de los ayuntamientos, sino de las comunidades autónomas. Según el mismo art.47 de la CE, la administración pública debe impedir la especulación del suelo. ¿Y qué mejor remedio para impedirla, que expropiar un suelo donde los más insignes ladrilleros de la región ponen sus ojos? ¿Alguien se acuerda del Caso Tamayo?. Pues bien: "Las sociedades de Bravo y Vázquez operaron con suelo situado en los parajes de La Princesa, Barranco Crinche y Palomares, situadas en el Ensanche Sur de Alcorcón. Bravo es el constructor que reservó una habitación en un hotel de Madrid para los diputados Tamayo y Sáez el mismo día en que ambos protagonizaron la espantada de la Asamblea de Madrid." La expropiación de esos terrenos estaba prevista en el PGOU de 1999, un plan que el PP de Alcorcón quiso rediseñar para eliminar más de 5.000 viviendas protegidas en el Ensanche Sur, y así dejar el camino despejado a los amiguetes Bravo y Vázquez para construir en la mayor parte del ensanche sólo vivienda libre. La expropiación, en mi humilde opinión, es un GOL a los especuladores de la zona. En este intento de modificación del PGOU quisieron meter una escandalosa recalificación masiva de terreno, para poder construir en el norte del municipio 40.276 viviendas (la mayoría de lujo), de las que sólo 2.169 serían protegidas. Lo de Marbella iba a ser un juego de niños al lado de este pelotazo inmenso. Afortunadamente, el entonces presidente de la Comunidad de Madrid, Alberto Ruiz Gallardón, vetó la modificación hasta en 5 ocasiones la modificación del PGOU. Esta maniobra quedó finalmente frustrada con la derrota del PP de Alcorcón en 2003, y con la vuelta al PGOU de 1999 donde se preveía construir 7.000 viviendas protegidas en el Ensanche Sur. No hay lugar a comparaciones con la Comunidad Valenciana, puesto que en todo el suelo rústico expropiado, no hay ni una construcción levantada, que de todas formas sería ilegal al ser ese suelo no edificable en el momento de la expropiación. Veamos el antes y el después, para quienes no conozcan la zona: Alcorcón, 2005  Alcorcón, 2006  Alcorcón, 2007: 
Iniciado por ronald29780 Sobre las decisiones de los tribunales: Mirad un poco la hemeroteca del constitucional aleman y luego me podeis afirmar, que los tribunales siempre deciden de manera adecuada a la constitucion. Pero los tribunales españoles deberán basar sus sentencias en la Constitución Española, no en la Constitución Alemana. Última edición por Don Enrique; 24-dic-2007 a las 18:20 |
|
24-dic-2007, 18:28
| ||||
| ||||
Don Enrique: No hay lugar a comparaciones con la Comunidad Valenciana, puesto que en todo el suelo rústico expropiado, no hay ni una construcción levantada Repito que te equivocas. En el caso de la Comunidad Valenciana había muchas casas de por medio. Lo que dió lugar al expediente UE y la posterior derogación de la LRAU y el cuestionamiento de su sucesora LUV fué la acción de Abusos Urbanísticos NO que presentó 15.000 denuncias -hablaban en su tiempo de 50.000 afectados- ante la comisión de peticiones de la UE y buena parte de ellas era de gente a la que una expropiación afectaba a su casa. Otra cosa es que esas casas estuvieran sobre suelo rústico y que se pudiera cuestionar su legalidad -que eso hay que verlo caso por caso porque no todo lo que se levanta sobre suelo rústico es ilegal porque las leyes han ido cambiando y no es igual en todas las CCAA-, pero existir, existían. Estas son las notas del abogado -afectado- de AUN en su intervención en Europa en la que se habla de casas. Ha pasado tiempo pero sigue siendo escalofriante y un caso muy ilustrativo de que el "bien de interés general" es un concepto demasiado amplio como para que siga indefinido: http://www.abusos-no.org/Activities/....statement.htm Por cierto que de lo que echaron mano para poder parar el desabrupto no fueron estos hechos -los propios eurodiputados dijeron en su visita a Valencia que no podían interferir directamente en el urbanismo o los supuestos casos de corrupción-, sino la directiva de contratos públicos. Última edición por billy; 24-dic-2007 a las 18:47 |
|
« Tema Anterior
|
Próximo Tema »
| Herramientas | |
| Desplegado | |
Mode Lineal
| |
Temas Similares | ||||
| Tema | Autor | Foro | Respuestas | Último mensaje |
| El Pocero de Fuenlabrada, ¿héroe o villano? | Don Enrique | Burbuja Inmobiliaria | 7 | 16-jun-2009 21:25 |
| Me ha tocado una VPO en Fuenlabrada. Y no me siento especialmente feliz... | ColdPlay | Burbuja Inmobiliaria | 175 | 04-ene-2009 20:40 |
| El pocero de Fuenlabrada en BuenaFuente | jevymetal69 | Burbuja Inmobiliaria | 1 | 13-dic-2008 23:37 |
| ¿Qué pasa en Loranca-Fuenlabrada? | burbrujo | Burbuja Inmobiliaria | 2 | 09-dic-2007 19:15 |
| Un caso concreto: Fuenlabrada | Juampa | Burbuja Inmobiliaria | 5 | 12-dic-2006 19:39 |
La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 16:49.