Iniciado por Don Enrique

El precio de las viviendas de la Cooperativa de José Moreno, son resultado de aplicar el módulo vigente de vivienda protegida / VPP en el momento que pidieron la calificación definitiva.

Ese precio es el que tendrían que tener todas las viviendas protegidas VPP de la Comunidad de Madrid de la Zona B, que recibieron su calificación provisional antes de la subida que pegaron en 2004. Así es, el gobierno regional de Esperanza Aguirre subió el módulo de la vivienda protegida más de un 30% por esa fecha.

En Parla se montó una buena, porque su PAU Parla Este casi le llega a afectar este subidón, con el consiguiente enfado de los futuros vecinos y del propio alcalde de Parla. Al final y afortunadamente, se respetaron los precios sin subida.

Así por poner un ejemplo, estos son los precios de una viviendas protegidas de promoción pública en Alcorcón, que se entregaron en Febrero/Marzo de 2007. Que no tienen piscina y están en peor zona (Fuente Cisneros está un poco/bastante aislado de lo que es Alcorcón):










Hoy en día, los precios dados por José Moreno no se ven en la Comunidad de Madrid, ni siquiera en la vivienda protegida. Por la razón que he comentado antes: los módulos oficiales de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid han subido bastante.

Ahora el precio tasado actualizado de las viviendas de José Moreno, podrían rondar los 120.000€, aunque el Ayuntamiento de Fuenlabrada tiene por unos años derecho de tanteo, retracto y compra preferente, sobre esas viviendas.

Iniciado por ronald29780

Y ahora, como he descifrado el milagro de Fuenlabrada, donde hayan comprado el suelo a € 215/m2, nos puedes explicar, adonde van la ganacias en Alorcon, donde han expropiado el suelo a 38€/m2.

Iniciado por Don Enrique

Esa promoción de Fuente Cisneros no está edificada bajo suelo expropiado. Supongo que te refieres al Ensanche Sur, que es una promoción posterior, y actualmente está en construcción.

Deduzco que se puede deber a que, mientras en Fuenlabrada ese precio es por suelo "neto", que pagan justo la parcela para construir; mientras que en Alcorcón ese precio es del suelo en "bruto", que incluye calles, zonas verdes y equipamientos sociales.

Por ejemplo, habrá un parque lineal a modo de pantalla con la M-50, muy similar al que hay en Vallecas para apantallar la M-40. Todo ese suelo viene incluído en la expropiación.



Apenas un 25% de suelo se utiliza realmente para construir viviendas. Y eso incluye parcelas que se "regalan" (cesión obligatoria) a la Comunidad de Madrid, para que construyan 1.096 viviendas de alquiler.



Pero vamos, que ya he dicho que la promoción de Fuente Cisneros no tiene piscina, ni pista de padde, ni aire acondicionado, lo que reafirma como meritoria la gestión de José Moreno.

Si me dan a elegir entre Fuente Cisneros y La Nueva Avanzada III, me quedo sin duda con los segundos.

Iniciado por ronald29780

Si se usa un 25% y de este un 15% (3.75% sobre suelo), se llega a un aprovechamient de 85% de suelo real. O traducido a los 38€ una repercusion de 43,70 €/m2 construido.

Iniciado por ronald29780

Con 700€ de gasto de construccion y 1.300€ de precio de venta ¿Se van a destinar 600€ a las calles? Anda, anda...

Iniciado por ronald29780

Cuidaitos con los numeros. Estoy de acuerdo con los 700€/construido. Pero la cuenta solamente esta completo, observando el aprovechamiento de suelo en si (p.e.60%), restando la zona construida comunitaria (15%) y multiplicandolo por las alturas.

En otras palabras, sobre el precio indicado (215€) y 4 alturas nos deja con un precio obra+suelo de 1087 €.
Y como se ha dicho, que el iniciator de la obra no se lleva ganancias, llego a la conclusion, que los pisos a 82.000€ tendran alrededor de 75m/2

Iniciado por Don Enrique

A mí no me salen los mismos cáiculos. Si se destina un 25% de suelo para vivienda, y son los propietarios quienes pagan toda la expropiación, el precio se multiplicaría x4: 152 €/m²

No verás al Ayuntamiento poner un duro de sus presupuestos en ese suelo, no sea que alguien diga que las viviendas protegidas son tan "baratas" porque se pagan con los impuestos de todos...




Eso díselo a la liberal Esperanza Aguirre, cuyo gobierno regional fija el módulo VPPB para la Zona B de la Comunidad de Madrid (Fuenlabrada, Alcorcón, Getafe, Leganés, Coslada, Torrejón, Navalcarnero...) en 1.263,49 €/m². Los precios de José Moreno estaban ajustados al módulo vigente en 2003, y los precios del Ensanche Sur están ajustados al módulo vigente en 2006.

¿Que el ayuntamiento gana dinero para que le salga gratis urbanizar las calles, crear equipamientos sociales (centro cívico, biblioteca, guarderías, etc...), plantar zonas verdes, etc... ? POR SUPUESTO.

Pero el precio no lo pone el Ayuntamiento, lo pone la Comunidad de Madrid.

Por cierto, para ejecutar la expropiación, la Comunidad de Madrid gobernada por Esperanza Aguirre, tuvo que dar su aprobación, así que...

Es lamentable que el caso de Fuenlabrada sea anunciado como un milagro

Iniciado por Mistermaguf

Efectivamente, el cálculo es la incidencia sobre el m2 construído, y así es como lo digo. Supongamos que construyo un edificio de 3000 m2 a 700 euros. El precio del suelo debería repercutir en unos 200 euros el m2 por metro construído, por lo que no debería costarme más de 600.000 euros.

Es difícil calcular con exactitud la incidencia que ha tenido el pocero en su promoción, pero a los precios que ha vendido, es evidente que la incidencia ha sido menor a ésa. Veamos: si han sido 402 viviendas de un promedio de, pongamos 100 metros o algo más (considerando la proporcionalidad de áreas comunes, cocheras, etc), eso nos da unos 42.000 metros construídos. Si el terreno costó 6 millones, eso nos dá una incidencia de unos 142 euros por metro.



Según mis rápidos cálculos, si construyó a 700 y tuvo una incidencia de 142, tuvo un coste de construcción de unos 840 euros/m2. Calculemos que tuvo un 10% de gastos, y estamos en los 920 de costo total. Creo que el piso de 82.000 euros del que se hablaba en la nota era de 90 m2, así que según mis cálculos ése hubiera sido su valor de coste, con lo que cabe suponer que mis números están algo excedidos y en realidad el coste ha sido menor, ya que debe haber tenido como mínimo un 8-10% de ganancia.