Situación actual Fondos de Inversión Inmobiliaria

El ladrillo europeo sufre fuertes descensos a pesar de evitar la inversión en España

Los gestores de los grandes fondos de inmobiliarias europeas llevaban tiempo esquivando a las empresas españolas del sector por los exagerados precios que se pagaban y las perspectivas de ralentización económica. Pero, aunque el tiempo les ha dado la razón y han evitado batacazos como los de Astroc o Colonial, la estrategia no ha sido suficiente para escapar de los dramáticos retrocesos que está sufriendo el sector.

La media de los 20 fondos de inversión especializados en inmobiliarias europeas retrocede un 21,4 por ciento en los últimos seis meses, según la consultora Morningstar. Y tres cuartas partes de los mismos registran recortes superiores al 20 por ciento.


Batacazo inmobiliario en el Reino Unido

Alguno incluso sufre un descenso de más del 30 por ciento, como es el caso del Rreef Real State Securities, gestionado por la firma alemana DWS Investments, según datos de Morningstar. Este producto ha sufrido especialmente el batacazo de las empresas inmobiliarias en Reino Unido, entre ellas las sociedades llamadas Reits. Por ejemplo, Land Securities, especializada en invertir en locales comerciales, que se ha desplomado un 37 por ciento desde los máximos que tocó hace justo un año. Y gracias, ya que su rival British Land ha perdido casi la mitad de su valor en un año.

Estos batacazos no sólo han afectado al fondo antes citado, sino a otros de los más grandes del sector por patrimonio. Es el caso del Henderson Horizon Pan European Property Equities, que cede un 28 por ciento en los últimos meses, que tiene a Land Securities y British Land como dos de sus principales apuestas en cartera.

Su gestor Patrick Sumner busca oportunidades en valores inmobiliarios por toda Europa, pero desde hace años descarta a las españolas. Su mayor inversión a cierre de noviembre era la francesa Unibail Rodamco, dedicada a desarrollar centros comerciales de primera calidad y que presume de tener una cartera de activos valorados en 23.900 millones de euros a cierre de junio de 2007. Esta vanagloria no le libra del castigo en bolsa, que se eleva al 38 por ciento desde los máximos que tocó el año pasado.

Este valor también ha pesado sobre la evolución del Credit Suisse Equity European Property y el Morgan Stanley Sicav European Property, otros de los más castigados en el último semestre con unas pérdidas del 25,8 y el 24,8 por ciento, respectivamente. En concreto, ambos tenían hace un mes una exposición cercana al 10 por ciento a la empresa francesa. En el caso del producto de Credit Suisse, el peso de las inmobiarias españolas en esta cartera es prácticamente inexistente, aunque el gestor tomó algunas posiciones en Metrovacesa durante el penúltimo mes del año.


Descenso para todos

El batacazo de los productos que invierten en el sector ha sido tan generalizado que ni siquiera ha valido la pena diversificar. Lo demuestra la cesta de fondos Multi Manager European Property Securities, cuyo descenso en el segundo semestre de 2007 se elevó al 24 por ciento. No en vano, las dos mayores inversiones de la gestora Nieves Benito a final de octubre eran dos de los fondos más castigados del sector: los citados Henderson Horizon Pan European Property Equities y Morgan Stanley Sicav European Property. Entre ambos suponían más del 37 por ciento de la cartera, y también cerca de un tercio de la cartera de otra cesta de fondos, Foncaixa 135 Bolsa Inmobiliario, de la gestora de La Caixa. Su rentabilidad también se recortó en un 26 por ciento sólo en los últimos seis meses y más de un 31 por ciento en el año.

Otro producto de una gestora española figura entre los más castigados del sector. Se trata del Ibercaja Sector Inmobiliario, que desarrolla inversiones en compañías de todo el mundo, aunque Morningstar lo cataloga como Europeo. Este producto ha caído un 23,9 por ciento desde junio.

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El susto inmobiliario afectó a sus fondos que conocieron la fuga de dinero en 2007


2007 ha sido un año paradójico para los fondos inmobiliarios directos. Por vez primera en su historia, los reembolsos superaron a las suscripciones en una cuantía de 423 millones de euros. Los inversores no han podido esquivar el pavor inmobiliario, pese a que la rentabilidad media de estos fondos fue del 4,6%, muy superior a la del conjunto de fondos..
Con los últimos datos macro mostrando signos de estancamiento, especialmente en el sector del ladrillo, su futuro para 2008 se revela nebuloso.

Cal y arena para el mercado de los fondos inmobiliarios directos, vehículos financieros que invierten en su patrimonio en diferentes inmuebles para ser arrendados. La buena rentabilidad de estos fondos –del 4,6% en 2007, según Morningstar- no impidió una cuantiosa salida de dinero: según los datos de Inverco, 423 millones de euros en reembolsos netos fue la cifra anual, un hecho inédito hasta ahora. La desaceleración en el sector inmobiliario empieza a reflejarse en estos fondos. La salida de dinero se aceleró en los dos últimos meses tras salir 264 millones de euros en noviembre y 131 millones en diciembre.
El patrimonio de estos fondos sumó un 2,13%, gracias a su buen rendimiento, si bien este crecimiento es muy inferior al registrado otros años: en 2006 el incremento fue del 32,7% y en 2005 del 54,1%, lejos, no obstante, de la fuerte subida de 2002, que alcanzó un 81,5%. Además, por segundo mes consecutivo, el último mes del año constató un descenso del patrimonio en un 1,8%.

Las perspectivas para estos fondos son inciertas. En España, este mercado no termina de cuajar pese a que esta clase de instrumentos financieros permiten un acceso al mercado inmobiliario sin la necesidad de realizar grandes desembolsos de capital. Sin embargo, el número de partícipes no cesa de aumentar: en la actualidad es de 165.781, lo que constituye un aumento del 8,16% respecto al año anterior. Este buen dato no impide que en diciembre los partícipes se redujeran en un 2%, un descenso que se produjo por vez primera en el año.

Los fondos inmobiliarios ocupan un 2,6% del total

Siguen siendo volúmenes bajos. El patrimonio suma a finales de año 8.612 millones de euros, apenas un 2,6% del total de fondos. “A nivel sectorial, la presencia de de estos fondos es ridícula. No han conseguido arrancar”, opina Enrique Borrajeros, director de Abante Asesores. El inversor español prefiere implicarse en el mercado inmobiliario de manera directa, adquiriendo directamente un piso, y no a través de un fondo de este tipo. “La conversión de un sector tan ilíquido como el inmobiliario en un producto financiero no ha sido asumida”, añade el analista de Abante.

Las características de estos fondos, desvinculados de una bolsa que ha castigado con saña numerosas compañías del ladrillo, permitieron buenos retornos durante el pasado ejercicio. El incremento del precio de los alquileres en 2007 ha otorgado rentabilidades positivas para los ocho fondos inmobiliarios comercializados en España. Segurfondo Inversión y Sabadell BS Inmobiliario lideraron el ranking en rentabilidad con un 6,7% de revalorización, seguidos por Santander Banif Inmobiliario (5,9%), Madrid Patrimonio Inmobiliario (5,2%) y Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario (4,5%) también consiguieron suculentos retornos. El peor de ellos, Hábitat Patrimonio Inmobiliario, despidió 2007 en positivo, con un alza del 0,3%.

Divergencia de opiniones respecto a su rendimiento en 2008

La crisis del sector, con previsibles caídas de precios de los inmuebles según la mayoría de los analistas, no debería afectar al futuro rendimiento de los fondos inmobiliarios. Ésa es la visión de Fátima Sainz, una de las responsables de AC Patrimonio Inmobiliario. En su opinión, la caída en la demanda de compra, que ya se ha acentuó a finales de 2007, propiciará la subida de los alquileres. “Debería ser un buen momento para los fondos”. Además, la caída de precios de los inmuebles permitirá “comprar cosas muy buenas”.

En Fortis explican la fuerte salida de dinero por “tantas noticias de crisis, con muchas inmobiliarias cayendo en bolsa”. Pese a que “a nivel sectorial seguirán los datos negativos y semanas de fuerte volatilidad”, habrá compañías a buen precio, añaden en Fortis. Fátima Sainz abunda en esta opinión al señalar que “no existe una buena cultura financiera inmobiliaria” y el dinero ha escapado de estos fondos en el momento menos indicado, explica la experta de Ahorro Corporación.

Sainz cree que “hay revuelo e incertidumbre”, pero precisamente puede llegar el momento de comprar. Además, “el mercado de alquiler de la vivienda por fin se va a desarrollar”, por lo que los fondos inmobiliarios seguirán rentando en positivo.

El saneamiento y la diversificación de las compras por partes de los fondos también juegan a su favor: “Hemos comprado con descuento y sin financiación, por lo que no nos afecta una posible subida de tipos”, explica Fátima Sainz. La experta de Ahorro Corporación quiere desmontar las alarmas surgidas en torno al sector y presenta a los fondos inmobiliarios como un producto seguro y rentable.

Los malos datos de la economía lastrarán su recorrido

No todas las opiniones de los expertos van en esa dirección. Enrique Borrajeros no es tan optimista con el futuro del sector, y por ende, de los fondos inmobiliarios directos: “El sector inmobiliario no tiene una perspectiva muy buena y no está claro que el mercado de alquileres despunte”. Borrajeros ve difícil una activación seria del mercado de alquiler pese a los altos precios de la vivienda y las políticas gubernamentales –la última de ellas, ayuda de 210 euros mensuales a los jóvenes- por la escasa implantación del alquiler en la mentalidad española.

“El mercado de alquiler es lento” y sufrirá un “ajuste potente” a la baja. Los malos datos de la economía española, con un crecimiento del PIB que, en opinión de Borrajeros, será inferior a los augurios más pesimistas, complicarán la situación.

El vaticinio del experto de Abante es más optimista en relación a los fondos inmobiliarios que invierten en renta variable del sector. Las caídas de algunas compañías del sector del ladrillo pueden dejarlas a precios más baratos, lo que unido a la diversificación de algunas de ellas pueden hacer la inversión más apetecible.

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Aegon congela fondo inmobiliario británico de GBP2.000m
18 de enero de 2008, 06:38 AM


AMSTERDAM (Dow Jones)--La aseguradora holandesa Aegon (AEG) ha congelado un fondo inmobiliario británico de 2.000 millones de libras para evitar la retirada de dinero por un ataque de pánico, dijo el viernes el portavoz de la compañía, Greg Tucker, a Dow Jones Newswires, agregando que esta congelación es de carácter local y no afectará al resto del grupo.


Las acciones de la compañía se resentían por la noticia y a las 1131 GMT descendían un 1,9% a EUR10,76, tras haber caído hasta un 5%.


Scottish Equitable, filial de las operaciones británicas de Aegon, impuso el jueves retrasos de entre 3 y 12 meses para las retiradas de dinero de algunos tenedores del fondo, explicó la portavoz de Aegon Reino Unido, Lesley McPherson.


McPherson explicó que Aegon ha decidido tomar esta medida para proteger a los inversores a raíz del elevado número de clientes que han decidido retirar su dinero en el mercado británico de los fondos inmobiliarios.


En un comunicado, la compañía indicó que el mercado inmobiliario británico se ha visto dañado en los últimos meses por la crisis crediticia estadounidense, el incremento de los tipos de interés y los rumores de recesión.


Aegon Reino Unido cree que los fundamentales subyacentes siguen fuertes, pero McPherson garantizó que la compañía estudiará la situación de cerca, aunque por el momento no hay indicios de que se vaya a liberar el fondo congelado.

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Axa congela dos fondos inmobiliarios para evitar pérdidas


Axa, la segunda mayor aseguradora de Europa, ha decidido inmovilizar dos fondos inmobiliarios ingleses durante seis meses para evitar tener que vender rápidamente sus participaciones por menos dinero que su valor estimado. Los dos productos, Axa Life Property Fund y Axa Pension Property están congelados desde ayer, por tanto, los inversores no podrán efectuar reembolsos. 'Dada la actual liquidez de los fondos, la suspensión es una decisión prudente', señalo en un comunicado el director general de inversiones de Axa.

Los inversores están haciendo reembolsos en los fondos inmobiliarios ingleses asumiendo pérdidas, después de que el precio de la vivienda haya caído un 10% en el último año. Aegon, Lloyds y Close Brothers también han congelado fondos en los últimos seis meses.

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BBVA bloqueará su mayor fondo inmobiliario

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Los fondos inmobiliarios de bolsa pueden desaparecer al perder el mínimo patrimonio exigido
Fecha: 6/11/2008 Fuente : Invertia

JUAN ESTÉBANEZ
Invertia.com

La crisis del sector inmobiliario está resultando letal para los fondos de renta variable que invierten en compañías del ladrillo. Tras la fusión del fondo del BBVA, Quality Sector Inmobiliario, llegó la hora para Caixa Catalunya Sector Inmobiliario. A ambos podrían seguirles el resto ya que, en la actualidad, seis de los nueve fondos de esta categoría se encuentran por debajo del patrimonio mínimo de 3 millones de euros. La salida de dinero ha sido espectacular: durante 2008, los inversores han rescatado 41,5 millones de euros de los nueve fondos españoles de esta categoría, una cantidad muy superior a su actual patrimonio, cifrado en 26,5 millones de euros.
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria puede finiquitar los escasos fondos españoles de esta categoría. BBVA ya tuvo que fusionar Quality Sector Inmobiliario por “falta de masa crítica”, puesto que su patrimonio apenas superaba el medio millón de euros. El siguiente será Caixa Catalunya Sector Inmobiliario, pese a que su patrimonio, a cierre de septiembre según los datos de Inverco, supera los 6,8 millones de euros, más del doble del mínimo legal exigido (3 millones de euros). La salida de dinero y de inversores no cesa y la gestora de Caixa Catalunya se ha visto abocada a tomar esa decisión. Junto a este fondo, se fusionarán otros cinco más de renta variable que serán absorbidos por Caixa Catalunya Materias Primes, según la información remitida a la CNMV.

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Alguno de estos fondos agoniza sin remedio. CAM Fondo Construcción ha perdido el 97,8% de su patrimonio durante el presente año para alcanzar en septiembre la cifra testimonial de 91.000 euros. Un magro margen para operar en el mercado de valores. Eurovalor Sector Inmobiliario alcanza los 326.000 euros, si bien la reducción patrimonial ha sido bastante inferior, un 54,9%. Las mayores mermas del patrimonio las sufren, además del fondo de Caja Mediterráneo, PBP Global Estate (82,7%), Bancaja Construcción (72,5%), Ibercaja Sector Inmobiliario (71,4%) y Foncaixa 135 Bolsa Inmobiliario (71,3%). El fondo del Banco Popular, con casi 4,5 millones de euros de patrimonio, todavía supera el mínimo exigido.

Rentabilidades negativas y huida de inversión

Las deficientes rentabilidades y la huida de inversores explican la fuerte reducción del patrimonio. El número de partícipes era de 7.298 a cierre de 2007. En nueve meses de 2008, la caída de inversores supera el 43% para quedarse en 4.154. Más significativa es la salida neta de dinero. 41,5 millones de euros han sido rescatados por los partícipes, lo que supera ampliamente el patrimonio conjunto de los nueve fondos (26,5 millones).

Y es que las fuertes rentabilidades de los fondos inmobiliarios de renta variable ya son cosa del pasado. En el actual ejercicio, el rendimiento negativo llega al 39,3%, porcentaje que se amplía al 45,3% si se toman como referencia los últimos doce meses. Las pérdidas de la actual crisis se han comido los beneficios de los últimos años: ninguno de los cinco fondos con vigencia de más tres años obtiene ganancias en ese periodo y sólo dos de cinco suman en positivo a cinco años.

La recuperación parece imposible. Todavía no se vislumbra la salida del túnel para las compañías inmobiliarias. “Históricamente, cuando ha habido un boom en un sector, tras su pinchazo es poco probable que vuelva a subir tanto”, aclara Félix López.

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No es el caso de los fondos inmobiliarios directos, que invierten en inmuebles de vivienda, oficinas, centros comerciales, etc, para su alquiler. Esta categoría de fondos es de las pocas que arañan rendimientos positivos en el actual ejercicio. Sin embargo, los dos únicos fondos que rinden en negativo están con problemas: Habitat Patrimonio, del grupo Santander anunció su liquidación el pasado 31 de octubre, mientras que los inversores de BBVA Patrimonio no podrán sacar su dinero del fondo hasta dentro de dos años.

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Los partícipes del fondo inmobiliario de Santander retiran 500 millones en un mes
Publicado el 11-12-2008 , por J. Zuloaga

El Santander Banif Inmobiliario ha sido víctima indirecta de la crisis de las promotoras. En el último mes, los partícipes han reembolsado un 14% del patrimonio y han provocado la peor rentabilidad mensual de su historia.

La crisis de liquidez ha golpeado al mayor fondo inmobiliario español, el Santander Banif Inmobiliario. Este vehículo de inversión sufrió en noviembre una reducción patrimonial del 14%, provocada por la desbandada de inversores durante la ventana de liquidez del último mes. En total, los activos bajo gestión de este fondo han pasado de los 4.034 millones de euros de final de octubre a los 3.472 con los que arrancó diciembre.

La mayor parte de esa caída patrimonial de casi 600 millones se debe a los reembolsos. El fondo Santander Banif Inmobiliario sufrió una salida neta de dinero (diferencia entre suscripciones y reembolsos) de 520 millones de euros en noviembre, con lo que acumula ya una fuga de 703 millones de euros en el año.

Esta situación ha provocado además que el fondo de Santander registre el peor mes de su historia en términos de rentabilidad, con una pérdida de 1,17%. Hasta ahora, tan sólo había mostrado números gente de izquierdas en una ocasión desde que salió al mercado en marzo de 1995.

Fuentes de Santander aseguran que este recorte se debe a las minusvalías que provocan momento difícil que atraviesa el mercado inmobiliario, más que a la fuga de inversores del fondo.

La mayor gestora española asegura que no se plantea cerrar el producto e impedir los reembolsos para proteger la cartera de activos del mismo. Añaden que el nivel de liquidez del Santander Banif Inmobiliario ha sido suficiente para atender a la salida de inversores sin demasiadas complicaciones.

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Problema europeo
El fondo inmobiliario de Santander Asset Management se han convertido así en una víctima indirecta de la crisis que sufren los fondos inmobiliarios en Europa.

La necesidad de los inversores de recuperar su dinero ha hecho que los productos con menos liquidez –como los inmobiliarios y los hedge fund– se hayan visto obligados a cerrar sus puertas temporalmente a futuras salidas.

Los fondos que no habían tenido problemas hasta entonces se han visto afectados por la salida de inversores que temían quedarse atrapados en un producto sin liquidez.

BBVA Asset Management fue la primera gestora en española en registrar estos problemas. BBVA Propiedad –el segundo mayor fondo inmobiliario de España, con más de 1.500 millones de euros de activos bajo gestión– anunció en octubre que daba una última oportunidad a sus partícipes para abandonar el fondo durante los dos años siguientes. Para compensar a los ahorradores, BBVA ha rebajado la comisión de gestión anual del 3% al 1,5%, más un 5% de comisión de éxito.

Las cifras de Inverco de noviembre muestran que lejos sufrir salidas en su última ventana de liquidez para los próximos dos años, el BBVA Propiedad ha registrado entradas netas de 100.000 euros. Aún así, algunos rumores del sector apuntan que podría ser BBVA quien ha aportado el capital para cubrir gran parte de los reembolsos.

A los problemas de estos dos fondos, hay que sumar la liquidación de otros dos productos durante el último mes: Habitat Patrimonio y BBVA Propiedad Global.
Donde más se ha notado la crisis del sector es en Alemania.

Allí, gestoras como Cominvest, Morgan Stanley, Nordic City, UBS o Axa han paralizado reembolsos activos de fondos inmobiliarios por valor de 34.000 millones de euros, el 40% del volumen total de esta categoría en el mercado alemán, el más representativo en este campo de la UE.

Oportunidad regulatoria
Frente a las dificultades de liquidez que atraviesan los fondos inmobiliarios, este sector podría gozar a partir del próximo año, si lo aprueba el Congreso, de nuevas ventajas regulatorias: tributar al 1% sin necesidad de mantener el 50% de su patrimonio en vivienda de alquiler. Algo que según los expertos fomentará la inversión en estos productos y propiciará la aparición de nuevos fondos.

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