Abusando de tus conocimientos, me podrías aclarar si este conocimiento excede de los nueve días es posible hacer uso del retracto y abusando un poco más, hasta cuando se puede hacer este uso.
Muchas gracias de antemano.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 917/2005.
En Murcia, a veintiocho de Abril de dos mil seis.
S.Sª. Iltma. TERESA RIZO JIMENEZ, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número once de esta Ciudad, vistos los presentes autos de juicio declarativo ordinario número 917/2005, seguidos a instancia de Don Juan Antonio G. J. y Doña Dolores P. M., representados por la Procuradora Doña Gema Pérez Haya y asistidos por el Letrado Don José María Martínez-Abarca Sánchez; contra Don José Antonio S. R. y Doña Manuela R. L., representados por la Procuradora Doña María Gloria Valcárcel Alcázar y asistidos por el Letrado Don José Contreras Hernández; ha dictado EN NOMBRE DE S.M. EL REY la siguiente
SENTENCIA nº 87
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La Procuradora Doña Gema Pérez Haya en nombre y representación de Don Juan Antonio G. J. y Doña Dolores P. M. formuló demanda de juicio ordinario contra Don José Antonio S. R. y Doña Manuela R. L., demanda que por turno ha correspondido a este Juzgado y en la que se ejercita acción de retracto de comuneros.
Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó con la súplica de que se dictara sentencia por la que se declare que los actores tienen derecho a retraer la cuota dominical de la finca referida en el cuerpo de esta demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración y a que, previa determinación del plazo, otorguen a favor de los actores escritura de venta, con el apercibimiento de su otorgamiento de oficio caso de no hacerlo, y todo con expresa imposición de costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante auto, se dio traslado a la parte contraria a fin de que compareciera y contestara la misma en el plazo legalmente establecido. Efectuado el emplazamiento, se presentó contestación a la demanda por la Procuradora Doña Gloria Valcárcel Alcázar, en nombre y representación de las demandadas, oponiéndose a la demanda, alegando los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminando con la súplica de que se dictara sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas procesales a la parte actora.
TERCERO.- Contestada la demanda, se acordó convocar a las partes para la celebración de la audiencia previa donde tras intentar un acuerdo sobre el tema litigioso, las partes ratificaron sus escritos y fijaron los hechos en los que existía conformidad y disconformidad, solicitando el recibimiento del pleito a prueba.
Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso prueba documental, de interrogatorio de parte y testifical; y la parte demandada, documental, de interrogatorio de parte, declarándose en el acto la pertinencia de la prueba propuesta.
CUARTO.- Convocadas las partes al acto del juicio, se procedió a la práctica de la prueba propuesta y admitida y tras formular las partes sus respectivas conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de retracto de comuneros sobre parte indivisa de una finca rústica sita en partido judicial de Murcia dirigiendo dicha pretensión frente a los nuevos adquirentes de la misma.
Los demandados, por su parte, se oponen a lo impetrado por entender que se encuentra caducada la acción al haber transcurrido más de nueve días desde la fecha de inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
SEGUNDO.- Ambas partes admiten y así reza la documental pública y registral obrante en los autos, que los actores procedieron, en virtud de Escritura Pública de fecha 15 de Marzo de 2005, a la adquisición para su sociedad de gananciales, de una participación equivalente al 46,21% de una mitad indivisa de una finca, ubicada en La Matanza, término municipal de Santomera, partido judicial de Murcia, inscrita en el Registro de la Propiedad número cinco de Murcia, finca registral 6...8, siendo co-propietaria de dicha finca la Caja de Ahorros del Mediterráneo. Tras la adquisición operada a favor de los actores, la CAM procedió a enajenar por venta su participación, otorgando, a favor de los demandados, Escritura Pública de fecha 11 de Abril de 2005 la cual fue presentada ante el Registro de la Propiedad el mismo día de su otorgamiento, dando lugar a asiento de presentación número 319 del diario 47, procediéndose a la práctica de la inscripción de la enajenación en fecha 20 de Junio de 2005.
Pues bien, resultando incontrovertidos todos los anteriores extremos,
la cuestión litigiosa se centra en determinar si la acción ejercitada está caducada al haber transcurrido un plazo superior a 9 días desde la inscripción registral de la venta (practicada, como se ha dicho, el 20 de Junio de 2005) manteniendo la parte actora que, en este caso, pese al transcurso de dicho plazo (habida cuenta que la presentación de la demanda que nos ocupa data de 13 de Julio de 2005), concurren circunstancias especiales que impidieron a los demandantes tomar conocimiento de la circunstancia de la inscripción. En efecto, se afirma –y así consta documentalmente en autos- que el actor, teniendo conocimiento o cuando menos, sospechas, de la posible o eventual existencia de la venta aunque no de sus condiciones, obtuvo nota simple de la finca de que se trata, la cual le fue expedida en fecha 25 de Junio de 2005 (documento 8 de la demanda) y en la que no constaba la transmisión a favor de los demandados si bien, en la expedida –también a su instancia- nueve días después, en fecha 4 de Julio de 2005 (documento 3), se hacía constar que la inscripción se había practicado en fecha 20 de Junio de 2005.
Resulta evidente, por tanto, que la información proporcionada por la primera de las notas simples referidas no respondía a la realidad registral, es decir, que contenía una información errónea por cuanto, a fecha de su expedición sí se había practicado la inscripción, y sobre esta base entienden los actores que el plazo para el ejercicio de la acción debe empezar a computarse no desde la fecha de la inscripción sino desde que se pudo tener conocimiento de la misma mediante la emisión de la segunda de las notas simples de fecha 4 de Julio de 2005.
TERCERO.- Planteados así los términos del debate, es de advertir que de conformidad con el
art. 1524 del C.c. "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta", habiendo puesto de manifiesto la doctrina jurisprudencial que estamos en presencia de un plazo civil de caducidad, que no de prescripción y, como tal,
no susceptible de interrupción ni de exclusión en el cómputo de los días inhábiles. Así, a título de ejemplo, la STS de 30 de septiembre de 1992 señala que dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo. En el mismo sentido la STS de 7 de julio de 1995 recuerda que el retracto de comuneros, derecho de adquisición preferente concedido por ministerio de la ley, tiene la naturaleza de derecho real, eficaz "erga omnes", y ha de hacerse valer dentro del plazo de caducidad fijado a su especie que es el de nueve días a contar desde la inscripción y sólo si ésta no tiene lugar, desde que se tiene conocimiento de la venta y de todas sus condiciones.
Por lo tanto, el plazo se contará a partir de la inscripción de la venta en el Registro a no ser que se acredite debidamente que el retrayente tuvo conocimiento pleno de ella y de todas las condiciones de tal enajenación con anterioridad a dicha inscripción, en cuyo caso el plazo de nueve días correrá desde el día en que conste justificado el referido conocimiento (Sentencias de 31 de octubre de 1988; 30 de enero de 1989; 21 de marzo y 10 de octubre de 1990).
Y el plazo a contar desde la inscripción registral es insoslayable y no admite prueba en contrario, es decir, que el art. 1524 CC, al señalar como comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto la fecha de la inscripción registral de la venta, estima con una presunción "iuris et de iure" (y no iuris tantum) que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca y sus condiciones, por lo que el plazo se contará desde el día siguiente al de la inscripción y sólo admitirá excepciones si se acredita, cumplidamente, que aquél conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción en cuyo supuesto el plazo contará desde dicho conocimiento, siendo del todo irrelevante que el actor, como es el caso de autos, invoque no haber tenido conocimiento de la venta hasta fecha posterior a la de la inscripción y éste es el criterio mantenido igualmente en STS 27 de julio 1996 (que cita las de 5 de julio de 1972 y 6 de febrero de 1992) y 11 de marzo de 1994 que, recogiendo las de 12 de diciembre de 1986, 30 de enero de 1989 y 30 de octubre de 1990, puntualizó que el art. 1524 CC tiende a prevenir la mala fe y la anomalía de que quien tuvo conocimiento antes de la inscripción sin ejercitar su derecho, pueda ver revalidada su acción por la posterior constancia de aquélla en el Registro de la Propiedad, motivo por el cual el precepto no hace sino declarar que el cómputo a partir de la inscripción sólo juega cuando no consta que el conocimiento de la enajenación data de anterior fecha. Por otro lado, resta por recordar que el pleno del Tribunal Constitucional en sentencia de fecha 4 de febrero de 1994, resolviendo una cuestión de inconstitucionalidad planteada en relación con el art. 1524 CC, que se sustentaba en la invocación de que la brevedad del plazo previsto en el precepto, unida al hecho de que comience a contar el mismo desde la inscripción registral y no desde el efectivo conocimiento por parte del potencial retrayente de la compraventa podría hacer ilusorio el ejercicio del derecho, concluyó que se trata de un derecho sustantivo, al igual que el plazo previsto para su ejercicio, el cual no tiene carácter procesal, añadiendo que es un derecho de creación legal que el legislador podía regular con la amplitud o restricción que considerara más apropiada a la efectividad de los intereses en atención a los cuales lo creó, de forma que, declarada la constitucionalidad de la norma, ésa ha de aplicarse en, sus propios términos y de conformidad con la interpretación jurisprudencial referenciada.
En definitiva, si no media inscripción registral de la venta, la fijación del dies a quo sí viene a depender de la prueba que se articule sobre el conocimiento que haya tenido el retrayente del hecho de la venta y de sus condiciones, pero mediando inscripción registral rige una presunción iuris et de iure de conocimiento de la transmisión desde la fecha misma de la inscripción, (STS 26 de febrero de y 15 de diciembre de 1956, 1 de julio de 1959, 20 de noviembre de 1964, 21 de julio de 1993), por lo que ha de insistirse en que si bien puede acreditarse que el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, en cuyo caso el plazo se computaría a partir de dicho conocimiento (STS 20 de noviembre de 1958, 5 de mayo de 1972), ello no es así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción debiendo estarse, en dicho caso, a la data de ésta (STS 21 de julio de 1993, 7 de abril de 1997), lo que así acontece en el caso que nos ocupa.
Por tanto, no hay posibilidad de destruir la eficacia acreditativa que del conocimiento de la venta por parte del retrayente ostenta el hecho de la inscripción registral desde que se practica, pues ostenta calidad de presunción iuris et de iure, de suerte que aun cuando haya quedado probado el error en que incurrió el Registro de la Propiedad a la hora de proporcionar al actor la información registral de la finca en la nota simple expedida en fecha 25 de Junio de 2005, la consecuencia jurídica no puede ser la privación, en detrimento de los demandados, del efecto jurídico de la inscripción como data desde la que computar el plazo de ejercicio de la acción, sino que, en su caso, debe acudirse a la normativa recogida expresamente en la legislación hipotecaria sobre las consecuencias de errores u omisiones en la expedición de notas simples, disponiendo al efecto el art. 222.5 de la LH que "la nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición".
Pero es que, a mayor abundamiento, aun siguiendo el tenor de la tesis contenida en la demanda sobre que el dies a quo del cómputo del plazo para ejercitar la acción debe situarse en la fecha, no de la inscripción, sino "en la que se pudo tener conocimiento de la misma", tampoco quedaría justificado señalar ese dies a quo en la fecha de expedición de la segunda de las notas simples acompañadas a la demanda, de fecha 4 de Julio de 2005. En efecto, si bien los actores disponían de una nota simple expedida en fecha 25 de Junio y de la que se deducía, erróneamente, que todavía no se había practicado inscripción alguna de la enajenación en esa fecha, lo que sí resultaba previsible para los actores, máxime a la vista de la constancia al margen de un asiento de presentación en la nota simple errónea de la finca, es que dicha inscripción se pudiera llevar a cabo en cualquier día posterior al 25 de Junio, esto es, empezando por el día siguiente, por lo que era igualmente previsible que el plazo de nueve días quedara agotado en fecha 5 de Julio, pese a lo cual e incluso contando con una nota simple expedida en fecha 4 de Julio en la que ya constaba la inscripción, no se interpone la demanda que nos ocupa (para lo cual hubiesen podido disponer todavía de uno o dos días de plazo) sino hasta el 13 de Julio.
Por todo lo expuesto, la tesis sostenida por la parte actora no sólo no puede acogerse por las razones jurídicas antedichas a la vista de la naturaleza iuris et de iure que lleva consigo el hecho de la inscripción a efectos de cómputo de plazo, sino porque dicha tesis sobre el cómputo "desde que se pudo tener conocimiento de la inscripción" sólo ampararía, en su caso, el inicio del plazo de nueve días a contar desde el día 27 de Junio pues, de lo contrario, se estarían extendiendo indebidamente las consecuencias de la información errónea otorgada por el Registro en fecha 25 de Junio más allá de la fecha a la que debe circunscribirse el error padecido, esto es, a la fecha de la expedición de la nota simple equivocada.
CUARTO.- Dispone el art. 394 de la LECn que las costas serán abonadas por la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación
FALLO
Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Gemma Pérez Haya en nombre y representación de Don Juan Antonio G. J. y Doña Dolores P. M., contra Don José Antonio S. R. y Doña Manuela R. L., representados por la Procuradora Doña María Gloria Valcárcel Alcázar, debo declarar y declaro no haber lugar a la acción de retracto de comuneros ejercitada en la demanda, por caducidad de la acción, absolviendo a los demandados de los pedimentos al respecto contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma pueden preparar por escrito en este Juzgado recurso de apelación en el plazo de cinco días a partir de su notificación, del cual conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Murcia.
Inclúyase la presente en el libro de sentencias dejando en los autos testimonio de la misma.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.
