Iniciado por Chihiro

"Por su parte el diputado del PSOE Alvaro Alvarez justificó el voto de su grupo en contra porque subvenciones de este tipo "no contribuyen a fomentar las responsabilidades individuales" en el sentido de que la administración no está para resolver los problemas que se han creado quienes decidieron hipotecarse en determinados términos"

¿Por fin alguien con 2 dedos de frente en la política?

La patronal prevé que la edificación baje el 30 por ciento: casi 5.000 viviendas menos

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Apolinar Cuesta.
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lMenos obra. «Estamos en un proceso normal de adecuación de la oferta a la demanda». Apolinar Cuesta, presidente del grupo de promotores dentro de la Confederación Asturiana de la Construcción y vicepresidente del gremio nacional, lleva años diciendo que la intensidad de la edificación en España -del orden de 700.000 viviendas al año- es desproporcionada, que en algún momento se produciría «una corrección». Cuesta lleva tanto o más tiempo tratando de que cale también el mensaje de que en Asturias y en el conjunto del país el negocio de la vivienda está en un «aterrizaje tranquilo», sin burbujas.

Las empresas asturianas ya han levantado el pie del acelerador, confirma el también primer ejecutivo de la promotora Constructora del Principado. El de 2006 fue un año febril en edificación residencial o al menos en la presentación de proyectos, unos ejecutados y otros por ejecutar. Influyó la entrada en vigor del nuevo Código Técnico, que impone cambios en distintos aspectos de las obras y encarece lo costes. Para eludirlos, muchos promotores agilizaron la tramitación de sus visados. Según los que expiden los arquitectos técnicos, Asturias sumó en 2008 proyectos para hacer más de 16.000 pisos y casas, cifra récord que implica, sólo en presupuesto de obra, una inversión superior a los 900 millones de euros.

«Los proyectos ya se están ralentizando este año; previsiblemente se edificará en torno a un 30 por ciento menos». La estimación de Apolinar Cuesta vale para Asturias y para España. En el caso asturiano, supone que este año se inicien o tramiten unas 5.000 viviendas menos. Hasta septiembre el descenso fue más moderado, pero ya superior al 17 por ciento.

La envergadura del negocio que estos años de boom ha movido la vivienda en Asturias es difícilmente mensurable. Una pista sólo parcial la dan los referidos presupuestos que visan los arquitectos técnicos. Entre 2000 y 2006, la inversión acumulada en obra, excluidos los costes del suelo y otros, fue superior a los 4.600 millones de euros. Dinero bastante para construir dos veces la variante ferroviaria de Pajares.

¿Cómo están encajando las empresas el nuevo escenario del mercado? «Las promotoras de siempre continuarán; quizás alguna tenga problemas, pero no graves; si hay cierres, ocurrirán entre las empresas que aparecieron al calor del boom de estos años», reflexiona Apolinar Cuesta.

El nervio empresarial de la promoción inmobiliaria está formado en Asturias por un puñado de empresas de tamaño mediano y por un número mucho mayor de otras pequeñas. La ralentización del sector ha cogido a buena parte de ellas con importantes carteras de suelo por edificar. Un ejemplo gijonés: Residencial Vegasol, propiedad del segundo mayor accionista de Duro Felguera, Juan Antonio Aguilera Izquierdo, ha hecho público que dispone de terrenos en Asturias para levantar «en un futuro no muy lejano» más de un millar de viviendas.
«Podemos terminar creando un problema donde no lo hay», reflexiona Apolinar Cuesta, que cuestiona los pronósticos sobre un auténtico desplome de las ventas inmobiliarias, aunque ya se dan situaciones prácticamente inéditas en el último lustro: las obras se acaban sin colgar el cartel de «todo vendido». «Ocurre con el 5 o el 10 por ciento de las viviendas», reconoce el dirigente de la patronal, pero descarta que las empresas estén acumulando ya «stocks» alarmantes de pisos sin colocar.
La influyente Confederación Asturiana de la Construcción ha puesto en entredicho también con frecuencia la fiabilidad metodológica de las estadísticas sobre la evolución del precio de la vivienda, incluidas las oficiales. «En Asturias la vivienda no es cara; lo digo con rotundidad», afirma Apolinar Cuesta, y señala en dirección al alto precio del suelo y a la fiscalidad sobre la vivienda -clave en la financiación de las administraciones- como responsables de la muy intensa inflación inmobiliaria de estos años. [big]«Estamos para ganar dinero, pero no son nuestros márgenes de beneficios los que han hecho que la vivienda cueste más».[/big]
[big]¿Pueden bajar los precios próximamente? «Nunca», sentencian los empresarios[/big]. Los precios de Asturias subieron en un año aproximadamente un 8 por ciento, según datos del Gobierno referidos al segundo trimestre de 2007. Sin embargo, a decir de la patronal, el encarecimiento de la vivienda nueva asturiana ya está moviéndose en la normalidad anterior al boom. Subiendo en un nivel cercano a la inflación.

El ladrillo toma tierra en Asturias
Los asturianos compran menos pisos este año por el encarecimiento de las hipotecas y ante una expectativa de descenso de los precios que el sector inmobiliario cree infundada

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Oviedo, J. L. SALINAS /

L. GANCEDO

Asturias estrenó en torno a 80.000 pisos y casas desde el año 2000. Lo hizo sin que aumentara la población y también sin que mediara un desarrollo de la oferta de vivienda turística comparable al voraz urbanismo propio del Mediterráneo. Y también, desde que comenzó la centuria, los precios han acumulado crecimientos cercanos al cien por cien. ¿«Exuberancia irracional», que diría Alan Greenspan? El ex jefe de la Reserva Federal de EE UU utilizó tal eufemismo, también recién iniciado el siglo, al valorar el panorama que condujo al estallido de la «burbuja tecnológica». Dentro y fuera de Asturias se ha discutido mucho acerca de si lo ocurrido con la vivienda a partir de 1998, cuando se suele datar el arranque del boom inmobiliario, encaja en el perfil de una burbuja especulativa, sobre si tendrá un final explosivo, con un impacto económico severo, o un «aterrizaje suave». Lo que sea ya se está produciendo y sus primeros reflejos en Asturias son básicamente dos: una reducción de las compraventas, cuyo alcance preciso es por ahora difícil de cuantificar, y un recorte notable de la edificación residencial.
lMenos ventas. Nadie, ni promotores ni profesionales de las ventas, lo discuten ya: los asturianos están comprando este año menos pisos. ¿Por qué? El euribor aparece como el primer culpable. El encarecimiento de las hipotecas ha enfriado la alegría del endeudamiento de los años precedentes, el alimento principal del boom de estos años. Presumiblemente, al menos una parte de las más de 26.000 familias del área central de Asturias que, según un estudio de la patronal, estaban interesadas en comprar casa entre 2006 y 2009 se lo están pensando más. Últimamente, también por otro motivo, a decir de los profesionales: potenciales compradores asturianos están en la idea de que los precios van a bajar.

Los agentes inmobiliarios han notado que existe esa creencia, errónea en su opinión, y que se ha extendido al hilo de la cercanía de las elecciones. «La vivienda se está utilizando como bumerán en este período preelectoral, lo que está creando falsas expectativas», explica José Manuel Martín, propietario de una agencia en Oviedo. La misma tesis se apunta desde Gijón: «Las ventas seguirán en un período de "impass" hasta después de los comicios de marzo», asegura Alejandro Álvarez. Y apostilla: «Los compradores decidirán retrasar su decisión sobre las compras». ¿Pueden bajar los precios? Puertas adentro de las oficinas inmobiliarias se asegura que tal posibilidad es infundada. «Los precios no bajarán; como mucho, se mantendrán», sentencian en el sector.
El mensaje de quienes se dedican a vender es de tranquilidad. «Ahora mismo el mercado esta bajo, pero no de forma alarmante», indica José Manuel Martín. El gijonés José Álvarez apunta que «hay claros síntomas de mejora para los próximos meses». «Lo que ocurre ahora -añade- es que los compradores tienen algo de psicosis porque desde muchos sectores de la sociedad se ha lanzado el mensaje de que los precios bajarán, y la gente está expectante». Y remarca: «Llevo 35 años en la profesión y he vivido muchos baches y crisis y, al final, el mercado siempre se ha recuperado». Aunque otros, como la avilesina Rosa Blanco, aseguran que «si la gente no compra, es porque no hay dinero». En Oviedo y Gijón los pisos que más han sufrido el bajón del mercado son los de precios altos, aquellos que superan los 3.000 euros por metro cuadrado.
La demanda toca tierra por el euribor, por esas expectativas sobre los precios y, presumiblemente también, porque el inversor especulativo está replegándose de un mercado donde los euros ya no se multiplican a la velocidad de unos años atrás, cuando la vivienda se encarecía y revalorizaba en España y en Asturias a ritmos cercanos al 20 por ciento anual. Los vendedores opinan, además, que también influye la iniciativa pública. José Álvarez García subraya: «Cada nueva urbanización que se desarrolla tiene que tener ahora un 30 por ciento de viviendas protegidas; hay gente que está esperando ese tipo de casas».
¿Qué parte del mercado se resiente más? En Oviedo y en Gijón, algunos profesionales aseguran que las viviendas nuevas aún se venden bien sobre plano, antes incluso de que empiece la obra.[big] Desde Avilés se afirma, en cambio, que «hay nuevas promociones que lo están pasando mal». La crisis de ventas apunta, sobre todo, a la vivienda de segunda mano. El tiempo medio de venta se acerca a los seis meses.[/big]

[big]La ralentización se certifica ante notario. Los encargados de escriturar las compraventas dan fe de que el negocio del ladrillo está aterrizando. «Éste ha sido el año en el que menor volumen de trabajo he tenido en muchos años», afirma el decano del Colegio de Notarios de Oviedo, José Antonio Caicoya. Toca a su fin el tiempo en el que «la gente compraba pisos cada vez más caros y se metía en hipotecas cada vez con mayores plazos y más costosas».[/big]

Los impuestos suponen el 17% del precio final de la vivienda
Economistas denuncian el generalizado aumento

de los tributos en las comunidades autónomas

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Oviedo, J. L. S.

De cada cien euros que se pagan por una vivienda, 17 van destinados a pagar impuestos. Para los promotores las tasas son similares, ya que el 21,64 del coste de la vivienda para ellos lo constituyen las diferentes tasas. Así lo refleja un estudio realizado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF). Para esta agrupación, uno de los pasos que se tienen que dar para abaratar el coste de las viviendas es «revisar» el gravamen de actos jurídicos documentados, escrituras, actas o testimonios notariales. Los expertos aseguran que dicha tasa se llega a pagar hasta siete veces en una misma promoción inmobiliaria, y supone la mitad de la fiscalidad.
Precisamente, una de las principales razones que dan los promotores para justificar el elevado precio de los pisos son unos altos impuestos y el coste del suelo. Para el REAF el mercado de la vivienda en España tiene «tres problemas básicos»: Precios caros, debido a los impuestos, una demanda que aplaza cualquier decisión de compra y poca oferta de alquiler.
En esta cadena de impuestos influyen todas las administraciones, desde los ayuntamientos a los gobiernos autonómicos y el central. Además, el desarrollo urbanístico se ha convertido en un elemento de financiación muy importante para las administraciones.[big] Los responsables de la REAF critican: «No parece razonable que el tipo impositivo se haya incrementado en un cien por cien en la mayoría de las comunidades autónomas», en alusión al tributo de actos jurídicos documentados. Asturias es una de las regiones que subió ese tipo en 2003.[/big]

La asociación hizo un llamamiento a los gobiernos regionales para que «dejen de subir el tipo de gravamen de actos jurídicos documentados, cuando se renuncia a la exención de IVA en una transmisión inmobiliaria». Estos expertos también ven en el IVA otro frente fiscal que es necesario rebajar.

Asimismo, el REAF considera que podría suprimirse una de las dos tasas que se pagan en algunos municipios para conseguir la licencia de obra, o que al menos se permitiese la deducción de uno de esos impuestos en el pago del otro, una posibilidad que está recogida en la ley de Haciendas Locales, pero que según los expertos «casi ningún Ayuntamiento cumple».
Con el objetivo de incentivar el alquiler, los economistas proponen que se aplique un tipo reducido del cuatro por ciento, en lugar del siete actual, a todas las adquisiciones de vivienda cuando su propietario vaya a alquilarla. En este sentido, consideran que sería razonable que se estudiara la regulación en España de los REIT (Real Estate Investment Trust), sociedades cotizadas que canalizan ahorro, promueven el alquiler y cuentan con ventajas fiscales, ya que servirían para atraer capitales al sector e incrementar el parque de vivienda en alquiler. Pese a todo el organismo reconoce que se ha mejorado mucho la fiscalidad de los arrendadores. Entre sus propuestas, la REAF incluye la revisión de los requisitos exigidos para que una obra sea calificada como rehabilitación y pueda tributar al 7 por ciento.