Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Intentando embargar una vivienda cuya hipoteca está titulizada? No tan rápido.
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  #1  
Antiguo 17-nov-2007, 01:37
cuestaabajo cuestaabajo está desconectado
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"La última sentencia en Estados Unidos sobre un embargo de un conjunto de hipotecas titulizadas pone presión adicional sobre los detentadores de títulos basados en hipotecas "subprime": no solo pueden no cobrar la hipoteca; podría suceder que no pudieran ni siquiera embargar la propiedad"

http://jgmontalvo.blogspot.com/2007/...enda-cuya.html

http://www.nytimes.com/2007/11/15/bu...ml?em&ex=11953

A más de un banquero le tienen que estar entrando sudores fríos en este momento.


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  #2  
Antiguo 17-nov-2007, 09:37
sr chinarro sr chinarro está desconectado
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Iniciado por cuestaabajo Ver Mensaje
En Montalvoland:

"La última sentencia en Estados Unidos sobre un embargo de un conjunto de hipotecas titulizadas pone presión adicional sobre los detentadores de títulos basados en hipotecas "subprime": no solo pueden no cobrar la hipoteca; podría suceder que no pudieran ni siquiera embargar la propiedad"

http://jgmontalvo.blogspot.com/2007/...enda-cuya.html

http://www.nytimes.com/2007/11/15/bu...ml?em&ex=11953

A más de un banquero le tienen que estar entrando sudores fríos en este momento.

Bueno, no sé dónde está la fundamentación jurídica para no embargar. De todos modos en España este problema no se plantea. Pues la hipoteca queda debidamente anotada en el Registro en el momento de prestar el dinero. Por lo tanto no se precisa embargar además. La propia hipoteca es una carga sobre el inmueble, que se ejecutará en el momento en que deje de pagarse el préstamo. Es decir no hay que reclamar judicialmente y luego embargar.Eso sería redundante.


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  #3  
Antiguo 17-nov-2007, 11:13
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Iniciado por sr chinarro Ver Mensaje
Bueno, no sé dónde está la fundamentación jurídica para no embargar. De todos modos en España este problema no se plantea. Pues la hipoteca queda debidamente anotada en el Registro en el momento de prestar el dinero. Por lo tanto no se precisa embargar además. La propia hipoteca es una carga sobre el inmueble, que se ejecutará en el momento en que deje de pagarse el préstamo. Es decir no hay que reclamar judicialmente y luego embargar.Eso sería redundante.

No se embarga porque el que reclama el embargo no posee ningún documento que acredite que es a él al que se le tienen que pagar las cuotas de la hipoteca. Es decir, que se han ido traspasando las titulaciones sin los títulos de las hipotecas. Y como se han creado derivados de esas titulaciones mezclando unas con otras, a estas alturas, pueden existir varios de esos derivados que compartan hipotecas cómo garantía. Entonces, si no tienes físicamente el papel que te da derecho a reclamar lo que se te adeuda, bien porque no te lo dieron con derivado titulizado, bien porque lo compartes con otros "afortunados" acreedores y está "en algún lugar", no puedes ir a un juez a pedir que se embargue la casa del deudor.

Aquí en España dependerá de cada situación en particular. Lo que no tengo claro es que pasará si tu banco ha vendido tu hipoteca a otro "inversor" o si las titulaciones se han hecho correctamente para que el comprador te pueda reclamar a ti la deuda. Y tampoco se si esos "inversores" han traspasado o no la deuda a otros o si no han troceado y empaquetado esas titulaciones para crear derivados en otros países.

Sobre si se puede o no embargar sin intervención judicial en España, habrá que ver cómo se desarrolla el tema en el futuro, porque no está clara la constitucionalidad de esos artículos de la ley hipotecaria.


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  #4  
Antiguo 17-nov-2007, 12:22
Alvin Red Alvin Red está desconectado
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Articulos originales en ingles a los que remitirse ...

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http://iamfacingforeclosure.com/blog...y-own-nothing/

Deutsche Bank Foreclosures Tossed Out of Ohio Federal Court - “They Own Nothing!”
November 12th, 2007 · 2 Comments

by Moe Bedard and Aaron Krowne

Judge Christopher A. Boyko of the Eastern Ohio United States District Court, on October 31, 2007 dismissed 14 Deutsche Bank-filed foreclosures in a ruling based on lack of standing for not owning/holding the mortgage loan at the time the lawsuits were filed.

Judge Boyko issued an order requiring the Plaintiffs in a number of pending foreclosure cases to file a copy of the executed Assignment demonstrating Plaintiff (Deutsche Bank) was the holder and owner of the Note and Mortgage as of the date the Complaint was filed, or the court would enter a dismissal.

The Court’s amended General Order No. 2006-16 requires Plaintiff (Deutsche Bank) to submit an affidavit along with the complaint, which identifies Plaintiff as the original mortgage holder, or as an assignee, trustee or successor-interest.

Apparently Deutsche bank submitted several affidavits that claim that Deutsche was in fact the owner of the mortgage note, but none of these affidavits mention assignment or trust or successor interest.

Thus, the Judge ruled that in every instance, these submissions create a “conflict” and they “do not satisfy” the burden of demonstrating at the time of filing the complaint, that Deutsche Bank was in fact the “legal” note holder.

While the decision is great for homeowners in distress (due to providing a new escape hatch out of foreclosure), it is a big blow to the cause of sorting out the high-finance side of the mortgage mess.

Jacksonville Area Legal Aid Attorney, April Charney, broke this news to us via email and made these comments in regards to the Ohio Federal Court ruling (emphasis ours):

This court order is what I have been saying in my cases. This is rampant fraud on every court in America or nonjudicial foreclosure fraud where the securitized trusts are filing foreclosures when they never own/hold the mortgage loan at the commencement of the foreclosure.

That means that the loans are clearly in default at the time of any eventual transfer of the ownership of the mortgage loans to the trusts. This means that the loans are being held by the originating lenders after the alleged “sale” to the trust despite what it says per the pooling and servicing agreements and despite what the securities laws require.

This also means that many securitized trusts don’t really, legally own these bad loans.

In my cases, many of the trusts try to argue equitable assignment that predates the filing of the foreclosure, but a securitized trust cannot take an equitable assignment of a mortgage loan. It also means that the securitized trusts own nothing.

So with this decision, it appears confirmed that investors in the mortgage debacle may in fact own nothing—not even the bad loans they funded! It seems their right to the cash flow from the underlying properties does not extend to ownership of the properties themselves; thus clouding the recovery picture considerably.

Charney further remarked to us:

This opinion, once circulated and adopted by state and Federal courts across the country, will stop the progress of foreclosures, at first in judicial foreclosure states, across America, dead in their tracks.

We agree with additional remarks Charney made pointing out that this decision has major adverse implications for the prospects of an amicable financial workout for the various investor contingents in mortgage-backed securities (MBSes). Doubt is cast on where the full write-downs will eventually land, and this uncertainty can only be expected to further harm the market value of MBS and MBS-based synthetic securities, already in shambles purely due to rising underlying delinquencies. Investors in these securities might have assumed—wrongly, it turns out—that they actually owned some “real estate” in these deals.

To paraphrase Jim Cramer, “They own nothing!”

Iniciado por I am Facing Foreclosures!com
http://iamfacingforeclosure.com/blog...res-dismissed/

The Judicial Integrity of the United States Court is “Priceless” – 27 More Foreclosures Dismissed
November 16th, 2007 · 1 Comment

By Aaron Krowne & Moe Bedard

In a decision piggy-backing on Judge Boyko’s recent Deutsche Bank ruling (announced on this site Tuesday), Judge Rose has thrown out another batch of foreclosures, making the following summary remarks:

“This court is well aware that entities who hold valid notes are entitled to receive timely payments in accordance with the notes. And, if they do not receive timely payments, the entities have the right to seek foreclosure on the accompanying mortgages.

However, with regard the enforcement of standing and other jurisdictional requirements pertaining to foreclosure actions, this court is in full agreement with Judge Christopher A Boyko for the Northern District of Ohio who recently stressed, ‘That the judicial integrity of the United States District Court is ‘Priceless.’”

The ruling is another HUGE victory for consumer advocate attorneys and homeowners in general.

A pdf file of the full ruling is available here.

Jacksonville Legal Aid attorney April Charney remarked to us regarding the two Ohio decisions:

As to the real ramification of the Ohio decision, aside from slowing the foreclosure trains, is that the fact that there were no “original” assignments rendering the sales of the mortgages to the trusts, in violation of the true sale obligations imposed by securities law. ”

For more comments by April and us on this foundational issue of these rulings, see our next post. There we also address some criticisms and critiques we’ve received since our original coverage.



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  #5  
Antiguo 17-nov-2007, 14:19
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De la misma fuente:

http://iamfacingforeclosure.com/blog...curitizations/

"True Sale, False Securitizations
November 16th, 2007 · 1 Comment

by Aaron Krowne and Moe Bedard

A story we broke this past Tuesday in regards to the Ohio Federal Court Deutsche Bank ruling has been getting a tremendous amount of attention, and probably rightfully so. It wasn’t long after we posted it here that dozens of bloggers and forums were circulating the news around cyberspace.

Calculated Risk’s Tanta did a total of three blog posts of follow-up (here is one, and another), largely intended to rebut our points, and Gretchen Morgenson did a great New York Times piece yesterday, bringing much more visibility to the issue. Even Nigel and the Haterz gave us credit where credit is due:

“It may be a Casey fantasy, but it is true in real life. I Am Facing Foreclosure broke a story that was respected enough and accurate enough to be stolen by the New York Times.”

Well, maybe not stolen… but apparently we were on the right track.

Tanta had numerous issues with our conclusions and apparently those of April Charney (who is actually an attorney on these sorts of cases, mind you). We wanted to reply to some of the those objections here. We don’t believe the issue is settled, and our lawyers aren’t budging.

But first, we want to establish that even Tanta seems to agree with us on one critical point: foreclosures are going to be more expensive for investors in mortgage-backed securities than they might have hoped. Perhaps much more expensive. While Deutsche Bank may have a chance to “get its ducks in a row” yet, since the foreclosures were not dismissed with prejudice, that ain’t exactly nothing.

Tanta might not see this as a big deal or game-changer, but we suspect investors will.

That point aside, there is something more profound going on here. Tanta’s core criticism (as we understand it) is that finding the assignments was simply a matter of due diligence that Deutsche Bank was attempting to shirk out of sloth. Not being legal gurus ourselves, we went back to April Charney for further comment and clarification. She had this to say:

“First of all, it is not a fair assumption that “nobody could find the original assignments.” The “original” assignments from the originating lender to the trust don’t exist to be found until after the foreclosure actions are filed and the loans are already supposedly in default. It would be very interesting to see where these nonperforming loans have been booked until now. This is an epidemic across the country.

As to the real ramification of the Ohio decision, aside from slowing the foreclosure trains, is that the fact that there were no “original” assignments rendering the sales of the mortgages to the trusts, in violation of the true sale obligations imposed by securities law. ”

That, again, does not seem like nothing to us.

April also passed us this link for a primer on the true sale issue. She further directed us to this article By Tim Reason (love the name) regarding true sale in securitizations, which is from 2003.

What we gleaned is that the “true sale” issue (specifically as it comes to securitization) has never been settled. One would think from the Reason article that securitizations would have fallen out of favor after the tech stock collapse, where they were used for various sorts of accounting legerdemain and producing synthetic AAA-ratings (including, famously, in the Enron case). Instead, the problems were swept under the rug and everyone got back on the merry-go-round a second time for the housing bubble. Reason’s article contains this ominous quote on that subject:

Kenneth Kettering, associate professor at New York Law School, argues that the securitization industry owes its very existence to the willingness of rating agencies to rate ABS securities based on “extravagantly hedged” true-sale opinions. “No competent lawyer ever gave a simple flat opinion that the asset transfers involved in a securitization transaction constitute a ‘true sale.’ Indeed, given the absence of controlling case law, a lawyer could not responsibly do so,” he wrote in a letter to Congress. “These all-but-liability-proof legal opinions underline the fact that the parties to a securitization transaction are knowingly assuming a serious legal risk.”

Somehow we suspect that nobody explained this state of affairs to your local pension fund, the Chinese, the Europeans, the Canadians, and other sundry parties exposed to questionable securitized MBS pools. But hey, what’s a few trillion between friends? (We’re all friends, right?)

So this time around, securitization was scaled-up to a greater extent than ever before, despite the fact that the fundamental issues of ownership were not settled. Echoing (and reinforcing) the pay-to-play ratings complex that emerged at the same time, the securitization complex chugged merrily along, while profits were high and defaults were low.

But now these fundamental issues are getting their day in court again, and if this Deutsche Bank ruling is indicative, it isn’t going well for the investor class. Will there be another muddle-through, like last time?

The conflagration seems unlikely to blow out quite so easily this time around. Previously, true sale challenges could be counted on to be rare and occur only in the occasional large-scale corporate bankruptcy—i.e., when a creditor or the bankrupt company itself wanted to “raid” the assets of a securitization to satisfy obligations. Now, the challenges are threatening to proliferate right along with the exploding number of foreclosure cases across the country.

We followed up with California mortgage attorney Nathan Fransen about this landmark case and its implications:

“California is a non-judicial foreclosure state. This means the banks do not file a complaint in court to foreclose on the property. They simply execute a Trustee Sale. This requires them to provide notices in strict accordance to the applicable laws. The sale is a private action that effectively terminates ownership rights by the borrower.

Typically the sale is followed up by an unlawful detainer proceeding to evict the former owners. The way in which the logic of this court could be used is by filing a complaint and Preliminary Injunction in a court in the county where the property is located. The injunction would stay any foreclosure proceedings by the trustee. A declaratory judgment could also be obtained that would declare the rights of the trustee invalid and thus prevent them from taking future actions against the homeowner.

There are other claims worth exploring that are derivatives of all this. For example, perhaps a claim for slander of title since the trustee did not have the rights to initiate the foreclosure process. Claims under California Business and Professions Code Section 17200 (UDAP statute) may also be available. The leverage that a consumer attorney could use from this type of an action may very well make the difference between a homeowner staying in their home, or packing their bags.”

So quoth the lawyers. Hence we take it that, far from a trivial matter of paperwork, Boyko’s decision is serious business – a tangible ray of hope for distressed homeowners, and a huge headache for securitized mortgage investors (we’re not even sure it’d be proper to use the term “holders” or “owners” anymore).

(Update, Nov 16: And now, apparently, the decision has been reinforced again, with another ruling.)."

-------------------------------------------

En ese artículo se enlaza a este otro:

http://www.vinodkothari.com/truesale.htm

Y a este mucho más antiguo:

http://findarticles.com/p/articles/m...9/ai_103846840

De lo que se deduce que, según haya sido la forma de transferir los derechos sobre el préstamo, las garantías de algunas titulaciones y derivados hipotecarios pueden no existir. Es decir, que no hay forma de recuperar la deuda mediante el embargo del bien y se tienen que conformar con reclamar judicialmente a quienes le vendieron el título o derivado. Asi que, o lo dejan estar y pierden el dinero, o denuncian para iniciar una cadena de reclamaciones que vaya de "ex-inversor" en "ex-inversor" hasta llegar al que realmente pueda reclamar el embargo del bien.

Habrá que buscar un camión de palomitas para no perderse el espectáculo.


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  #6  
Antiguo 17-nov-2007, 15:23
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Es ganar tiempo, na mas. No tardaran en ponerse las pilas y ordenar los papeles.

No se juega con el Deutsche Bank


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  #7  
Antiguo 17-nov-2007, 18:17
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Esto podria (luego explico el condicional) levantar ampollas muy gordas. Imaginemos que Bancaja emite titulaciones hipotecarias que al cabo de dar varias vueltas terminan en el fondo de la pension de un agricultor californiano. Un buen dia, el pepito deja de pagar sus cuotas y se procede a la ejecucion... seguro? Quien tiene que iniciar el proceso? Bancaja? El agricultor californiano? El gestor del fondo de pensiones? Como se transfiere despues el dinero obtenido con la venta del inmueble? La respuesta depende de las leyes que se aplican en cada pais y esto puede ser un problema gordo.

Recuerdo una vez que queriamos contratar a un becario aleman (o era austriaco?) para hacer practicas en la empresa. Resulta que no se podia porque segun la ley de su pais tenia que hacer una equiparacion de los estudios para contabilizar las practicas pero segun la ley española tenia que tener un determinado numero de practicas para realizar la equiparacion (o algo parecido, hace tiempo ya). Total, que como las leyes eran incompatibles, pues no se podia y punto... Podria suceder algo similar con las hipotecas, ya que las leyes cambian substancialmente de un pais a otro.

Lo del condicional del principio lo decia porque en España la ley no es LA LEY. Quiero decir que aunque la mayoria de ciudadanos tenemos que pringar, para segun quien el cumplimiento de la ley es opcional. Dudo mucho que ningun letrado se ponga muy quisquilloso cuando empiecen a amontonarse en su mesa las peticiones de deshaucio y ejecuciones hipotecarias. Mas bien dara el visto bueno a todo, aunque falten la mitad de papeles, y si acaso ya se quejara el pepito de turno...


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  #8  
Antiguo 17-nov-2007, 18:53
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Me imagino que si se generalizasen casos como los que comentais en seguida se harían un montón de leyes y acuerdos entre paises precisamente para evitar casos como esos. Todo el sistema bancario está basado en cosas bastante simples como que las deudas hay que pagarlas, si no fuese así se crearía mas que una restricción del crédito un estado de pánico y como consecuencia una crisis que riete de las subprime. Y eso si que "el estado no lo permitirá".


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  #9  
Antiguo 17-nov-2007, 19:44
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Por lo menos en el caso del agricultor californiano seria Bancaja. Porque el contracto hipotecario no suele estar afectado por una venta a posteriori de las ganancias.
Hasta ahora nunca he escuchado algo parecido a la decision del juez americano, al contrario. Varios bancos alemanes han vendido en los ultimos años sus contratos hipotecarios ya morosos a fondos de inversiones estadounidenses y hay una docena de abogados nada mas trabajando de ejecutar a los pepitos alemanes, respectivamente sus hipotecas.


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  #10  
Antiguo 17-nov-2007, 23:28
cuestaabajo cuestaabajo está desconectado
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La verdad es que leyendoos, yo tampoco veo muy claro quien tiene la potestad de ejecutar la garantía hipotecaria, en principio debería ser bancaja, que es la que sale en el registro de la propiedad como entidad que otorgo la hipoteca que financió la compra, pero si Bancaja la ha titulizado y vendido a trocitos y estos a su vez la han vendido a otros y a otros hasta que han ido a parar al fondo de pensiones californianos, creo que este debería reclamar al que se los vendió, este al otro y este al otro hasta llegar a Bancaja que sería quien tendría que hacer frente mediante el liquido recuperado de la subasta, pero... Y si Bancaja no ejerce ese derecho porque ella ha cobrado el total de la deuda al titulizarla y pasa de todo o esta en quiebra, se abre un periodo de litigios impresionante, primero toda la cadena de ventas, unos contra otros hasta llegar al emisor inicial, no creo que se pudieran saltar el "CONDUCTO REGLAMENTARIO" bajo ningún concepto, vamos que serían, en caso de impago de la hipoteca original, unos titulos dificilmente convetibles en dinero en breve plazo, mala, muy mala inversión serían y eso que se consideraban superseguros, con triple AAA, lo que es la ingenieria financiera, este problema no lo tenemos los que tenemos lo justo para vivir, alguna ventaja tendrá que tener ser "pobre", pero honrado...

Un saludo!!!

Quienes tengan dinero metido en algunos de esos títulos lo pueden dar por perdido en caso de impago. Decían que el riesgo se repartía y se reducía y lo que han hecho es extenderlo a todo el sistema financiero y multiplicarlo por unas cuantas veces. Es lo que tienen los americanos: primero aprenden el abuso y luego el uso. Y ojalá los pobres no sufriéramos las consecuencias de sus tejemanejes, pero nos tocará pagar otra vez.

Saludos.

PD: Visiten la bodega, señores: no se arrepentirán.


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