Hace un tiempo recogí esto de algún sitio en internet. Lo siento, pero no puedo dar el enlace ya que no lo cogí en su momento. Disculpad si está "repe" aquí en el foro. Yo no he sabido encontrarlo:

- El valor de la vivienda no es un parámetro que pueda determinarse por parámetros absolutos, tal como se concibe el "valor de mercado", que de hecho no existe. El "valor de mercado" determinado por coste / metro cuadrado que a su vez viene determinado por situación, calidad, antigüedad, altura, servicios, etc. es solo un valor de referencia.

- Valor de referencia. En tal zona, por un piso de tales características, hay en venta o se ha vendido en tanto por metros cuadrado. Sirve de referencia solamente para tener una idea de que el precio que lo podemos vender puede ser equivalente o estar por encima o por debajo.

- Un factor del valor de referencia que habría que tener muy en cuenta es el momento en que se alcanzó tal precio, ya que puede ser muy distinto antes y después. El "momento" es el factor más influenciado por los factores emocionales que son los que realmente determinan el valor de la vivienda en cada momento, ya que cada momento tiene unas circunstancias concretas y especiales referentes al entorno y al ambiente económico, que es el conjunto de todos los factores que conforman un ciclo.

- El valor real de la vivienda es un parámetro que viene dado por factores emocionales, de suerte y de eficiencia en la comunicación. En realidad es el precio que un comprador está dispuesto a pagar cuando coincide con el que el vendedor está dispuesto a vender.

- La tasación solo determina el valor de referencia, no el valor real. Se podría llegar a implementar una fórmula matemática larga y compleja para llegar a un valor de referencia que tenga en cuenta hasta los últimos pequeños parámetros, pero seguiría sin dar el valor real.

- Factores emocionales: ganas y prisa / necesidad por vender, ganas y prisa por comprar.
- Suerte: lotería para encontrar al comprador / vendedor idóneo.
- Eficiencia en la comunicación: publicidad, promoción para vender el inmueble que se tiene en venta o comprar el que se busca. De esta manera adquiere sentido la publicidad no solo para vender, sino también para comprar.

- Estamos en una situación de haber alcanzado el límite alto de los precios. Ahora la gente espera para comprar, hay menos disponibilidad de dinero, la gente se da de bruces con las realidades (lo que suponen pequeños aumentos del interés, la esclavitud de una hipoteca compartida y/o a largo plazo, el desfase real con el salario, el exceso de endeudamiento, el precio real de cubrir las apariencias y vivir por encima de las posibilidades, etc.), los créditos son más difíciles de conseguir, las tasaciones van a la baja, no es posible conseguir más del 80%, etc. La gente solo compra cuando tiene percepción de "ganga que no hay que dejar escapar" porque es consciente de que los precios no van a subir más, pero puede que perciban que algo está a un precio tan de "ganga" que quizás otro se le adelante y lo compre antes que él. Es lo mismo que con las "gangas" y "rebajas" de ropa, etc. que las mejores piezas son las que se venden primero y quien espera, ya no puede comprarlas.

- La "vivienda nunca baja" si los bancos, constructoras, inmobiliarias, gobiernos, medios de comunicación, etc. nos mantienen engañados. La vivienda baja y sube como todo lo que se mueve por las leyes naturales. El "nuncabajismo" es un factor artificial de presión de los actores interesados sobre las leyes naturales, pero al final las leyes naturales siempre ganan.

Ya, pero se da el caso de que cuando percibes una "ganga" todavía hoy, si deshojas demasiado la margaríta se te puede escapar, como me ha pasado a mí ayer mismo. Por lo que puede que no sea solo percepción si no realidad.

__________________

No te olvides el valor como un bien de uso prolongado.
Basicamente la relacion alquileres/precio, el cual esta ahora todo menos equilibrado.

Cierto, pero veremos que parte de la ecuación se mueve en mayor grado, por ahora la de los alquileres. Al final va a ser la inflación la que disponga como termina el partido.

__________________

desde mi punto de vista, la relacion entre alquiler y precio esta ahora en una zona ridicula. Estamos viendo GRMs de 25 y deberian estar entre 8 y 12. Como tengo mucha duda en respecto a doblar el alquiler, solamente me queda la conclusion de reducir los precios. Y visto los numeros, a lo grande.

Para mí también son ridiculos. Pero es un mercado de ajuste lento. Con una inflación del 4% el ajuste se puede producir en apenas 7 años. Si además hay una bajada leve de precios nominales antes.

El partido todavía se juega y las últimas decisiones del arbitro no han sido muy favorables a los burbujistas. Veremos como sigue en el 2008. Una bajada de tipos por parte de Trichet dejaría claro el destino del partido, compensación vía inflación.

__________________

Me has malinterpretado. Preveo una bajada de los precios en un 50%.

Una bajada del 50%. Bien, concreta un poco. ¿Una bajada del 50% nominal? ¿o una bajada en términos reales?. ¿En cuanto tiempo?

__________________

Como ya he mencionado alguna vez, coincido con esta visión del asunto.

No obstante creo que a corto plazo la inflación no podrá compensar los problemas de crédito, y supongo que además vendrá acompañada de desempleo, con lo que la corrección de precios estará asegurada.

Pero hay que estar muy atentos a la inflación real, ya que si comienza a dispararse habrá que considerar el volver a los inmuebles como refugio, pero supongo que esto será más a medio plazo.

Lord del Sith, espero leer periódicamente tus impresiones al respecto.

Un saludo.

__________________

Se te llena la boca de cosas graciosas... porque no las argumentas.

7 años de pérdida de valor con respecto a la inflación?
Y la sobreoferta?
Y la pérdida de actividad?



Juas, nos compramos el pisito y lo justificamos de cualquier manera.

Di que te interesa por motivos personales, y punto, neng!
O mejor todavía, habla de subidas vertiginosas por la falta de agilidad en el mercado del suelo...

__________________