ENTREVISTA A JOSÉ MANUEL GALINDO

"Los precios de la vivienda nueva no van a caer"

Cree que desaparecerán empresas que surgieron "al calor del dinero".


El presidente de los promotores madrileños, José Manuel Galindo, prefiere ser cauto a la hora de analizar el momento actual del mercado inmobiliario. En cualquier caso, piensa que no va a haber una rebaja de precios de los pisos nuevos. Galindo, que tiene una larga trayectoria en el sector, no descarta que más promotoras entren en suspensión de pagos, como ha ocurrido con Llanera, y cree que desaparecerán empresas que “surgieron al calor del dinero”, lo que es incluso “saludable” porque no pertenecen al “tejido industrial”.

¿Cree que estamos viviendo un ‘crash’ inmobiliario?
Absolutamente no. Si se produce alguna situación de insolvencia va a estar muy acotada a actuaciones tal vez de desmesura en un plazo muy corto. No afectan al tejido industrial que se ha creado. No es un crash ni tampoco una situación generalizable.

¿Podemos esperar más casos como el de Llanera?
Puede haberlos, pero puntuales. Eso es excepcional.

¿Pero no daña la imagen del sector?
No es una lectura positiva para el sector porque contamina la crisis de confianza. Pero hay miles de empresas solventes y éstos son ejemplos aislados. El sector inmobiliario tiene una base industrial sólida.

El 75% de las inmobiliarias desapareció en la crisis de 1992-93 ¿Puede pasar lo mismo?
En 2000, había 18.000 empresas en el sector y en 2005 llegaron a ser 43.000. O sea, más del doble. Pero empresas con tres o cuatro años de vida no forman parte de la estructura del sector; las que nos deben preocupar son las 18.000 que ya había. Las otras aparecen al calor del dinero. Es incluso sano que el tejido no industrial desaparezca y que se normalicen las cosas. No es una enfermedad que desaparezcan estas empresas, sino un signo saludable.

Pero las empresas sanas pueden verse afectadas porque la banca ha cerrado el grifo de la financiación.
Estamos viviendo una crisis de liquidez en los mercados financieros que es generalizada porque se ha producido por desconfianza entre los propios bancos. Esto tiene dos consecuencias: no hay liquidez en el mercado y se encarece el dinero. Y ello evidentemente tiene efectos tanto en la capacidad de financiación de las operaciones como en su coste.

¿Los precios de los pisos pueden bajar por la desaceleración del sector?
No vamos a encontrar rebajas de precios en vivienda nueva en el futuro. ¿Por qué? Los precios actuales se han determinado hace un año o año y medio y vienen estigmatizados por el precio pagado por el suelo. Y se pagaron caros porque no había oferta para dar respuesta a una demanda fuerte. Ahora, los tipos de interés han subido dos puntos en los últimos años y eso hace que las condiciones para comprar una vivienda sean más complicadas. Se produce una rigidez porque bajan los precios de vivienda de segunda mano, pero, por otro lado, nadie quiere vender perdiendo dinero.

Entonces, ¿qué va a ocurrir?
Yo creo que esta situación puede retardar el plazo que se dan los que necesitan comprar piso, como los que se emancipan, los que se separan, los inmigrantes, pero no eternamente.

Entonces, como la gente verá que no se hace realidad una bajada de precios de la vivienda, si la necesitan tendrán que comprar o alquilar. Y en esos momentos, se reactivará el sector inmobiliario. A medio plazo, lo que hoy es crisis de confianza genera una ecuación que no es lógica, que es la expectativa de que los precios bajen. Cambiará cuando se empiecen a comprar de nuevo las viviendas.

¿Nunca han bajado los precios de la vivienda?
En los años de peor crisis, entre 1991 y 1995, con tipos de interés al 15%, construyendo unas 250.000 viviendas al año y en un entorno claramente recesivo, el precio llegó a caer un 1,16% en 1992 y un 0,4% el siguiente año. Es decir, un descenso próximo a cero, con lo que se puede decir que la vivienda prácticamente no bajó.

¿Qué le parecen las medidas de fomento del alquiler del Gobierno y, en general, las propuestas de vivienda de los partidos?
La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por ejemplo, es absolutamente necesaria, como también los avances para garantizar el cobro del alquiler de los pisos. Todas las medidas que dinamicen la oferta son positivas, pero hay un riesgo de subida de precios del alquiler y hay que tener cuidado.

Por otra parte, para que el mercado funcione es preciso que haya disponibilidad de suelo a precios acotados, capacidad financiera para llevar adelante los proyectos y también un plazo más corto para los trámites. En cualquier caso, tanto en el PSOE como en el PP falta que nos enseñen las cartas para ver cómo elaboran sus propuestas.

Ahora que baja el ritmo de construcción, ¿cuántas viviendas se van a edificar en los próximos años?
En 2007, se van a iniciar unas 800.000 viviendas y se terminarán unas 600.000. En los próximos cinco años, estaremos en una media de 500.000. Es decir, en diez años puede haber en el mercado unos cinco millones de viviendas más, dependiendo de los factores económicos. A largo plazo, la demanda de vivienda es inelástica.

http://www.publico.es/dinero/010806/...nda/nueva/caer

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No, no van a caer. Estan cayendo. Que no es lo mismo estar jodido que estar jodiendo.

Por dios que le den a este hombre el nobel de economía, o al menos el príncipe de asturias de ciencias sociales. Acaba de realizar el descubriento económico más importante del siglo, ha descubierto un bien económico que nunca pueda perder valor. José Manuel premio nobel ya.

A partir de esta frase:


justo la primera del primer párrafo, dejé de leer.

¿Qué carajo nos va contar ese señor?

Ya está uno un poco harto de vendedores de crecepelo.

Es que acaso hay alguna empresa que no surja para ganar dinero?
Tendrían que desaparecer todas, hasta la iglesia.

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La obra nueva NO BAJARÁ, ESTA BAJANDO.
Los promotores que tienen terrenos comprados de hace 3 o 4 años tienen mucho margen para bajar , de hecho lo estan haciendo.
En mi zona se estan haciendo promociones de chalets con precios del 2004, los de segunda mano todavia estan en las nubes pero ya caeran del burro.

Por ejemplo, donde yo vivo , en el 2005 se vendieron dos chalets de obra nueva por 330.000€, el promotor es amigo mio, tenia terreno para hacer cuatro , pero decidió hacer dos, me ha dicho que el mes que viene empieza las obras para los otros dos, a un precio de 270.000+iva. Fijaos cuando se enteren los dos pepitos del 2005 lo que pasará al lado de su casa.
Palabras textuales del promotor:"O empiezo ya, o partir del otoño de 2008 me como los terrenos".
Decios que es un promotor honrado y serio , pero como es lógico tiene que mirar por su empresa.

Es parte interesada, por lo que no tiene " CREDIBILIDAD "

¿Y cuantos pisos han levantado estas 25.000 promotoras que van a disaparecer?
¿Y donde terminaran estos pisos?

O en unas superrebajas o en las subastas judiciales.
Asi de facil.

Tiempo de rebajas en las inmobiliarias

Las promotoras reaccionan a la crisis con descuentos y facilidades de pago

L. D. - Madrid - 28/10/2007


"Pisos llave en mano por el precio de un alquiler". "No pagues más de 12.000 euros hasta la entrega de llaves". "Tu hipoteca puede salirte gratis". Salir a la calle sin darse de bruces con un anuncio en el que una inmobiliaria trata de convencer de lo fácil que es comprar un piso se ha convertido en una misión imposible. Y es que la disminución en las ventas -del 35% hasta septiembre, según ha reconocido esta semana el presidente de Martinsa, Fernando Martín- obliga a las promotoras a aguzar el ingenio.


La primera táctica, empleada en los dos últimos años, es la de regalar plazas de garajes, muebles de cocina o incluso coches. Pero eso ya no basta. Las promotoras más grandes, que suelen ser las más sofisticadas, se han dado cuenta de que los regalos han dejado de ser un anzuelo con gancho para un mercado en el que los precios y los tipos de interés han hecho de la vivienda algo inalcanzable.

Así que el siguiente paso de marketing que han dado las inmobiliarias es facilitar el pago del piso. Ofrecen ahora carencias en el pago del préstamo principal durante dos o tres años. El experto inmobiliario José Barta opina que con estas rebajas, las empresas están bajando de facto los precios de los pisos pero con subterfugios que les permiten seguir diciendo que la vivienda es un bien que nunca pierde valor.

"Tienen que convencer al comprador de que va a ser capaz de hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Y de que al comprar está haciendo un negocio porque el piso siempre se va a revalorizar", asegura Barta. Lo primero lo consiguen ofreciendo carencias del préstamo principal durante dos o tres años y dando al cliente la posibilidad de pagar durante ese periodo sólo los intereses.

Y para lo segundo, para convencerle de que la compra es una inversión, Barta opina que es básico mantener la falsa creencia de que los pisos nunca se abaratan. Algo que ya ha ocurrido en crisis anteriores. "Por eso los promotores bajan los precios pero sin reconocer que lo están haciendo", añade.

Pero las inmobiliarias no son las únicas empresas que tratan de paliar el aumento del Euríbor de los dos últimos años. Mutua Madrileña anunció hace dos semanas que compensaría a sus empleados por la subida de sus créditos por un máximo de 300 euros. Y Leche Pascual sortea entre sus clientes el pago de 12 hipotecas durante un año.


http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_1/Tes

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