Me gustaría comentar un tema del que, a mi entender, se ha hablado poco (al contrario que los "famosos": "Los pisos nunca bajan" y "El gobierno no lo permitirá" , pero sin desmerecerlos) y es uno de los principales causantes (si no el que más) de la burbuja inmobiliaria que padecemos en España, me estoy refiriendo a: "La vivienda como inversión".

Todos hemos escuchado alguna vez, sobre todo en los últimos años, en plena burbuja: "Me voy a comprar un piso para invertir" (sic), "He invertido en un piso", etc...

Sin embargo, hay una diferencia muy grande entre un "inversoh" (sic) en vivienda, y otro tipo de inversor (hablando siempre de un inversor minoritario, y no de un especulador puro, entendiéndose como tal aquél que lo hace en grandes cantidades -aunque un piso actualmente suponga una cantidad nada despreciable de dinero-), como pueda ser un inversor en bolsa o en el mercado de divisas y ésto es: "La asuncion de las pérdidas". Es decir, un inversor en la bolsa, asumee que siempre puede haber un riesgo de pérdida (independientemente de la faena que le puedan causar dichas pérdidas), mientras que el inversor en vivienda piensa, por lo general (y aquí volvemos al tema inicial) que "Los pisos nunca bajan".

Sin embargo, ésto no aclara en absoluto por qué los pisos están bajando, y por qué la vivienda no es rentable como inversión:

Vayamos a ello, pues, con un ejemplo. Tomaré el de la bolsa por ser el más sencillo de entender, y para continuar con lo mencionado al principio.

En general un inversor en bolsa, suele tomar sus decisiones en base a noticias o bien a gráficos -el primero, denominado análisis fundamental, y el otro, análisis técnico-. Usaré el primero por ser el más sencillo de entender.

Cuando alguien invierte en una empresa que cotiza en bolsa, lo hace con la esperanza de que suba (se puede ganar dinero cuando la bolsa baja, pero éso escapa a lo que se trata aquí), y lo hace respaldado por diversos factores. Por mencionar un par de ejemplos:
1- Una empresa ha inventado un producto que revolucionará el mercado. Aún no ha salido al mercado, pero cuando salga, es muy posible que la empresa obtenga unos ingresos muy grandes.
2-Otra empresa, lleva 40 años dedicándose a lo mismo, pero el año pasado cambió de gestores, y éste año parece que ha aumentado sus beneficios.
En ambos casos, nuestro inversor compra, con la esperanza de que esas noticias sean reales.
Vamos a suponer, por ejemplo, que desgraciadamente el invento de la empresa 1, ha sido un fracaso estrepitoso: otra empresa sacó algo similar antes. El valor en bolsa de la empresa baja, y, por tanto, nuestro inversor ha perdido dinero con esa empresa.
Recuerden ésta historia, volveremos luego con ella, pero antes quiero poner algunos ejemplos más:
¿Alguien ha oído hablar alguna vez a una persona que diga, por ejemplo:
-"Me voy a ir al quiosco a invertir en el periódico" o
-"Voy a invertir en un libro", cuando dicha persona se va a comprar el periódico o un libro?
Y, sin embargo, los primeros nos dan conocimiento de la realidad actual, y los segundos nos dan cultura: es decir, nos dan valor a corto, medio y largo plazo (bien el valor de saber más, o bien que debido a esos conocimientos adquiridos, se pueda obtener un empleo mejor pagado, aunque la "inversión" pueda fallar -el trabajo no es lo que se esperaba, o, poniéndonos catastróficos, uno ha perdido la memoria-).

Pero vayamos con un ejemplo más claro: ¿Alguien ha invertido alguna vez en un coche? (Recordemos, invertir esperando ganar dinero -aunque luego pueda haber pérdidas-).
Ridículo, simplemente: todos asumimos que cuando compramos un coche nuevo, nada más salir del concesionario, ya ha perdido valor.
Y, sin embargo, ha habido dos momentos, al menos, que un coche costaba más al salir del concesionario que al ir al reservarlo: el famoso SEAT 600 en España, y el Dacia Logan en Francia. Hubo un tiempo, en que, bien debido a que la demanda fuera alta (por la causa que fuera), bien la oferta baja, éstos coches valían más al salir del concesionario que al reservarlos, pues la lista de espera era muy larga (en el caso de SEAT, incluso, se llegaron a impedir las reservas temporalmente).
Pongamos un ejemplo sobre éste caso.
Una empresa X saca un coche con unas características a un precio muy competitivo: 100 (al ser un ejemplo ficticio, no considero adecuado ponerle una moneda) . Un individuo, va al concesionario a comprar éste coche. El comercial le informa: -"Bien, pero le informo que éste coche tiene una lista de espera de dos años" -¡Horror! Miles de personas han tenido la misma idea que él.-
-"¡No puedo esperar tanto!"- se queja nuestro individuo-.
-"Bueno, tengo un cliente que compró 5, uno para sus tres hijos, otro para él, y otro . Me comentó el otro día que estaría dispuesto a venderlo por 120. En éste caso, sólo tendría que esperar una semana"
Nuestro individuo, pues, decide comprarlo por 120.

Sin embargo, a los 6 meses, la competencia "Y" saca un coche con las mismas características que el de la empresa "X", pero a un precio de 90. La demanda se reduce, pero para mantender la competitividad, se ve obligada a bajarlo a 80, además, la empresa "X" amplió turnos, y el plazo de espera se ha reducido a dos semanas.

En 6 meses, el coche de nuestro individuo, ha perdido un tercio de su valor.
Sin embargo, nuestro individuo no se enfada: él necesitaba el coche en ese momento. Además, ha disfrutado 6 meses más de tiempo de él.
Años más tarde, mejora en la empresa, y decide venderlo para comprarse un coche mayor. Se lo vendió a un chico que se acababa de sacar el carnet por 30, aunque parecía que estuviera nuevo, lo tenía muy cuidado.

Dejando de lado la especulación del principio, el resto de la historia es una historia normal de la vida de un coche.
Sin embargo, si ésta historia en vez de tratar de un coche, tratara de una vivienda (al menos, de lo que ha sucedido éstos últimos años en España), no sólo se habría especulado con dicha vivienda al principio, sino que la empresa "Y", habría sacado su vivienda por 140, la empresa "X", no sólo habría reducido su plantilla, sino que además hubiera subido el precio a 160 y aumentado el plazo de entrega a 4 años.
El individuo que compró el piso al principio, lo habría dejado muy descuidado, y se lo hubiera vendido al chico por 240.

¿Por qué aceptamos como normal ésto en la vivienda, en otras cosas que no aceptaríamos normalmente? Has comprado una vivienda, la has disfrutado, y quieres cambiarte a una mayor: ¡Perfecto!, pero, ¿por qué has de asumir que vale más cara que cuando la compraste?

¿Recuerdan la historia del principio, aquella en la que un tipo perdía el dinero al invertir en una empresa en bolsa? Bueno, nuestro inversor pensó que la empresa 1 iba a subir, sin embargo, debido al fracaso de su producto, bajó, perdió lo invertido. En la empresa 2, no obstante, tuvo ganancias.
Sin embargo, hay una gran diferencia: al contrario que la bolsa, o el mercado de divisas, la vivienda no tiene ningún valor que la respalde: no tiene pérdidas, es cierto (salvo las propias de la depreciación temporal, los impuestos, etc, evidentemente), pero tampoco tiene ganancias, es decir, no hay nada que la respalde, nada que justifique su valor (salvo el precio de construirla, etc).
Por si fuera poco, la vivienda tampoco es algo que se "acabe", al contrario que ciertos elementos dados a la especulación como el oro o el petróleo, que son limitados, y que dependen de su extracción para su venta y posterior manipulación. Es decir, no se pueden agotar a corto plazo. Algunos podrán argumentar que falta suelo, sin embargo, al menos en el caso de España ésto no es así y aún en el caso de que así fuera, hace muchos años que existen los rascacielos, que, si bien no son la panacea de la comodidad ni del respeto al medio ni al paisaje, podrían usarse en un momento de falta de suelo y con la demanda tendiendo a infinito (que, insisto, no parece que haya sido el caso de España, ni parece que vaya a serlo en un futuro cercano -no soy adivino, aunque cosas más raras se han visto-).

Empecé comentando que la vivienda no es rentable como inversión, y digo más, no sólo no es rentable como inversión, sino que nunca lo ha sido, y como he comentado, tampoco parece que lo vaya a ser en un futuro debido a que no falta suelo, ni la demanda es brutal.
Entonces, ¿por qué tanta gente compró vivienda, y por qué ahora están bajando los pisos?. Realmente tiene una explicación muy sencilla, ésto es: "La demanda especulativa". Alguien pensó: "Bueno, mucha gente puede vivir sin invertir en bolsa, incluso sin un coche, pero (casi) todo el mundo necesita una vivienda" y... es cierto.

Entonces, ese alguien se apresuró a comprar viviendas, y diversas personas, lo vieron y pensaron: "¡Coñe!, alguien está comprando pisos, compremos antes de que suban más". La cadena ya había empezado. Sin embargo, la demanda especulativa, no es más que una cadena piramidal: cuando los precios empiezan a ser inasumibles, la demanda que llamaremos "normal" (es decir, la que simplemente quería darle uso a la vivienda), cae, y la demanda especulativa, no tiene sentido alguno: ¿Qué sentido tiene invertir en algo que el "alguien" del principio pensó que tenía un uso, y éste uso ya no es tal, pues los usuarios potenciales ("normales") han desaparecido?

Es decir, la demanda especulativa se queda sola, y es bien sabido que éste tipo de demanda, no puede existir sin la otra demanda, que hemos denominado "normal". Así pues, el demandante especulativo, se convierte en ofertante (también especulativo, pero, en éste caso, a la baja, para evitar perder más dinero), y, parte de la demanda "normal", también se convierte en ofertante, pero no sólo eso, sino que la posible demanda que pudiera haber (incluyendo -cada vez menos- a demandantes especulativos) decide esperarse, provocando, por tanto, una caída mayor de precios (que es mayor, claro, cuanto mayor sea la oferta).

Es por ésto, que considero que, cuando los Españoles despierten, se darán cuenta que han sido parte de la mayor estafa de la historia de España, pues, por poner un ejemplo cercano, el caso de los sellos, en cierto modo, el número de gente estafa, es "limitado", pues no mucha gente (aunque más de la que sería deseable, es decir, nadie) acudió a dichas empresas, mientras que, desgraciadamente, mucha gente (jóvenes o no) buscando un sitio donde vivir, entró en ésta estafa piramidal, donde, los que querían comprar una casa no podían, y los que querían comprar una casa mayor, tampoco podían, al no poder vender la primera.
Todo ello con la complicidad de unos, el rasgado de vestiduras de otros y con el resto mirando hacia otro lado.

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Exacto, la vivienda HABITUAL no es inversion, sino consumo pues no produce ingresos sino gastos.

Como todo bien de consumo, la vivienda se deberia depreciar con el tiempo (ignoremos la variable del aumento de la poblacion en un lugar determinado). Deberia tambien valer menos si tuviesemos un sistema monetario que no fabrica el dinero de la nada.

Un mundo ideal es aquel donde los precios de la vivienda bajarian poco a poco, volviendose cada vez mas asequible. Otra ventaja es que pagariamos menos impuestos de la propiedad.

Por alguna razon, la mayoria de la gente cree que es positivo que el precio de su vivienda aumente.... donde piensan vivir si venden? como podran sus hijos adquirir una vivienda? no se dan cuenta que su impuesto de la propiedad es mayor?

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Muchas veces los periódicos dan noticias que se corresponden poco con la realidad.

Y por otro lado. Hay muchos listos que de repente les cayó del cielo la casa de la abuela y han ganado más con esa lotería que trabajando toda su vida.

Esos sí que han ganado con su "inversioh".

Y son los que más se molestan porque los pisos bajen. Y muchos de los que tienen y no pueden mejorar han caido en su propia trampa.


Hay que sueño tengo. La de horas de guardia que tengo que echar para pagar un mes de hipoteca. ay! se me olvidaba que no tengo.

Aunque en el fondo estoy de acuerdo contigo. Si admito la posibilidad de revalorizaciones/devaluaciones en un bien inmueble.

La cuestión de ¿cómo una casa puede llegar a valer más? creo que se contesta con la mejora/empeoramiento de la zona.

Facilidades, medios, equipamiento como metro, tren, autobuses, comercio, pueden hacer que se revaloricen. Lo veo lógico, una adquisición en una zona nueva y vacía que luego va equipándose. Uno no compra sólo el "pisito" también influyen sus alrededores.

Al igual que un empeoramiento de la zona (Delincuencia, industria contaminante, caos circulatorio...). Debería hacer bajar la vivienda.

Para mí, el quid de la cuestión sigue siendo el precio de compra de la vivienda, altisimo, y totalmente sin sentido (ya no digo nada acceder a la 1ª). Y 2º el virus del "pisito" en propiedad inoculado a sangre y fuego en los españolitos de a pie.

un saludo

De inversion cojonuda nada, a menos que usted venda y se muera sin hijos... porque? porque el resto de las casas donde debe vivir han aumentado tambien, y encima tendra al vago de su hijo en casa hasta los 45 años.

Usted se cree que un pais se enriquece vendiendonos todos un bien cada vez mas caro? los españoles hemos descubierto el elixir de la riqueza sin trabajar? pues no.... la principal razon por la que las viviendas han subido tanto es porque hay mas dinero en el sistema.

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Revísese los datos de inflación antes de hablar tan alegremente.

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Completamente de acuerdo. Algo que te cuesta dinero y sólo genera gastos sin dar ningún tipo de rentabilidad es una absoluta falacia considerarlo como una inversión, es un GASTO puro y duro. Y lo lógico con cualquier gasto es que pienses en minimizarlo, no en hacerlo más grande y si no puedes pagarlo quitartelo de encima por más dinero

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Confundes valor con precio, y por eso caes en la trampa de considerar un gasto más como una inversión. También han subido de "precio" el pan, los coches, los salarios... y nadie "invierte" en ellos porque se los considera como lo que son, gastos

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La vivienda habitual, NUNCA, REPITO NUNCA, ha sido, ni es, una inversión aunque hubiese aumentado su valor un 1000% cada año. Como mucho, llamémosle patrimonio y para de hablar.
Y la explicación es bien fácil y se ha dicho varias veces en el foro. Si vendes tu vivienda habitual para obtener plusvalías, ¿donde vives?¿debajo de un puente? No, tendrás que alquilar o bien adquirir otra vivienda al mismo precio que tu has vendido la tuya, pq el que te la vende habrá pensado lo mismo que tú, que era una inversión y la venderá al mismo precio q tu has vendido la tuya. Este fue el motor que movía la gran estafa en q se convirtió el tema de la vivienda.
Más claro, imposible y el q no lo entienda es q es tonto.

1.Compro X.
2.X me da cada mes x.
3.Decido vender X, y me dan más de lo que me costó.

Me da igual que X sea una participación empresarial o un piso que está alquilado. X es una inversión, tuviera esa intención o no.


1.Si compras una vivienda que no es la habitual, no estamos en ese caso. Está clarísimo que es una inversión.
2.El propietario-burbujista. Si crees que la vivienda se va a hundir, vendes tu casa y te vas de alquiler, que ya volverás a comprar, quizá, dentro de unos años. Esto es un análisis inversor, y sólo se puede actuar así si se considera que la vivienda no sólo es un bien, sino una inversión.
3.Estás de alquiler. Pagas 500€. Cada año te subirá el IPC.
Piensas en comprar. Te toca pagar 600, hasta 1000 si sube el euribor. Pero no te sube el IPC, y dejas de pagar en 30 años, y esperas vivir al menos 50. Eso se llama inversión.
4.El caso que explicas, por el cual por verlo distinto está claro que soy tonto: La vivienda vale 10. La vendo por 15 y me compro una de 20. La vendo por 25 y me compro una de 30.
Tienes razón que la vivienda final quizá la podría haber comprado por 20 desde el principio, con lo que no "he ganado" con la subida de la vivienda. Está clarísimo.
Pero ¿no he tenido beneficios?... según como lo veas. ¿podía haber comprado una de 20 de entrada? quizá no. Si me hubiera esperado, ¿podría comprar una de 30 ahora? Lo más probable es que no. Pero sin embargo al final he podido tener una de 20 antes/30 ahora, cosa que no podría haber hecho de otra manera.
La subida de la vivienda NO te ha beneficiado, pero por haber comprado y obtenido un beneficio al cambiar de casa, que has perdido al comprar la siguiente, has actuado de LA UNICA manera que en un escenario de subida de precios podrías haber llegado a tener esa vivienda de 20/30. Ha sido una inversión con MUY buen resultado, porque la inversión es individual, y te has adaptado a una coyuntura de la manera que mejor te interesaba individualmente.

Que la vivienda no debería ser una inversión... quizá. Pero es absurdo negar que lo es, y además, muy atractiva, al menos hasta no hace mucho.

Si (en condiciones normales independientes del momento concreto) no fuera interesante financieramente comprar una casa, todos estaríamos de alquiler siempre. No lo estamos porque en la mayoría de circunstancias, era más rentable económicamente a largo plazo comprar. Es decir, era un inversión.