Burbuja.info - Foro de economía > > > Comprar piso... ¿Una inversión? Pasen y lean
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #1  
Antiguo 12-sep-2007, 16:42
Veo_dolor Veo_dolor está desconectado
Miembro del BCE
 
Fecha de Ingreso: 30-marzo-2007
Mensajes: 599
Gracias: 2.216
273 Agradecimientos de 86 mensajes
Bueno, pues estaba aquí aburrido recordando una vivencia que tuve en la primavera del 2006 y me he puesto a hacer unos numeros.

Fue en el año 2006 cuando estuve viajando a canarias por motivos de trabajo, y en uno de los viajes (sobre Abril o Mayo) me acompañó otra persona perteneciente a la empresa para la que trabajábamos. Os diré que por aquella época yo tenía 24 añitos, apenas un año de experiencia en el mundo laboral y ninguna en el mundo de los negocios.

Recuerdo que tomamos el barco para realizar el trayecto desde el puerto de Los Cristianos (Tenerife) a La Gomera. A los pocos minutos de zarpar ya contábamos con una vista magnífica de la costa y la multitud de apartamentos y edificaciones que en ella se habían levantado. Fue inevitable el realizar un comentario sobre todo lo que se estaba construyendo y tal. Yo en aquella época aun no había descubierto el foro y solo conocía las cuatro noticias que publicaban en los mass media, de crecimientos anuales brutales.

Bueno, pues el caso es que el chico este (tendría unos 34-35 años) me comentó que el había comprado un piso hacía un par de años (sobre el 2004), porque era lo único que daba una buena rentabilidad. Claro, yo en aquel momento lo que pense es: ¡Qué cabrón!, anda que no lleva ganada pasta en este tiempo ni nada...

Peeeeeeero, hoy me he puesto a hacer cuentas, y la verdad que las cosas no son lo que parecen.

Hipótesis de partida

Año de compra: 2004
Precio de compra: 270.000 euros (es en la zona norte de Madrid)
Tipo medio de ínterés del préstamo durante el periodo 2004-2007: 4% (Aquí va incluido el diferencial bancario)
Revalorización media anual: 9%
Gastos de notaría escrituración e IVA: 10% valor de compra


Vamos a suponer que el propietario del piso no tiene ni un pelo de tonto y ante la posibilidad de un cambio de ciclo (esto ya no crece hasta el infinito y más allá) decide vender el piso y recoger beneficios en la actualidad, 2007.

El precio de venta es:

270.000 x 1.09 x 1.09 x 1.09 = 349.660

como tiene prisa por recojer sus cuantiosos beneficios, no tiene inconveniente en hacer una rebaja del 7% sobre dicho precio a un comprador que se ha interesado por el mismo, y lo vende por un total de:

349.660 x 0.93 = 325.185 euros

Alguno pensará que esta persona ha ganado un total de 55.185 euros, sin rascarla, en tres años. Reconoceré que yo, en mi feliz ignorancia, me encontraba en este grupo.

¿Cuánto ha ganado realmente? Vayamos por partes:

1.- Gastos de esrituración + IVA

Anteriormente lo hemos fijado en un 10% del precio de compra. Veamos por tanto a cuanto asciende esta partida

270.000 x 0.1 = 27.000 euros

2.- Dinero pagado durante estos 3 años de hipoteca

Con un montante de 297.000 euros, a 35 años y con el tipo de interés del 4% (diferencial bancario incluido) en el simulador de nuestro buen amigo Calculín resulta que ha pagado un total de 47.340 €, de los que 34.930 € son intereses.

3.- Tributación de plusvalías

Si no me equivoco, nuestro amigo tendrá que dar cuentas a hacienda por cantidad del 18% de los beneficios obtenidos, es decir:

55.185 x 0.18 = 9.933 €

4.- Beneficios fiscales

Vamos a considerar, para que no me acuseis de imparcialidad, que el piso lo compró cuando cumplieron los 4 años de su cuenta vivienda (no se si existía en el 2000 pero bueno). La cantidad sobre la que se desgrava y el porcentaje exacto no lo conozco con exactitud, considero 9500 € de importe máximo a desgravar y un porcentaje del 15% (creo que no me voy demasiado)

9.500 x 0.15 x 4 años = 5.700 €


BALANCE FINAL

Pues esto ya como en la escuela, a sumar y a restar

Beneficios: 55.185 (plusvalía) + 5.700 (beneficios fiscales)

Pérdidas: 27.000 (gastos+IVA) + 34.930 (intereses) + 9.933 (tributación plusvalías)


Total: 55.185 + 5.700 - 27.000 - 34.930 - 9.933 = - 10.978 €


Es decir, que aun pareciendo que hacía una estupenda venta, ha perdido casi 11.000 euros.

Espero vuestras respuestas y opiniones.


Responder Citando
  #2  
Antiguo 12-sep-2007, 16:46
ExplotaBurbujaExplota! ExplotaBurbujaExplota! está desconectado
Idealisto
 
Fecha de Ingreso: 13-diciembre-2005
Mensajes: 768
Gracias: 376
771 Agradecimientos de 215 mensajes
Que esas sencillas cuentas no las saben hacer el 90% de los españoles, y así va el tema.


Responder Citando
  #3  
Antiguo 12-sep-2007, 16:50
primo-larry primo-larry está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 14-agosto-2006
Ubicación: Nasamapetilón
Mensajes: 1.469
Gracias: 118
393 Agradecimientos de 170 mensajes
Plas plas plas plas plas



Genial hamijo.


Responder Citando
  #4  
Antiguo 12-sep-2007, 16:53
Rogerlurdes Rogerlurdes está desconectado
Será en Octubre
 
Fecha de Ingreso: 04-abril-2007
Ubicación: Miami
Mensajes: 144
Gracias: 0
10 Agradecimientos de 3 mensajes
Le sale como si hubiese pagado un alquiler a 305 euros mensuales. La verdad que desde mi punto de vista (lo que yo pago) es como si en 3 años su hubiera ahorrado 550 x 12 meses x 3 años = 19.800 euros

Mis cálculos son correctos, no?

En este caso el tipo en cuestión perdió "dinero real" pero para mi "dejó de perder".


Responder Citando
  #5  
Antiguo 12-sep-2007, 16:57
Uxo Uxo está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 07-septiembre-2007
Ubicación: Tanger
Mensajes: 4.789
Gracias: 3.041
2.758 Agradecimientos de 1.383 mensajes
Asi’ es…los cálculos son aproximadamente correctos, aunque la mayoría de las hipotecas no son a 35 años y del 100% mas gastos (digo la mayoría)
Tampoco ha calculado la triste realidad del dinero B (en la compra y en la venta también).

También hay que decir que si este señor había vivido en alquiler durante 3 años en un piso del valor de 270.000 euros la cuota de alquiler seria algo entre 850 y 1000 euros.
Decimos unos 900 euros X 36 = 32.400 euros de alquiler


Responder Citando
  #6  
Antiguo 12-sep-2007, 16:57
Fonzo Fonzo esta en línea ahora
Burbujista abducido
 
Fecha de Ingreso: 26-mayo-2007
Ubicación: Barcelona
Mensajes: 2.644
Gracias: 463
1.952 Agradecimientos de 720 mensajes
Yo soy pepito porque he considerado que necesito un lugar al que llamar "casa" y que sea "mio" (ahora estamos 40% banco 60% pero todo llega). Pero no me he metido en berenjenales y desde luego lo que pago de hipoteca no son el 80% de mis ingresos... es bastante menos. Mi primer piso lo compre con el mibor (lo que se usaba entonces) a niveles similares a los actuales de euribor y empecé pagando un 5,5%. Tuve que cambiarme por temas de espacio (crios, se entiende) porque los 43 m2 del antiguo eran muy justitos, de esto hace algo dos añitos en los felices tiempos del 2 y pico porciento . Lo primero que tuve en mente a la hora de hacer mis cuentas es que los tipos podían volver a los niveles de cuando empecé... e hice bien.

El que se haya metido "por inversión" (especulación) va errado y lo pagará. sobre todo los últimos.

Y debo solamente la hipoteca, que es para pagar el pisico. En ella no he incluido ni coches de 30000 euros, ni teles LCD de muchas pulgadas ni muebles de diseño.

Resultado, el euribor me ha fastidiado un poco (como no, a nadie le gusta que le suban la cuota) pero lo puedo asumir.

Llevar una economía doméstica sostenible, eso si que debería ser de obligada educación para la ciudadanía, joder !!! Saber lo que significa endeudarse. Pero claro, interesan consumidores sin cerebro, no gente que utilice su dinero con responsabilidad.....


Responder Citando
  #7  
Antiguo 12-sep-2007, 16:58
tataratt tataratt esta en línea ahora
Concuñado de Trichet
 
Fecha de Ingreso: 06-julio-2007
Mensajes: 1.201
Gracias: 136
2.213 Agradecimientos de 600 mensajes
Bueno, ese piso puede haberlo alquilado durante 3 años a 650 €/mes

600*36 = 23.400 de ganancia.

No se han considerado los gastos: comunidad, seguro, IBI... (60 €/mes)

60*36 = 2.160 de pérdida

No se ha considerado comisión por cancelación anticipada de préstamo (1%): otros 2.700 € de pérdidas

23.400-10.978-2.160-2.700 = 7562 € de ganancias en 3 años con la operación, tras muchos quebraderos de cabeza y mucho riesgo (suponiendo que no haya ocurrido ningún imprevisto..)


Responder Citando
  #8  
Antiguo 12-sep-2007, 17:01
Veo_dolor Veo_dolor está desconectado
Miembro del BCE
 
Fecha de Ingreso: 30-marzo-2007
Mensajes: 599
Gracias: 2.216
273 Agradecimientos de 86 mensajes
Iniciado por Rogerlurdes Ver Mensaje
Le sale como si hubiese pagado un alquiler a 305 euros mensuales. La verdad que desde mi punto de vista (lo que yo pago) es como si en 3 años su hubiera ahorrado 550 x 12 meses x 3 años = 19.800 euros

Mis cálculos son correctos, no?

En este caso el tipo en cuestión perdió "dinero real" pero para mi "dejó de perder".

Ya se lo que quieres decir. Pero esta persona ya tenía su vivienda habitual. Otra cosa es que la hubiese tenido alquilada durante esos tres años, pero no es el caso. El piso ha estado cerrado a cal y canto durante este periodo, esperando simplemente a que se revalorizara. Que es "una inversión"...


Responder Citando
  #9  
Antiguo 12-sep-2007, 17:02
comparto-piso comparto-piso está desconectado
Querido forero
 
Fecha de Ingreso: 15-abril-2007
Mensajes: 1.052
Gracias: 36
531 Agradecimientos de 241 mensajes
un pequeño matiz.... el 18 % se lo paga a hacienda pero de las ganancias neta, es decir, ya restados los gastos de compra y de venta (aunque el unico gasto de venta suele ser la plusvalia que la paga el vendedor)

ademas si tienes en cuenta la cuenta vivienda es solo para la primera vivienda habitual asi que tenemos que suponer que la tenia puesta ante hacienda como vivienda habitual por lo que esos años se habra deducido los 2 primeros años el 20% de media de lo pagado tanto de amortizacion, como de intereses, gastos...y el tiempo restante el 17.5%. Por supuesto sin tener en cuenta el importe que se dedujo por la cuenta vivienda (no se va a deducir 2 veces por lo mismo)

Aparte tambien habria que tener en cuenta que ese dinero que hacienda le iba devolviendo año a año seguramente le habra sacado alguna rentabilidad durante eso años.

pero aun asi el negocio no parece demasiado rentable.


Responder Citando
  #10  
Antiguo 12-sep-2007, 17:04
Uxo Uxo está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 07-septiembre-2007
Ubicación: Tanger
Mensajes: 4.789
Gracias: 3.041
2.758 Agradecimientos de 1.383 mensajes
Iniciado por tataratt Ver Mensaje
Bueno, ese piso puede haberlo alquilado durante 3 años a 650 €/mes

600*36 = 23.400 de ganancia.

No se han considerado los gastos: comunidad, seguro, IBI... (60 €/mes)

60*36 = 2.160 de pérdida

No se ha considerado comisión por cancelación anticipada de préstamo (1%): otros 2.700 € de pérdidas

23.400-10.978-2.160-2.700 = 7562 € de ganancias en 3 años con la operación, tras muchos quebraderos de cabeza y mucho riesgo (suponiendo que no haya ocurrido ningún imprevisto..)

Correcto,
pero un piso de 270.000 euros no se alquila a 650 euros al mes.
Calcula MINIMO unos 850 euros


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
Técnica de venta : Comprar Piso como buena inversión MetalLord Burbuja Inmobiliaria 5 29-sep-2009 15:13
Caixa Cat. crea 3 nuevas filiales para gestionar sus activos inmobiliarios: LEAN LEAN azkunaveteya Burbuja Inmobiliaria 21 10-dic-2008 22:03
¿Quieren un caso de pepitismo extremo? ¡Pasen y lean! porreta Burbuja Inmobiliaria 12 03-nov-2008 11:39
'Comprar piso sigue siendo buena inversión' Tuerto Burbuja Inmobiliaria 22 03-ago-2008 11:08
Comprar piso, inversion segura kimi Burbuja Inmobiliaria 8 22-ago-2007 17:24


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 14:33.