Burbuja.info - Foro de economía > > > Comprar piso... ¿Una inversión? Pasen y lean
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  #21  
Antiguo 13-sep-2007, 09:10
ExplotaBurbujaExplota! ExplotaBurbujaExplota! está desconectado
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Iniciado por burbufilia Ver Mensaje
El cálculo tiene algunos fallos. A Hacienda tienes que declarar todo lo que te ha costado, incluido los intereses del préstamo, y seguro que el ITP (no sé si también el IVA). No es deducible lo de la cuenta vivienda si no estás viviendo en ella. Así que el cálculo se quedaría:

Total: 55.185 - 27.000 - 34.930 = - 6745 €

No obstante, poniendo el piso en alquiler, suponiendo un beneficio anual del alquiler modesto de 6000€ (500€ por mes después de ibis, comunidad, etc) pues le ha ganado tres kilos.

Si lo alquilas, también tienes que gastarte dinero en reformarlo, amueblarlo, reparaciones, etc.
Te lo digo por experiencia propia. Mis abuelos tenían un piso alquilado a 4 personas (piso compartido). Lo amueblaron entero, lo pintaron, etc. Esta gente se largó un día sin más. Cuando fuimos a verlo para volverlo a alquilar, las paredes estaban negras con chorretones de copas, pintadas, etc. Todas las persianas rotas, las lámparas tb, los electrodomésticos igual. Al final lo han tenido que reformar todo de nuevo para poderlo volver a alquilar (dos milloncetes de las antiguas pesetas).

El cálculo estaba hecho con la hipótesis de que el piso se dejaba en "barbecho" revalorizándose.


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  #22  
Antiguo 13-sep-2007, 09:12
Delendaestdomus Delendaestdomus está desconectado
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Iniciado por ExplotaBurbujaExplota! Ver Mensaje
Si lo alquilas, también tienes que gastarte dinero en reformarlo, amueblarlo, reparaciones, etc.

Lo más sensato es alquilar sin muebles y que las reparaciones se limiten a una mano de pintura entre inquilino e inquilino.


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  #23  
Antiguo 13-sep-2007, 09:13
akent akent está desconectado
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exactamente, para ganar algo, tengo que subir mucho el precio de la vivienda

otro caso, son el de gente con viviendas compradas antes del boom, o con compraventas de casas sobre plano, el famoso pasapisero, que ahí si he visto yo ganancias brutales, pero por comprar una casa a precio de mercado y revenderla a los 3 años, no mucha gente ha ganado pasta aquí

aK


Iniciado por jotace Ver Mensaje
Una de las razones por las que suben los inmuebles es porque el que ha comprado a 100, si quiere vender al poco tiempo sin palmar pasta, tiene que hacerlo a 120. Durante estos años el mercado ha estado muy activo con ventas y reventas en pocos años de forma que esto es uno (entre tantos) de los motivos que ha tirado hacia arriba de los precios



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  #24  
Antiguo 13-sep-2007, 09:23
zulu zulu esta en línea ahora
Niño entre el Centeno
 
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¿Y alguien me explica como co*o se desgrava de hacienda la vivienda, que no es habitual, y para más inri ya tiene otra?

Anda, quitad esos 5700 de la parte del "haber", y rezad porque no lo haga, le pillen y encima tenga que pagar una multita de las guapas.


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  #25  
Antiguo 13-sep-2007, 09:33
Palacete Palacete está desconectado
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Buen ejemplo, veo_dolor
Iniciado por burbufilia
Entonces estoy contigo. Es gilipollas
...
Todo lo demás es hacer el imbécil. Esto es como comprar acciones de una empresa que no produce ni da beneficios a la espera de que el factor suerte y la especulación dispare el valor hacia arriba

Completamente de acuerdo. Con el agravante de que a nadie (que no sea un especulata) se le ocurriría comprar las acciones pidiendo un crédito por un pastonazo, que al 4%.....pues ya se sabe.

Y puestos a ser puristas, los euros de 2004 valen casi un 10% más que los de 2007, así que otro mordisquito al supuesto negociete.
Pero sí, él irá fardando de que le ha sacado 10 millones al piso, cuando en realidad ha palmado pasta.


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  #26  
Antiguo 13-sep-2007, 09:34
eljos eljos está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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Iniciado por tataratt Ver Mensaje
Bueno, ese piso puede haberlo alquilado durante 3 años a 650 €/mes

600*36 = 23.400 de ganancia.

No se han considerado los gastos: comunidad, seguro, IBI... (60 €/mes)

60*36 = 2.160 de pérdida

No se ha considerado comisión por cancelación anticipada de préstamo (1%): otros 2.700 € de pérdidas

23.400-10.978-2.160-2.700 = 7562 € de ganancias en 3 años con la operación, tras muchos quebraderos de cabeza y mucho riesgo (suponiendo que no haya ocurrido ningún imprevisto..)


Tampco se han considerado los beneficios de levantarse cada mañana, mirarse al espejo y decirse a uno mismo:

"MI piso vale 40 millones".



Eso es lo que mueve a muchos a comprar lo que sea y por el dinero que sea.

Saludos.


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  #27  
Antiguo 13-sep-2007, 09:43
Veo_dolor Veo_dolor está desconectado
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Iniciado por eljos Ver Mensaje
Tampco se han considerado los beneficios de levantarse cada mañana, mirarse al espejo y decirse a uno mismo:

"MI piso vale 40 millones".



Eso es lo que mueve a muchos a comprar lo que sea y por el dinero que sea.

Saludos.


Mira, no había reparado en ello. Supongo que soltar eso delante del espejo por las mañanas y encima creertelo te la tiene que poner morcillona... Tiene que ser eso.


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  #28  
Antiguo 13-sep-2007, 09:45
Gabriel Gabriel está desconectado
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Iniciado por giusepo_2006 Ver Mensaje

Lo de considerar la amortización de la vivienda para analizar una inversión...

Yo creo que con los cash-flow, los años y el coste del capital es suficiente.

Si tienes un bien que compras por X y lo vendes por Y, pues le ganas Y-X, lo de la amortización te importaría si fueras una sociedad que tuviese que declarar beneficios.

Un saludo.

Es cierto que compras por X y vendes por Y; pero la amortización sirve para hacerte una idea de la evolución del valor de lo que has comprado.

Muchos piensan ingenuamente que si la vivienda a subido un 9%, "su" vivienda a subido también un 9%.

No se dan cuenta de que en el cálculo de la subida del 9% se están comparando cosas iguales. Es decir, se compara una casa de 100 m2 a estrenar de 2006 con una casa de 100 m2 a estrenar de 2007. No se compara el precio de la misma casa en años distintos.

Para estimar la evolución del valor de una vivienda hay que hacer dos ajustes importantes: 1- el ajuste por la inflación; y 2- el ajuste por envejecimiento.

Es obvio que una casa vieja vale menos que una nueva.

Un saludo

Gabriel


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  #29  
Antiguo 13-sep-2007, 10:02
Gabriel Gabriel está desconectado
Será en Octubre
 
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Iniciado por burbufilia Ver Mensaje
Entonces estoy contigo. Es gilipollas

Invertir en vivienda debería ser, de toda la vida, comprar para ponerla en alquiler si los intereses de un préstamo hipotético al 110% son equivalentes (con el tiempo esos intereses decrecen) o inferiores a los ingresos por dicho alquiler.

Todo lo demás es hacer el imbécil. Esto es como comprar acciones de una empresa que no produce ni da beneficios a la espera de que el factor suerte y la especulación dispare el valor hacia arriba, pero con la diferencia de que los beneficios en % pueden ser de hasta cuatro dígitos, y no de dos, como en el caso del menda.

.

Hay está el quid de la cuestión.

Si admitimos que —en principio— el valor "lógico" de unas acciones debe corresponder a un PER de aproximadamente 14; entonces —pensando en la vivienda como inversión— su valor ˝lógico" debe deducirse del alquiler que se puede cobrar, dando un "PER" de 14 una vez que se computan gastos... incluyendo gastos financieros.

El razonamiento anterior ha sido demasiado conciso. Quién lo entienda lo entenderá de inmediato. El que no lo entienda (casi todos?) necesitará una explicación bastante amplia.

Por debajo de eso compensa invertir en bolsa, que además tiene una liquidez infinitamente mejor.

Tampoco hemos computado el gasto de encontrar comprador, que es muy considerable en la vivienda y muy pequeño con las acciones (al menos si cotizan en bolsa).

Un saludo

Gabriel


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  #30  
Antiguo 13-sep-2007, 10:05
Gabriel Gabriel está desconectado
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Iniciado por Gabriel Ver Mensaje

Muchos piensan ingenuamente que si la vivienda a subido un 9%, "su" vivienda a subido también un 9%.

Gabriel

No puedo evitar mandar este post para pedir disculpas por un par de "horrores" ortográficos que se me han colado.

Estas cosas pasan en las mejores familias.

Un saludo.

Gabriel


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