Burbuja.info - Foro de economía > > > Comprar piso... ¿Una inversión? Pasen y lean
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  #11  
Antiguo 12-sep-2007, 17:11
Rogerlurdes Rogerlurdes está desconectado
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Iniciado por Veo_dolor Ver Mensaje
Ya se lo que quieres decir. Pero esta persona ya tenía su vivienda habitual. Otra cosa es que la hubiese tenido alquilada durante esos tres años, pero no es el caso. El piso ha estado cerrado a cal y canto durante este periodo, esperando simplemente a que se revalorizara. Que es "una inversión"...

Entonces la cosa cambia. Le ha salido el tiro por la culata! Pero creo que no aceptaría tus cuentas ni verificadas ante notario (orgullo del inversó ejpañó!)


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  #12  
Antiguo 12-sep-2007, 17:24
Gabriel Gabriel está desconectado
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En los cálculos os habeis olvidado de incluir los gastos de amortización.

No pasa nada. Casi todo el mundo se olvida de computarlos.

Las casas, al igual que los coches, envejecen con el uso, y se vuelven más baratas año tras año. La pérdida de valor debida al envejecimiento se computa como gasto de amortización.

Cuando se dice que en 2006 la vivienda subió un 9%, se comparan pisos iguales. Es decir, se compara, por ejemplo, un piso nuevo del 2005 con un piso nuevo del 2006. Si comparamos un piso nuevo del 2005 con ese mismo piso en el 2006, la subida no es del 9% porque hay que descontar el gasto de amortización.

Normalmente consideramos que el periodo de amortización de un coche es de 10 años, con lo que pierde un 10% de valor cada año.

En el caso de la vivienda el periodo de amortización es de unos 50 años, con lo que pierde un 2% de valor cada año. En una vivienda de 270.000 euros, el 2% es 5.400 euros; una cifra nada despreciable.

Para ser justos hay que incluir en los cálculos el precio del solar, que no sufre gastos de amortización, ya que no se gasta. Pero no sabemos cuanto repercute el precio del solar en este cálculo concreto.

Un saludo

Gabriel


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  #13  
Antiguo 12-sep-2007, 17:35
Gabriel Gabriel está desconectado
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Iniciado por Rogerlurdes Ver Mensaje
Originalmente Escrito por Veo_dolor Ver Mensaje
Ya se lo que quieres decir. Pero esta persona ya tenía su vivienda habitual. Otra cosa es que la hubiese tenido alquilada durante esos tres años, pero no es el caso. El piso ha estado cerrado a cal y canto durante este periodo, esperando simplemente a que se revalorizara. Que es "una inversión"..

Se trata de un comportamiento muy difícil de entender.

Una vivienda es un capital que rentúa alquiler. El dinero ganado en el alquiler de una vivienda equivale a los dividendos que rentúan unas acciones.

A nadie le entraría en la cabeza que alguien invirtiese en bolsa, sin intención de percibir dividendos, y confiando únicamente en la venta de acciones al alza. Sin embargo, eso es exactamente lo que hacen los que invierten en vivienda sin explotarlas en alquiler.

Cosas como estas sirven para que uno se convenza de que los inversores en vivienda medios no tengan ni idea de economía. Creo que la mayor parte de ellos pierden dinero, a veces sabiéndolo y otras veces sin saberlo.

Naturalmente, cuando un listillo que se mete a invertir en vivienda pierde dinero no se lo cuenta a nadie y no nos enteramos. Únicamente nos enteramos de los negocios redondos porque el beneficiado lo andará contando en voz muy alta.

No creo que sea una buena idea invertir en vivienda. Creo que solo compensa apúntandose a una burbuja en crecimiento antes de que explote. Aún así es una inversión demasiado arriesgada porque es muy difícil calibrar el momento de la explosión.

Un saludo

Gabriel


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  #14  
Antiguo 12-sep-2007, 18:30
giusepo_2006 giusepo_2006 está desconectado
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No os metais con los que "invierten" en vivienda, que no siempre está tan mal.

En primer lugar, para mí una persona que se compra una vivienda como primera residencia no está invirtiendo, porque en algún sitio tendrá que vivir, ¿o pedimos vivienda para todos menos para los que dicen que "invierten"?

Una persona que se compra una sola vivienda está afrontando un gasto, al igual que otro que alquila afronta otro.

Lo que sí se puede analizar es si el gasto ha sido caro, o lo ha hecho en el momento oportuno. Por eso es tan importante el que la gente sepa que los pisos van a bajar, para que no compren y realmente bajen.

Este chaval llamó "inversión" a la compra de su piso porque pensaba que iban a subir, y al comprar antes se "ahorraba" dinero, por lo que el creía que "invertía".

Lo de considerar la amortización de la vivienda para analizar una inversión...

Yo creo que con los cash-flow, los años y el coste del capital es suficiente.

Si tienes un bien que compras por X y lo vendes por Y, pues le ganas Y-X, lo de la amortización te importaría si fueras una sociedad que tuviese que declarar beneficios. En el IRPF los ingresos por vivienda habitual no funcionan así, es más el sistema "actualiza" el valor de compra del inmueble, aumentandolo de manera que disminuyen los beneficios por enajenación de inmobilizado.

La figura de la amortización está muy bien para negociar una compra, pero realmente ¿crees que un piso nuevo se deprecia porque tenga dos años? Vale, el precio es relativo, pero ¿pierde algunas de sus características intrínsecas por las que debería tener un precio determinado, pierede superficie, calidades, vistas,...?

La amortización está muy bien como figura contable, para las empresas. Para la economía doméstica yo prefiero hablar de ingresos y gastos, eso sí, debidamente actualizados y capitalizados.

Un saludo.


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  #15  
Antiguo 12-sep-2007, 22:54
Veo_dolor Veo_dolor está desconectado
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Iniciado por giusepo_2006 Ver Mensaje

Este chaval llamó "inversión" a la compra de su piso porque pensaba que iban a subir, y al comprar antes se "ahorraba" dinero, por lo que el creía que "invertía".

No es que comprase su vivienda habitual (ya tenía una). El tema es que tenía un buen sueldo y decidió invertir en otro piso, ya que la rentabilidad que le ofrecían el banco era baja. El tipo en cuestión no era ningún pepito (manejaba pasta).

El fin de este post no es otro que desterrar ese mito de las maravillosas ganancias que ha conseguido la gente con su piso, teniendolo 3 ó 4 años cerrado. Es posible que los que lo hicieran al comienzo de la burbuja sí hayan conseguido una buena rentabilidad, eso no lo niego, pero el caso que he expuesto es el de muchos que se han querido unir al festín de pelotazos fáciles con el ladrillo, y queda patente que de eso nada de nada.

Queda pendiente un análisis paralelo con la rentabilidad que ofreció el IBEX, por poner un índice bursátil, en ese mismo periodo de tiempo. De esa forma podríamos conocer el coste de oportunidad entre invertir en bolsa y el ladrillo en una determinada franja de tiempo (2004-2007). A más de uno se le iban a atragantar las paredes de pladur de su favuloso palacete. Pero bueno, eso para el que se anime con ello.

Por último, para los que recalculan la rentabilidad añadiéndoloe la parte correspondiente al alquiler, decirles que estoy de acuerdo en su exposición. Pero que la inmensa mayoría de estos pequeños especuladores pertenecen a la especie "ganomásconelpisocerradoquealq uilandolo". Y ha sido sobre esta especie sobre la que se ha centrado el análisis. Eso es todo.


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  #16  
Antiguo 12-sep-2007, 23:25
urisamir urisamir está desconectado
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Iniciado por Gabriel Ver Mensaje
Se trata de un comportamiento muy difícil de entender.

Una vivienda es un capital que rentúa alquiler. El dinero ganado en el alquiler de una vivienda equivale a los dividendos que rentúan unas acciones.

A nadie le entraría en la cabeza que alguien invirtiese en bolsa, sin intención de percibir dividendos, y confiando únicamente en la venta de acciones al alza. Sin embargo, eso es exactamente lo que hacen los que invierten en vivienda sin explotarlas en alquiler.

Cosas como estas sirven para que uno se convenza de que los inversores en vivienda medios no tengan ni idea de economía. Creo que la mayor parte de ellos pierden dinero, a veces sabiéndolo y otras veces sin saberlo.

Naturalmente, cuando un listillo que se mete a invertir en vivienda pierde dinero no se lo cuenta a nadie y no nos enteramos. Únicamente nos enteramos de los negocios redondos porque el beneficiado lo andará contando en voz muy alta.

No creo que sea una buena idea invertir en vivienda. Creo que solo compensa apúntandose a una burbuja en crecimiento antes de que explote. Aún así es una inversión demasiado arriesgada porque es muy difícil calibrar el momento de la explosión.

Un saludo

Gabriel


GRANDE REFLEXIÓN!!!


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  #17  
Antiguo 12-sep-2007, 23:53
burbufilia burbufilia está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Iniciado por Veo_dolor Ver Mensaje
Bueno, pues estaba aquí aburrido recordando una vivencia que tuve en la primavera del 2006 y me he puesto a hacer unos numeros.

Fue en el año 2006 cuando estuve viajando a canarias por motivos de trabajo, y en uno de los viajes (sobre Abril o Mayo) me acompañó otra persona perteneciente a la empresa para la que trabajábamos. Os diré que por aquella época yo tenía 24 añitos, apenas un año de experiencia en el mundo laboral y ninguna en el mundo de los negocios.

Recuerdo que tomamos el barco para realizar el trayecto desde el puerto de Los Cristianos (Tenerife) a La Gomera. A los pocos minutos de zarpar ya contábamos con una vista magnífica de la costa y la multitud de apartamentos y edificaciones que en ella se habían levantado. Fue inevitable el realizar un comentario sobre todo lo que se estaba construyendo y tal. Yo en aquella época aun no había descubierto el foro y solo conocía las cuatro noticias que publicaban en los mass media, de crecimientos anuales brutales.

Bueno, pues el caso es que el chico este (tendría unos 34-35 años) me comentó que el había comprado un piso hacía un par de años (sobre el 2004), porque era lo único que daba una buena rentabilidad. Claro, yo en aquel momento lo que pense es: ¡Qué cabrón!, anda que no lleva ganada pasta en este tiempo ni nada...

Peeeeeeero, hoy me he puesto a hacer cuentas, y la verdad que las cosas no son lo que parecen.

Hipótesis de partida

Año de compra: 2004
Precio de compra: 270.000 euros (es en la zona norte de Madrid)
Tipo medio de ínterés del préstamo durante el periodo 2004-2007: 4% (Aquí va incluido el diferencial bancario)
Revalorización media anual: 9%
Gastos de notaría escrituración e IVA: 10% valor de compra


Vamos a suponer que el propietario del piso no tiene ni un pelo de tonto y ante la posibilidad de un cambio de ciclo (esto ya no crece hasta el infinito y más allá) decide vender el piso y recoger beneficios en la actualidad, 2007.

El precio de venta es:

270.000 x 1.09 x 1.09 x 1.09 = 349.660

como tiene prisa por recojer sus cuantiosos beneficios, no tiene inconveniente en hacer una rebaja del 7% sobre dicho precio a un comprador que se ha interesado por el mismo, y lo vende por un total de:

349.660 x 0.93 = 325.185 euros

Alguno pensará que esta persona ha ganado un total de 55.185 euros, sin rascarla, en tres años. Reconoceré que yo, en mi feliz ignorancia, me encontraba en este grupo.

¿Cuánto ha ganado realmente? Vayamos por partes:

1.- Gastos de esrituración + IVA

Anteriormente lo hemos fijado en un 10% del precio de compra. Veamos por tanto a cuanto asciende esta partida

270.000 x 0.1 = 27.000 euros

2.- Dinero pagado durante estos 3 años de hipoteca

Con un montante de 297.000 euros, a 35 años y con el tipo de interés del 4% (diferencial bancario incluido) en el simulador de nuestro buen amigo Calculín resulta que ha pagado un total de 47.340 €, de los que 34.930 € son intereses.

3.- Tributación de plusvalías

Si no me equivoco, nuestro amigo tendrá que dar cuentas a hacienda por cantidad del 18% de los beneficios obtenidos, es decir:

55.185 x 0.18 = 9.933 €

4.- Beneficios fiscales

Vamos a considerar, para que no me acuseis de imparcialidad, que el piso lo compró cuando cumplieron los 4 años de su cuenta vivienda (no se si existía en el 2000 pero bueno). La cantidad sobre la que se desgrava y el porcentaje exacto no lo conozco con exactitud, considero 9500 € de importe máximo a desgravar y un porcentaje del 15% (creo que no me voy demasiado)

9.500 x 0.15 x 4 años = 5.700 €


BALANCE FINAL

Pues esto ya como en la escuela, a sumar y a restar

Beneficios: 55.185 (plusvalía) + 5.700 (beneficios fiscales)

Pérdidas: 27.000 (gastos+IVA) + 34.930 (intereses) + 9.933 (tributación plusvalías)


Total: 55.185 + 5.700 - 27.000 - 34.930 - 9.933 = - 10.978 €


Es decir, que aun pareciendo que hacía una estupenda venta, ha perdido casi 11.000 euros.

Espero vuestras respuestas y opiniones.

El cálculo tiene algunos fallos. A Hacienda tienes que declarar todo lo que te ha costado, incluido los intereses del préstamo, y seguro que el ITP (no sé si también el IVA). No es deducible lo de la cuenta vivienda si no estás viviendo en ella. Así que el cálculo se quedaría:

Total: 55.185 - 27.000 - 34.930 = - 6745 €

No obstante, poniendo el piso en alquiler, suponiendo un beneficio anual del alquiler modesto de 6000€ (500€ por mes después de ibis, comunidad, etc) pues le ha ganado tres kilos.


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  #18  
Antiguo 12-sep-2007, 23:59
ronald29780 ronald29780 está desconectado
Mercutio
 
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Clasicamente se deferencia los diferentes tipos de inversion con sus probabilidades de ganancia, el riesgo añadido y su liquidez.

Las acciones se considera de grandes probabilidades de ganancia con un riesgo sumamente alto y una alta liquidez.

Las rentas (letras) se considera de pocas esperanzas de ganancia, un riesgo practicamente no existente y liquidez mediana.

La inversion in inmuebles se consideró de espectativas de ganancia mediana con riesgo bajo y poca liquidez.

Asi se explican 2 cosas:
La crisis de los subprime, porque los compradores de los MBS lo hicieron para reducir riesgo comparable a las acciones. Mira como se han quedado.

La inversion en el ladrillo subío las espectativas de ganancias y, durante un tiempo habia mucha liquidez.

Ahora los aguas vuelven a su cauce.


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  #19  
Antiguo 13-sep-2007, 00:08
burbufilia burbufilia está desconectado
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Ya se lo que quieres decir. Pero esta persona ya tenía su vivienda habitual. Otra cosa es que la hubiese tenido alquilada durante esos tres años, pero no es el caso. El piso ha estado cerrado a cal y canto durante este periodo, esperando simplemente a que se revalorizara. Que es "una inversión"...

Entonces estoy contigo. Es gilipollas

Invertir en vivienda debería ser, de toda la vida, comprar para ponerla en alquiler si los intereses de un préstamo hipotético al 110% son equivalentes (con el tiempo esos intereses decrecen) o inferiores a los ingresos por dicho alquiler.

Todo lo demás es hacer el imbécil. Esto es como comprar acciones de una empresa que no produce ni da beneficios a la espera de que el factor suerte y la especulación dispare el valor hacia arriba, pero con la diferencia de que los beneficios en % pueden ser de hasta cuatro dígitos, y no de dos, como en el caso del menda.

Eso, salvo que esa sea la vivienda habitual, que siempre será mejor disfrutarla a 270 que a 320.

Última edición por burbufilia; 13-sep-2007 a las 00:14


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  #20  
Antiguo 13-sep-2007, 07:30
jotace jotace está desconectado
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Una de las razones por las que suben los inmuebles es porque el que ha comprado a 100, si quiere vender al poco tiempo sin palmar pasta, tiene que hacerlo a 120. Durante estos años el mercado ha estado muy activo con ventas y reventas en pocos años de forma que esto es uno (entre tantos) de los motivos que ha tirado hacia arriba de los precios


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