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La odisea del Ulises inmobiliario

02:54 CARLOS MÁRMOL
n Si los sevillanos hicieran caso a las recomendaciones del Banco de España -no endeudarse por encima del 33 por ciento de sus ingresos ordinarios- buena parte de la población de la capital hispalense y de la provincia carecería de un hogar. A pesar de que la nueva ministra de la Vivienda, Carmen Chacón, afirma que, en la mayoría de los casos, los españoles "nos hemos endeudado con cabeza", los precios medios alcanzados por los pisos en Sevilla impiden no sólo respetar la cifra técnica a partir de la cual las deudas empiezan a ser un grave problema, sino poder abordar cualquier tipo de operación inmobiliaria -obligatoria antes o después, al ser la vivienda una necesidad básica de todas las familias- con cierta mesura.

La odisea de los sevillanos que demandan un piso no se limita a pagar cada mes las cuotas de la hipoteca, encarecidas en los últimos tiempos al calor de las constantes subidas del euríbor, el tipo bancario de referencia que fija casi todos los créditos variables, que suponen casi el 90 por ciento del mercado inmobiliario en España. Más bien sus problemas se inician desde el origen del proceso de compra, sobre cuyo desarrollo la mayoría de los ciudadanos tiene una información escasa, poco contrastada, que no responde siempre a la realidad o que, por su tecnicismo, se convierte en un verdadero arcano para un profano.

El principal escollo a superar es lo que popularmente se conoce como la entrada: el dinero necesario para empezar a financiar la compra de un piso. Esta cifra depende del precio global de adquisición del inmueble. Cuanto más cara es la vivienda elegida mayor será la cantidad a ahorrar -o a generar por otros medios- por parte de los compradores. En general, un 10 por ciento extra sobre la cifra de venta debe destinarse a los gastos burocráticos, tributarios y jurídicos que exige una compraventa. El resto hay que negociarlo con el banco, aunque, en general, hay poco que hablar. La política de riesgos de la mayoría de las entidades financieras dicta -en estos momentos; hace unos años este criterio era bastante más flexible- que la financiación necesaria no debe superar el 80 por ciento del precio de tasación del piso. El comprador, por tanto, deberá tener en metálico, además de los citados gastos, un 20 por ciento del valor objetivo del piso, fijado por una empresa tasadora privada -elegida por el banco- en un estudio que también tiene que costear el comprador. Si éste necesita una financiación global superior al 80 por ciento, y el banco la autoriza, tendrá que enfrentarse en todo caso a un crédito mucho más caro y cumplir ciertos requisitos: contar con avalistas o suscribir un seguro de riesgo bastante caro.

Todo depende, por tanto, de la tasación, aunque en la mayoría de los casos los compradores no encargan este informe hasta señalar el piso; esto es: tras acordar con su propietario -sea particular o inmobiliaria- el pago de una cantidad previa a descontar del precio con objeto de reservar en firme el inmueble. Si la operación financiera es limpia -no da problemas- este pago es un mero abono a cuenta. Pero si hay imprevistos -la tasación es inferior al precio o se necesita más del 80 por ciento- existe el riesgo cierto de perder dicha señal, que tiene la condición de arras, salvo que se inicie una huida hacia adelante en la que para salir la situación se acepten, sin demasiado margen real ya de negociación, las soluciones del banco.

Según los últimos datos del precio de la vivienda en Sevilla -publicados por la consultora Salvago en junio- esta coyuntura se traduce en que una familia tiene que asumir un desembolso inicial de 104.160 euros si quiere comprarse un piso de 100 metros en la capital. Después, viene la hipoteca. El precio del metro cuadrado medio en la urbe cuesta 3.472 euros. En municipios del área metropolitana, la entrada bajaría a los 62.940 euros, cifra similar a lo que hace apenas cinco años costaba una vivienda en determinados barrios periféricos de Sevilla. Si se opta por municipios del interior de la provincia esta cantidad inicial caería hasta los 53.403 euros, aunque siempre que se elija un piso de 70 metros cuadrados. Si se quieren 100 metros, la cosa sube a los 76.290 euros. Estas cifras están calculadas sobre la hipótesis de que el precio del piso y la tasación casan. En caso contrario -algo habitual, según los expertos- los compradores deben asumir la diferencia, lo que encarece los gastos, o desistir



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