La rehabilitación como válvula de escape

omentar la obra pública en épocas de crisis, ha sido una solución tradicionalmente para reanimar el mercado interior y dar trabajo a personas que si no entrarían en paro, pero el espectacular avance tecnológico de las Obras Públicas, ha hecho que hoy esta solución pierda atractivo frente a la rehabilitacion de viviendas, donde la mano de obra es abundante y la factura corre casi en su totaliddad a cargo del propietario de la misma.

Las grandes máquinas, tuneladoras, dumpers, y excabadoras, son las que hoy se llevan la parte del león en la Obra Pública, miebtras que los salarios pierden porcentaje en el coste. Por otra parte,no se puede fomentar indefinidamente el gasto público si no se quiere caer en la escalada inflacionaria, que se coma en poco tiempo cualquier beneficio social. Mientras que en las políticas de rehabilitación queda sólo a la administración, el pago de los beneficios fiscales y subenciones que hubiera creado como incentivo.

Además, en este caso se trata solo de atizar un poco el fuego de algo que ya arde por si mismo, basta pasearse por cualquier ciudad para observar por la cantidad de andamios, contenedores y sacos de escombro que se ven en sus calles, que la rehabilitacion es una tarea continua en una ciudad..

Nuestras administaciones saben de la buena labor que ejerce la rehabilitacion de viviendas en épocas de crisis y discretamente y sin grande alharacas, vendiendo incluso el “favor” al público, comienzan a atizar el fuego. Si se introduce en Google los términos “rehabilitación” y “viviendas” y solicita NOTICIAS, obtiene una respuesta como esta:

* Madrid dará créditos blandos para la rehabilitación de viviendas
* La Junta (de Castilla-Leon) invertirá 13 millones para rehabilitar 900 viviendas en zonas históricas de la provincia
* Vivienda (de Madrid) ayudará a rehabilitar 13.000 casas en Vallecas
* Santiago del Teide (de Tenerife) ayudará a rehabilitar viviendas en el medio rural
* 37.000 familias (valencianas) obtienen ayudas para rehabilitar una vivienda
* El Ayuntamiento (de Antequera) entrega 59 subvenciones para la rehabilitación de viviendas en mal estado

Comunidades autónomas y ayuntamientos comienzan a impulsar la rehabilitación de edificios, y sin lugar a dudas, habiendose iniciándo la crisis inmobiliaria en un año electoral, aplicarán la receta con amplia generosidad.

Independientemente que estas acciones se fomenten o no desde la Administración, la rehabilitación de edificios será el área del sector inmobiliario con mayor auge en el futuro, salvo que continúe incrementandose la población por la llegada masiva de pagapensiones o que haya una nueva oleada de natalidad, que obligue a seguir construyendo viviendas para alojar a una población que no cesa de aumentar.

Según datos del INE a fecha del 2001 había en España 20.946.554 viviendas familiares, 14.184.026 viviendas principales, 3.360.631 viviendas secundarias y 3.106.422 viviendas vacías para una poblacion cifrada en la misma fecha de 40.847.371 habitantes.

Hay mas de una vivienda para cada dos personas. Como hoy la media familiar se sitúa claramente por debajo de tres personas, podemos considerar que la familia española media casi posee ya en propiedad, una vivienda principal y otra de vacaciones. Soy consciente de la injusticia que ocultan siempre las medias estadísticas, pues junto al rico que posee varias viviendas, o la viuda que conserva su casa y la de vacaciones, hay quien no tiene ninguna, pero a efectos estadísticos, parece claro que el parque de viviendas actual, es suficiente para alojar la holgadamente la población española y a efectos prácticos también, pues la segunda vivienda suele compartirse entre diversos nucleos familiares entrechamente emparentados, de forma que la gran mayoría, si no tenemos una segunda vivienda en propiedad, al menos podemos acceder a la de nuestros padres o de nuestra abuela.

Por lo tanto, a medio plazo no hará falta construir más viviendas que las necesaria para reponer aquellas que se derriben por viejas y ruinosas, (si no aumente de nuevo la poblacion), y los planes de expansión y reclasificación de terreno rústico en urbano deberán frenar en poco tiempo por innecesarios, salvo en casos puntuales, donde las inmigraciones interiores, hoy muy ateunuadas, creen deficits puntuales, o surjan nuevas necesidanes de terreno industrial o terciario. Naturalmente, si sigue estable la población,pero todos nos emperretamos en tener una segunda vivienda en propiedad y no compartida con nadie, podemos aún seguir construyendo viviendas indefinidamente, para llegar al absurdo de crear y mantener ciudades fantasma, vacías de población pero llenas de viviendas cerradas a cal y canto, pero con piscina y jardines dotados con depuradora y riego automático, que nadie disfruta ni usa.

Por contra la actividad de rehabilitación de viviendas tiene un claro porvenir.En este momento solo el 32,1% de las casas tiene menos de 20 años mientras que superan los 40 años el 37,7 de las viviendas, y casi el 20 superan los 60 años de antiguedad, declarando sus propietarios que estan en conjunto en un estado de conservación deficiente el 7,9 % de las viviendas y malas o ruinosas el 3,1 %.

En cifras esto quiere decir que, una vez asimilada los excedentes la la oferta actual de vivienda vacía, se necesitará hacer en cada quiquenio, obra nueva por unas 210.000 viviendas y mejoras o mantenimiento en unos 4.000.000 de viviendas en todo el país. Lo que supone si somos sensatos, que la obra nueva ha hacer en un año en todo el país se debe situar por debajo de 50.000 viviendas, la mayoría sobre solares dejados por una vivienda antigua, y que precisarán un mantenimiento de cierta importancia 1.000.000 de viviendas cada año, Habra que arreglar 20 viviendas, por cada una que se haga nueva.

Aparte, habrá muchas viviendas que sin necesitar un mantenimiento en profundidad, (tejados, cimentacion o pozo oscuro), pueden necesitar reparaciones de menor envergadura, como sustituir las redes de fontanería, electricidad y calefaccion, o cosméticas como la pintura en interior y exteriores, o la actualización de las viejas viviendas a las demandas de la nueva sociedad, como instalar refrigeración,.que actualmente solo existe en un 15% de las viviendas, o colocar un ascensor del que según informa el INE solo hay en el 4 % de las viviendas, cuando lo habitual en este país, es vivir en edificios de varias plantas y que con el progresivo envejecimiento de la población, comienza a ser el ascensor más demandado social más que una comodidad. Hay tambien obra pendiente para el combio de uso de las plantas bajas o la construccion de garajes cada vez más necesarios en el centro de la población.

La rehabilitación se muestra con una gran fuerza y harían bien los profesionales de la construcción, en todos sus sectores, cambiar el foco de su negocio de la vivienda nueva, a la rehabilitación, pues en este sector es donde mayor probabilidad van a encontrar de hacer negocio y al menos de momento, los materiales y las tecnicas constructivas aplicadas, presentan un grán atraso frente a lla tecnología alcanzada en construccion nueva y obra pública, lo que indica, que hay aún mucho camino para andar en este área..

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