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  #11  
Antiguo 07-sep-2007, 09:57
paquito xocolatero paquito xocolatero está desconectado
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Creo que se os olvida una posibilidad.

Acaparación de viviendas por las manos fuertes. Ya lo ha comentado alguien titulando un post "el subastero se frota las manos". Esta gente acaparará, y se dedicará a alquilar a un precio un poco por debajo de la cuota hipotecaria (si la tienen, ya que esta gente tiene cash a mansalva), para vender en un futuro, cuando el mercado se calme, con una importante revalorización. Si pensais que las viviendas las van a regalar, .....

Otro problema en el que no habéis caído, es que esto, por desgracia, no es EEUU, UK, Alemania, ...

Aquí en España hay tan sólo 5 ó 6 nucleos de centros de trabajo importantes:

Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
y poco más.

Un gran porcentaje de la población, tiene que desplazarse a estas ciudades para poder trabajar en lo que consideran que se corresponde con sus estudios o vocación profesional. Esto, seguirá generando demanda, bien de compra, o bien de alquiler. O la gente que vaya a trabajar ¿pensais que va a dormir debajo de un puente?

Las más pobladas tienen más trabajo, no es nada sorprendente.
Eso no son "núcleos de trabajo importantes" sino ciudades muy pobladas, simplemente.
El paro en cambio es muy bajo (y los salarios altos) en Castellon, Gerona, Baleares... no tan pobladas.
El mayor crecimiento de empleo no se da necesariamente en las grandes ciudades, aunque por supuesto siempre habrá mas oferta en las ciudades mas grandes (pero tambien mas demanda).


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  #12  
Antiguo 07-sep-2007, 09:58
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suelo+construcción+ margen

A este precio se suma el 20-30% del promotor

Más el 15%-20% impuestos

Tenemos que un piso que cuesta de hacer 10 millones de pesetas, se pone minimo en 30-40 millones de pesetas...

No es por nada pero:
Precio base de construcción... 15 millones
15 * 1,3 ( 30% promotor) * 1,2 (20% impuestos)=23,4

Y eso cogiendo los valores más generosos.
Como ves... hay margen para muuuucha bajada.


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  #13  
Antiguo 07-sep-2007, 10:04
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Las más pobladas tienen más trabajo, no es nada sorprendente.
Eso no son "núcleos de trabajo importantes" sino ciudades muy pobladas, simplemente.
El paro en cambio es muy bajo (y los salarios altos) en Castellon, Gerona, Baleares... no tan pobladas.
El mayor crecimiento de empleo no se da necesariamente en las grandes ciudades, aunque por supuesto siempre habrá mas oferta en las ciudades mas grandes (pero tambien mas demanda).

Pues si tu mismo lo dices, se han de venir a las grandes urbes a trabajar = mayor demanda vivienda, bien en propiedad, bien en alquiler.


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  #14  
Antiguo 07-sep-2007, 10:12
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Creo que se os olvida una posibilidad.

Acaparación de viviendas por las manos fuertes. Ya lo ha comentado alguien titulando un post "el subastero se frota las manos". Esta gente acaparará, y se dedicará a alquilar a un precio un poco por debajo de la cuota hipotecaria (si la tienen, ya que esta gente tiene cash a mansalva), para vender en un futuro, cuando el mercado se calme, con una importante revalorización. Si pensais que las viviendas las van a regalar, .....

Otro problema en el que no habéis caído, es que esto, por desgracia, no es EEUU, UK, Alemania, ...

Aquí en España hay tan sólo 5 ó 6 nucleos de centros de trabajo importantes:

Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
y poco más.

Un gran porcentaje de la población, tiene que desplazarse a estas ciudades para poder trabajar en lo que consideran que se corresponde con sus estudios o vocación profesional. Esto, seguirá generando demanda, bien de compra, o bien de alquiler. O la gente que vaya a trabajar ¿pensais que va a dormir debajo de un puente?

Eso es suponer que las manos fuertes son memos que se contentan con un retorno de su inversión peor que la cuenta naranja y desconocen el futuro demográfico de este pais.
Las manos fuertes hace años que se retiraron.
El resto, eternodemandismo, ¿por qué no os cabe en la cabeza que la oferta pueda superar la demanda? ¿tan imposible es? ¿en el pais de las grúas? ¿en el pais de la menor natalidad mundial?
Ah, claro, no me digas más, los inmigrantes...


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  #15  
Antiguo 07-sep-2007, 10:18
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Si el precio de los pisos empieza a bajar, tambien lo hara el suelo

Una empresa le cuesta de hacer un piso

suelo+construcción+ margen

A este precio se suma el 20-30% del promotor

Más el 15%-20% impuestos

Tenemos que un piso que cuesta de hacer 10 millones de pesetas, se pone minimo en 30-40 millones de pesetas...

Ahora viene lo bueno...

A medida que suban los tipos, el dinero que presta un banco es menor, dado que tienes que pagar más cada mes, eso unido a que al tener más riesgo por el incremento de morosos, pues dan menos dinero...

Resumiendo, que con nominas de menos de 3000 euros en total, no te dan ni 200.000 euros...

A medida que suban los tipos te van a dar, 175000, 150.000 hasta si llegaran el 6&-7% no creo que dieran más de 120.000 euros para nominas de menos de 3000 euros...

Resumiendo: AUNQUE QUIERAS NO PUEDES COMPRAR, POR TANTO EL PRECIO TIENE QUE CAER Y MUCHO, mucha gente se ha quedado fuera del mercado, y tampoco es posible vender un piso para comprarte otro....

Tenemos que el precio tiene que caer en producto normal (no lujo) del orden del 25%-40%

El tiempo me dará la razon: 2 años no más.

A estas simplificaciones económicas tipo Paco Dequetequejas no se les puede llamar MATEMATICAS.

En una economía de mercado el coste de los productos no tiene que ver con el precio. Si así fuera no habría burbujas inflacionistas. Tiene que ver con la oferta, y la oferta tiene que ver con el precio, pero es que además de la oferta, la demanda influye en el precio.
Además de eso, aparte del coste hay otros muchos factores que influyen en la oferta, como el stock acumulado, las espectativas, los tipos de interés también influyen en la oferta que utiliza financiación para producir, y otros muchos factores.
Los tipos también afectan a la demanda, así como la renta disponible, el ahorro, las espectativas también, por supuesto, y otros muchos factores.

Ignorar el resto de factores y suponerlos constantes es utilizar matemáticas de primaria para resolver procesos estocásticos, de los que además, al ser predicciones no se dispone de las variables reales que deben ser aplicadas y son sólo estimaciones.
Los modelos matemáticos que salen de estas combinaciones de parámetros son muy complejos y además muy inestables, es decir, que pequeñas variaciones en las condiciones de partida (en este caso las estimaciones de las funciones estadísticas de partida) pueden producir grandes variaciones en el resultado final.

Si quieres, simplifica, pero no lo llames MATEMATICAS, porque no lo son.


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  #16  
Antiguo 07-sep-2007, 10:19
Chamuca Chamuca está desconectado
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Si el precio de los pisos empieza a bajar, tambien lo hara el suelo


En ese supuesto, que será debido a un exceso de oferta, no se construira. Como consecuencia, no se recalificará más terreno.
Si no hay recalificación, no habrá depreciación.


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  #17  
Antiguo 07-sep-2007, 10:37
paquito xocolatero paquito xocolatero está desconectado
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Pues si tu mismo lo dices, se han de venir a las grandes urbes a trabajar = mayor demanda vivienda, bien en propiedad, bien en alquiler.

Creo que es un error. Hay más trabajo en numero, pero no más oportunidad de trabajo. Si quieres trabajar probablemente sea mucho más facil ir a Gerona que a Barcelona, por ejemplo. Hay menos paro y la vida es más barata en relación a los salarios.
Al ser el mercado laboral mucho mayor en Barcelona hay muchisima mas oferta, pero tambien mucha mayor demanda, lo que en suma no lo hace realmente más atractivo. Salvo que es más dinámico y que hay más sectores, de ahi que ciertos trabajos sólo existan en las grandes ciudades.

No creo que sea más fácil trabajar en una gran ciudad que en una ciudad mediana. Tampoco crecen más en poblacion y en demanda de vivienda que muchas ciudades medianas.

De cualquier manera, ya sea por causas razonables o por un error en masa, es verdad que en los tiempos actuales crecen (no las que más, pero si mucho), y que la demanda de vivienda, ya en sea alquiler o en compra, va a seguir siendo alta durante mucho tiempo.


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  #18  
Antiguo 07-sep-2007, 16:32
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Iniciado por mac1929 Ver Mensaje
Esto que comentas es lo que ha pasado este ultimo año y será lo que suceda los próximos.

Las cuotas hipotecarias han subido un 30% con respecto al 2005.

Esto más o menos se traduce en que las entidades bancarias prestan un 30% menos para unos ingresos constantes.

Si antes te daban 300.000 ahora te dan 210.000.

El mercado del 2005 estaba muy ajustado por lo alto. Los compradores mantenían la demanda azuzados por las potenciales revalorizaciones.

La situación ha cambiado:
1.- Al desvanecerse la revalorización potencial, lo normal es que la demanda se reduzca.
2.- El crédito es más de un 30% inferior (30% por el euribor + prima de riesgo por la inestabilidad)
3.- Las tasaciones son menos generosas por lo explicado en el punto 1.

El comprador ha disminuido su poder de compra en un 30% a un 40%.

El vendedor tiene que hacer cuentas. Si la rebaja le sale rentable se animará a continuar su negocio (sea el que sea: suelo, promoción, construcción). Si no le parece interesante no lo hará. Lo que no está en su mano es vender más caro.

La reducción de márgenes se diluirá por toda la cadena. El promotor pagará menos por el suelo. El constructor tendrá menos margen. Se pagarán menos impuestos. Hasta el notario cobrará menos.

Ultimamente la vivienda es el tema preferido en la oficina y curiosamente todo el mundo aporta su "solución" al problema: embargos, expropiaciones, suelo tasado, VPO, VPT, alquiler, vivienda social, y blah, blah, blah.

No comprenden que el precio de la vivienda ha subido intencionadamente y artificialmente y simplemente tienen que dejar que el mercado vuelva a su lugar. Lo malo, es que cuando el mercado se mueve deja a los menos hábiles con el culo al aire. Alguien tiene que pagar el pato.

Solo un detalle una subida del 30% de las cuotas hipotecarias no implica una bajada del 30% en capacidad de pago sino del 23%, esto es 1-1/1,30. Igual que una subida del 50 % se compensa con una bajada del 33 % 100 + 50% = 150 150-33%=100.

En el caso que nos ocupa la subida de las cuotas en un 30% y dejando invariable el tanto por ciento de la capacidad de pago dedicado al pago de la cuota pasariamos de 300.000 a 230.000.

Otra cosa es que los bancos ahora pidan ademas mayor solvencia que antes ya que el teorico limite del 35% de los ingresos aqui nos lo hemos pasado por el forro porque claro Spain is diferent!

Pero completamente deacuerdo con el fondo de la cuestion


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  #19  
Antiguo 07-sep-2007, 16:40
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Lo de que mucha gente se quede fuera del mercado en que caigan los precios, no es directo pero si indirecto....

A medida que se quede gente fuera del mercado, caera la DEMANDA, si cae la demanda aumentará el PARO

Si aumenta el PARO de la construcción, caera mas la demanda, y la única solución que tomaran las autoridades españolas es sacar planes de miles de VPO

250 mil en Madrid, 100 mil en Valencia... entonces si que aparacerá el suelo, y los promotores les interesa todo que obtengan beneficios, pero prefieren vender mercedes a seast pandas....

Todo llegará. Espero que en 2-3 años.


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  #20  
Antiguo 07-sep-2007, 16:45
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Iniciado por juan carlos.aparejador Ver Mensaje
Que calamidad de tio..

Vaya Ejperto estas tu hecho, vaya alegria de numeros.. y para colmo un hilo nuevo que no aporta nada..

Que tal va el ciber-chiringuito?.. se vende alguno?.. quieres endiñarselo a alguna empresa tipo idealista.com, justificando su valor en base al numero de visitas?

Si fueras "de legal" habrias cambiado tu nick hace mucho tiempo, y si los administradores no estubieran en babia te habrian baneado el primer dia..

Creo que tienes razón, tanto hilo vacio....yo nunca he abierto ninguno.


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