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De "burbujas inmobiliarias" y de "soluciones y ocurrencias habitacionales"
Carlos Aurelio Caldito Aunión. Badajoz
De vez en cuando algunos medios de comunicación (aparte de reiterar, por enésima vez, que las provincias de Cáceres y Badajoz siguen estando entre las últimas de la fila en cuanto a carestía de la vivienda) informan de que el precio de la vivienda ha experimentado una subida "solamente" del X% en los últimos doce meses -gracias, por supuesto, al buen hacer del gobierno-...
Los "expertos" del Ministerio que hasta hace poco dirigía la extremeña María Antonia Trujillo, hablan de que la "desaceleración" de los últimos tiempos tiende a mantenerse y que el precio de la vivienda crecerá pero de forma más proporcionada y razonable...
Bien, pero ¿qué es lo razonable en este ámbito? ¿Realmente está tan alocado el mercado inmobiliario? ¿Existe eso que algunos denominan "burbuja inmobiliaria"?
Todavía hay quien dice que el problema de la burbuja inmobiliaria en España no es tan importante como en otros países de nuestro entorno, pero sí de algo no cabe duda es de que tenemos otra burbuja enormemente más preocupante: la 'burbuja de la construcción'. El exceso al que me refiero es al exceso de edificaciones, que ha alcanzado tal magnitud que es difícil pensar que sea perdurable.
Es posible que el principal problema económico que tengamos que afrontar en los próximos años sea el derivado de los excesos en el sector de la construcción. Es de suponer que, a no mucho tardar, la burbuja se desinfle y caiga la actividad en el sector y el Gobierno no parece que haya preparado al país para este cambio en lo referente a la oferta y la demanda.
Cientos de miles de personas que buscan piso no pueden comprarlo por su elevado precio. El precio de la vivienda subió 14 veces más que los salarios entre 1987 y 2004. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de viviendas vacías en 2001 era de 2.894.986 frente a 2.475.639 en 1991. Entre 1980 y 2003 se construyeron 7.556.700 viviendas y se crearon sólo 2.750.000 nuevos hogares. Existen más de cuatro millones de viviendas vacías y por otro lado hay más de tres millones de familias que carecen de vivienda.
Durante el mandato del PP el alza de precios aumentó escandalosamente, pero ha continuado igual bajo el gobierno del PSOE. Se suelen firmar hipotecas de más de 30 años. La deuda de las familias españolas no para de aumentar, el pago hipotecario supone ya bastante más del 60 % del salario medio familiar en muchísimos casos.
En EE.UU. los bancos han llegado al extremo de ofrecer créditos a "sólo interés", es decir sin exigir la amortización del capital, confiando en la continua revalorización de las propiedades inmobiliarias. Y financian el 100% del precio de las viviendas, más un 5 o 10% adicional para los costos de hipotecas y otros gastos En España la situación es cada vez más semejante. Si la burbuja llegara a estallar, muchos temen que la economía estadounidense se precipite a una recesión. El asunto es determinar cuándo y en qué forma. Según algunos expertos, esto puede suceder en fechas muy cercanas... He aquí algunos de los resultados que se darían si las viviendas perdieran parte de su sobrevaloración:
- Se produciría una reducción de la riqueza de los patrimonios familiares al menguar el valor del que generalmente es su principal activo, su vivienda.
- Suscitaría una sensación generalizada de "tener" menos y ello implicaría casi con toda seguridad que el consumo se retrajera y que con ello toda la economía accediera a la recesión.
- Que el precio de la vivienda baje no tiene por qué afectar inevitablemente al pago de la hipoteca, eso sí, siempre y cuando el mercado laboral se mantenga estable, pues los salarios son el principal elemento ligado al pago de las cuotas de los préstamos. Ahora bien, si la economía se retrae, también puede ocasionar un aumento del desempleo y pueden surgir problemas.
- Con toda probabilidad, se paralizaría de forma brusca la especulación sobre el precio de la vivienda.
Predecir si se producirá o no la explosión de la llamada burbuja inmobiliaria resulta más bien propio de adivinos, pero ante este riesgo se han de tomar ciertas precauciones:
- En vez de comprar una casa, se puede optar a otras vías como el alquiler, la espera a la concesión de una vivienda protegida, etc.
- Es aconsejable, a ser posible, comprar pagando parte de la vivienda con algún dinero ahorrado, y no depender exclusivamente de la financiación bancaria.
- Conviene ser realistas respecto a las propias posibilidades presentes y futuras a la hora de elegir una vivienda. Un excesivo endeudamiento puede suponer una merma respecto de otras necesidades, bienes y consumos que también contribuyen a la calidad de vida.
- Por supuesto, mas vale no arriesgarse a comprar una vivienda con afán especulativo a corto plazo. Es mejor plantearse la compra desde la perspectiva de que el piso será nuestro hogar por mucho tiempo; el valor de nuestra casa puede estancarse o frenarse, o incluso bajar.
El mercado inmobiliario tiene un carácter híbrido: por una parte puede servir como forma de encauzar el ahorro, pero por otra, la más importante, es que estamos hablando de un bien de primera necesidad. Necesidad que se corresponde con un derecho constitucional, porque la Constitución Española de 1978 (artículo 47) dice que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y para que este derecho no quede en papel mojado se ordena a los poderes públicos que pongan en marcha las medidas necesarias y legislen lo que corresponda para regular el suelo de manera que se evite la especulación.
Resulta escandaloso e inmoral, que lo preocupante para el Banco de España y el Gobierno sea que la burbuja se pueda desinflar, y no sientan la menor preocupación respecto de que el precio de la vivienda se sitúe en niveles que resulten inalcanzables para una parte muy importante de la población. Es ahora, cuando puede "perjudicar" a las entidades financieras, cuando se da la voz de alarma. La compra de la mayoría de las viviendas se ha realizado a través de préstamos hipotecarios con intereses variables y a enormes plazos. Los bancos han trasladado el riesgo a los clientes, pero no se libran de él por completo, pues en el caso de una subida fuerte del tipo de interés (tal como ya está ocurriendo) el número de insolventes podría elevarse hasta cifras insospechadas. Ante el desproporcionado precio de la vivienda, el pensamiento único responde siempre con la misma fórmula: liberalicemos el suelo.
Pero cuantas más leyes se aprueban para liberalizarlo, mayor es la especulación y mayores los precios. No se necesita más mercado, sino menos. Lo que se precisa es más intervención estatal si se desea acabar con la especulación, tal como exige el texto constitucional. No hay carestía de suelo, sino acumulación en determinadas manos que lo mantienen sin construir, esperando únicamente la subida de precios. Es evidente que el simple acto de recalificación del suelo, pasando de su carácter de rústico a urbano genera importantes plusvalías. El problema no está en que éstas pasen a engrosar las arcas municipales, que por otro lado está reconocido e incluso prescrito en la Constitución, sino en que vaya a bolsillos privados, ya sean los de los promotores o los de los políticos que hacen determinados favores.
Bastaría con que todos los partidos políticos se pusiesen de acuerdo para evitar la especulación inmobiliaria. Bastaría con actuar con la vivienda al igual que se hace con las obras públicas. Expropiar los terrenos rústicos que vayan a ser recalificados, y a continuación sacar a pública subasta el suelo edificable, con condiciones concretas y tasadas, sea mediante el compromiso de edificar vivienda social o con la obligación de edificar vivienda libre en un tiempo definido.
De este modo, los dueños de terrenos rústicos obtendrían un precio justo por el bien que poseen pero sin beneficiarse de ninguna plusvalía añadida, plusvalía que no les corresponde al depender simplemente de una decisión administrativa. Así también se erradicaría en buena medida la corrupción, y el valor del suelo se reduciría sustancialmente al evitarse el acaparamiento y la reserva de terrenos sin edificar con finalidad especulativa.
