Hola a todos,

Últimamente comienzan a abundar los hilos sobre esta temática, yo mismo abrí uno poco afortunado. Además me he encontrado con varios conceptos bastante afianzados y muy equivocados por lo que he investigado por mi cuenta y he hablado con un familiar que ha trabajado 20 años en el departamento de recuperaciones (moras o impagos o como queráis). Me ha dado una clase magistral (yo tomando apuntes y todo) sobre plazos, cantidades y fases. Posteriormente he editado y realizado algunas correcciones gracias a otros foreros y a un poco más de investigación. No os lo perdáis:

- Voy a considerar siempre que se trata de un préstamo hipotecario, algunos aspectos pueden variar de un banco a otro:

FASE 1 - Impago. - El deudor deja de pagar un recibo y los subsiguientes.

En este momento el control está todavía en la oficina bancaria concreta que intentará que se ponga el préstamo al día (hay otro hilo que explica bastante bien los intereses de mora que aplican aqui ¿y si dejo de pagar mi hipoteca?).

FASE 2 - Mora Técnica. - 90 días después del primer impago.

Aqui sucede algo impactante: El Banco tiene obligación de realizar un aprovisionamiento en el BdE por la cuantía total de la deuda restante. Esto es, si pepito debe 100K€ al banco, el banco debe depositar en el BdE (Banco de España) otros 100K€. Este aprovisionamiento es devuelto al banco en el momento y en la medida en que recupere la deuda. En otro momento si queréis charlamos sobre este aspecto concreto porque tiene miga y dobla el problema de los bancos en caso de impagos.

El expediente pasa al depto. de recuperaciones, donde se hace un último intento de recuperar la operación (hablando con el Pepito).

FASE 3 - Cierre anticipado de la operación e intervención del cierre por el Notario. - Según sean las posibilidades de recuperación, 15 o 30 días después de la mora técnica.

En este momento se envía un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo a todos los deudores, informándoles que se procede al Procedimiento Ejecutivo.

FASE 4 - Inicio del Procedimiento Ejecutivo - Inmediatamente tras el cierre anticipado de la operación.

- Se presenta el caso ante el juzgado.
- El Juez comunica la ejecución de la hipoteca a los deudores.
- La salida a subasta se hace por la cantidad que aparece en el Registro.
- Es posible que se realice una Tasación privada (Por el Banco), sobre todo para saber si merece la pena continuar con la operación, ya que no se fian del Registro y si el inmueble no vale una parte suficiente de la deuda puede no merecer la pena. Además se estudian otras cosas como la existencia de inquilinos o menores de edad viviendo en el inmueble si este está declarado como domicilio familiar.
- Se decide salir a subasta (rara vez no sale).
- Se notifica a acreedores posteriores.

FASE 5 - Señalación de fecha de subasta y subasta - De 6 a 12 meses tras el inicio del Procedimiento Ejecutivo.

El Juez pone fecha a la subasta y esta se produce. Si en la subasta no se presenta comprador, el banco se queda la vivienda (Se intenta cubrir la deuda con la subasta, pero en caso de que no sea posible, se adjudicará por una cantidad que puede ser del 50% de la de salida, que aparece en el Registro). En el caso de hacer una ejecución extrajudicial, la adjudicación podría hacerse aún por menos.

Si no se obtiene suficiente por el inmueble para cubrir la deuda más intereses de mora, más gastos, el pepito le debe el resto al banco. En este caso, de existir avalistas el banco va a por ellos. No se va a por los avalistas primero independientemente de su solvencia, el juez suele obligar a intentar recuperar la deuda primero, subastando la propiedad hipotecada.

Si se obtiene suficiente, el restante queda para los acreedores posteriores.

Si aún queda, el restante lo percibe el ex-propietario.

Se registra el bien a nombre de su nuevo dueño.

FASE 6 - Toma de posesión y Lanzamiento Judicial - Unos 6 meses tras la subasta y el registro del bien a nombre de su nuevo titular.

Suponiendo que el ex-propietario no se vaya de la vivienda, tras un periodo de unos 6 meses la policía se presentará con un cerrajero en su ex-vivienda para sacarle a la fuerza, si se hace cargo de los enseres en el interior (y estos no han sido embargados) la empresa de mudanzas del ex-propietario tiene una oportunidad de llevárselos, si no lo hace se tiran.

OJO: No se puede hacer legalmente la toma de posesión si:

1) Vive en la vivienda un inquilino (arrendador) con un contrato de arrendamiento legal.
2) Viven en la vivienda menores de edad u otras personas dependientes de los ex-propietarios cuando dicha vivienda haya sido declarada como su vivienda habitual.

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Si el propietario vive en la vivienda, deja de pagar y no se quiere ir, se tarda de 18 a 24 meses en ponerle de patitas en la calle. Si tiene hijos pequeños NO SE LE PUEDE ECHAR LEGALMENTE. (Claro que como dijo alguno en otro hilo, siempre está la opción de los dos Afganos con el AK47, pero el banco no se va a meter en esos fregados).

En caso de que no puedan echar al ex-propietario, a lo mejor ni llega a subasta la vivienda pero normalmente si. El propietario no se va a quedar de rositas, se va a quedar con una deuda del copón y si se declara insolvente (otro hilo interesante sobre esto ha surgido últimamente: Un centenar de familias suspenden pagos para salvar sus finanzas y no es el único hilo de esta temática) le van a asignar un administrador que como decía otro por ahí: -- le tiene que dar permiso hasta para comprarse un bocata de mortadela -- Es exagerado, pero el caso es que de rositas no se queda el ex-propietario, y vaya vida para los churumbeles.

No es plato de buen gusto encontrarse en la situación de no poder pagar, aunque muchos lo van a vivir en sus carnes por haber sido inconscientes a la hora de pedir dinero en exceso en una situación de ir-.

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Bufff, segun leia tu (magnifica, por cierto) aportacion se me ponian los pelos como escarpias. Verme en una situacion asi tiene que ser moralmente devastadora.

Menos mal que compre antes de que subiera el euribor

No sabía lo de la fase 2. Parece que algunas cajas y algún que otro banco las van a pasar canutas.

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mito: los bancos no quieren pisos.
realidad: el empleado explicaba que no les interesa embargar hasta amortizado el 30 o el 40% del préstamo.

Muchas gracias por tu recopilación.

En cuanto a lo de depostitar el equivalente a la deuda en el BCE (O BdE) La verdad es que sería interesante saber con qué fin se hace y cuándo lo recuperaría el banco.

Saludos

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Mi simulador gráfico de hipotecas

Todo correcto.Excepto que en la ejecucion hipotecaria NO HAY EMBARGO.

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Ahora que padeces de insomnio,
quisieras morir de siesta.

Descreo de la razón de la mayoría,
y sus abrazos propietarios sin salida.No hay salida.

(Iberia sumergida , en sus rumores clandestinos.
Héroes dixit, en el petardazo de los 90).

Magnífico post

Excelente aportación. Me gustaria saber cuantos bancos se podrian permitir el tener los fondos retenidos en el BCE. Imaginad:

1000 morosos obligan al banco a tener unos fondos de mil veces la hipoteca media parados, por encima creo que pueden ser unos 150 millones de euros, no está nada mal

Hola Calculín,

Ya dije que esto tiene miga. Respecto recuperar la provisión: Cuando y en la medida en que se recupere la deuda. Es decir, si en el ejemplo de la deuda de 100K€ se recuperan 50K€ netos de deuda en la subasta (esto es que la vivienda se adjudica por 50K€ + intereses de mora más costes), en ese momento el BdE devuelve 50K€ al banco. Respecto a por qué... he estado pensando al respecto (mi informado no conocía la causa) y creo que tengo una idea. Si el banco puede prestar dinero y no cobrarlo sin más, tiene una forma directa de regalar dinero sin costes para el que lo recibe, y contando como pérdidas para el banco. Imagina que el BSCH le "presta" 10 millones a Botín todos los años y Botín no los paga...

A lo mejor algún experto nos dá una idea más contrastada pero esta me cuadra bastante.

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Igual es una manera de controlar que los bancos no prestan dinero sin control. Pueden saber el dinero de creditos subprime que da cada banco.

Corregido, thanks!

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Desde principios de este año esto se modificó a como lo habeis explicado. Es un tema de contabilidad bancaria.

Una vez que una deuda cae a "mora" a los 90 días desde la primera cuota impagada, la entidad está obligada a provisionar el 100% de la deuda . En caso de que recupere parte de esa deuda, dicha provisión se aminora , quedando provisionado la deuda pendiente que queda. Esto fastidia tanto el balance como la cuenta de resultados de la entidad.

Espero que se haya entendido.

P.D. Veo Ruben que has hecho bien los deberes. Tu explicacióm ,sencilla y sin muchos tecnicismos para que la gente lo pueda entender bien , es muy buena.

Dile a tu familiar que confunde la ejecucion dineraria con la hipotecaria.
En la ejecucion hipotecaria NO HAY AVALUO(pues sirve el que consta en la escritura) NI EMBARGO. Es por tanto un trámite más rápido.

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Ahora que padeces de insomnio,
quisieras morir de siesta.

Descreo de la razón de la mayoría,
y sus abrazos propietarios sin salida.No hay salida.

(Iberia sumergida , en sus rumores clandestinos.
Héroes dixit, en el petardazo de los 90).

ostias .... de ser el caso tienes tiempo de sobra para poner en este mundo a 2 criaturas y asi no te echan ....... vaya .....

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explicate por dios explicate


que no me entero de nada

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"Mira mira he comprado dos futuros del Ibex"

¿Empezamos a entender ahora por qué la engañifa de "morosidad en mínimos históricos" va a derrumbarse de manera espectacular en los próximos años?

¿Y por qué lo realmente importante (para los bancos y cajas de ahorro) de los datos de morosidad es el montante total (es decir, la cantidad que debe provisionar e inmovilizar la entidad de crédito) y no tanto su porcentaje respecto al saldo hipotecario vivo?

¿Y por qué causan escalofríos de terror los recientes y espectaculares aumentos de cantidad de deuda en mora a medida que el Euribor sigue su escalada hacia máximos históricos?

¿Y el por qué de tantas refinanciaciones suicidas avaladas por los propios bancos?

Volvamos a repetirlo: el riesgo de impago de un préstamo se debe de valorar antes de concederlo. Una vez concedido, la deuda o se paga (bien el prestatario bien el propio prestamista) o se destruye.


P.D. Excelente el post de inicio y excelentes las puntualizaciones de sr. Chinarro. ¿Cuántos pepitos sabrán el valor inicial de subasta de su pisito tal como consta en el Registro de la Propiedad?