Copio a continuación la última entrada de la bitacora de un tal "Armando Casetas", publicada en www.barrapunto.com. Este sitio es la referencia hispana en asuntos de software libre o temática geek en general. Como veis el tema de la Burbuja inmobiliaria aparece en todos los ámbitos.
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Algunos recordaréis la última entrada de esta bitácora, Brainstorming: ¿Qué va mal en España?. Ya de paso, me gustaría agradeceros a todos la buena acogida que tuvo la idea (96 comentarios, muy por encima de mis expectativas).


Pues seguimos con lo mismo. Esta vez no pido directamente que deis ideas sino que evaluéis la
hipótesis que voy a proponer.

Todos habréis oído sobre la crisis de las hipotecas subprime en los Estados Unidos. Pues bueno, a
través de LewRockWell.com llego a este documento de Mark Thornton titulado "The Economics of
Housing Bubbles". No es muy largo ni demasiado técnico, recomiendo su lectura completa, aunque con
lo que escribo aquí tendréis más que suficiente.




Se empieza tratando las diferentes visiones de las burbujas que tienen los economistas, y en parte,
de la gente normal que piensa algo en estas cosas. La primera actitud es la negación, es decir "La
burbuja no es tal, pese a que los precios puedan ser altos, el mercado es así". Es la actitud que
adoptan los economistas neoclásicos, para los cuales la existencia de una burbuja significaría la
negación del Homo economicus. También es la actitud de la inmensa mayoría de la gente. El
"nuncabajismo" es justamente la expresión de esta actitud: se piensa que los bienes inmuebles no
están sobrevalorados, y que de hecho continuarán creciendo como si de alguna característica
consustancial al mercado se tratase.



La segunda actitud es la seguida fundamentalmente por los Keynesianos y los defensores de las
finanzas conductuales, según los cuales las causas son básicamente psicológicas. Por ejemplo, Robert
Shiller, que pertenece a esta última disciplina, de la Universidad de Yale propone tres razones
psicológicas claves que según él explican el fenómeno (tened en cuenta que están centradas
sobre USA)

• El 11 de septiembre creó una ola de inseguridad ante la cual los inversores respondieron
  inyectando dinero en áreas contempladas como seguras, como el mercado inmobiliario. Digamos que la presencia física de la casa fomenta la sensación de seguridad. A menos que explote, siempre valdrá
  
  algo, no como las acciones de SCO ;-).


• El crecimiento de las comunicaciones globales han aumentado el 'glamour' de vivir en algunas
  ciudades grandes como Paris, Londres, Nueva York... Eso habría tirado de los precios hacia arriba.


• El contagio de una actitud especulativa a muchos de los actores del mercado, fenómeno que
  subyace a toda burbuja.

Shiller acaba diciendo que los dos primeros factores permanecerán, pero el tercero no puede durar indefinidamente. Llegado algún momento, el fenómeno aparecerá invertido (el mercado entra en una dinámica "antiespeculativa", con todos los actores deseosos de librarse del bien lo más rápido
posible).



El Keynesiano Paul Krugman es mucho más conciso: La culpa es de la fiebre especulativa (condición
puramente psicológica). Y compara el boom con el de las .com.

So when people become willing to spend more on houses, say because of a fall in mortgage rates, some houses get built, but the prices of existing houses also go up. And if people think prices will
continue to rise, they become willing to spend even more, driving prices still higher, and so
on...prices will keep rising rapidly, generating big capital gains. That's pretty much the
definition of a bubble.

Así que cuando la gente está dispuesta a gastar más dinero en las casas, por ejemplo por una caída
en el interés de las hipotecas, se construyen algunas casas, pero también los precios de las
existentes suben. Y si la gente cree que los precios continuarán creciendo, estarán dispuestos a
gastar aún más, conduciendo a precios todavía más altos, y así sucesivamente... los precios crecerán
rápidamente, generando grandes ganancias de capital. Es prácticamente la definición de una
burbuja.

Fijaos en el comienzo "cuando la gente está dispuesta a gastar más dinero en las casas".
Krugman hace referencia a un cambio en la demanda, que no ocurre de repente y por supuesto tiene que
justificar de alguna forma. Al buscar justificación para ese cambio ("por ejemplo por una caída
en el interés de las hipotecas") su teoría empieza a sonar como la tercera actitud, seguida
principalmente por los economistas de la escuela austriaca.


Esta tercera hipótesis se basa en la teoría ABCT (Austrian Business Cycle Theory). Según está

teoría [se puede ver explicado en estas transparencias], hay cambios "reales" (por ejemplo, demanda) y cambios psicológicos en el
mercado, pero la causa última de ambos es la distorsión que efectúa la política monetaria de un
banco central, por ejemplo, la Reserva Federal (la Fed) en el caso de EEUU. Al final la
cuestión subyacente es si es adecuado el sistema de moneda fiduciaria con bancos centrales actual
y si no habría otro esquema que pudiera evitar estas crisis.



El artículo prosigue diciendo que el dinero extra inyectado por los bancos centrales crea una
burbuja allá donde va. Esto es, si el dinero extra va a parar al mercado inmobiliario se
desarrollará una burbuja ahí.


Como intentaba explicar el otro día en este comentario, el problema no
es sólo de subida de precios en el propio mercado. Se produce una distorsión productiva, múltiples
recursos se destinan a ese mercado que otorga grandes beneficios y por tantos menos recursos se
asignan a otros cometidos, como por ejemplo, a la fabricación de bienes básicos. Esas industrias
soportarán más costes, tendrán menos capital y menos productividad y producirán menos cantidad, lo
que inevitablemente conlleva que la subida de precios sea general en toda la economía. En el
estallido de la burbuja se resuelve esta distorsión productiva: el capital y trabajadores van
pasando - lenta y dolorosamente - de un sector a donde hubiera sido socialmente óptimo desde un
principio.



Además la teoría austriaca explica cómo factores reales previos explican que el incremento de
precios no es uniforme en todos los lugares. Por ejemplo, en EEUU la subida ha sido mucho más fuerte
en la costa que en el interior del país, dado que es donde hay más demanda.


Esto es importante porque permitiría explicar la gran virulencia de la burbuja española con respecto
a otros países que siguen la misma política macroeconómica, básicamente todos los de la UE. Hay
factores por un tubo para elegir, desde puramente económicos a psicológicos.

• Tendencia exacerbada de los españoles a comprar y no alquilar.


• Leyes de alquiler bastante malas, que hacen que mucha gente prefiera dejar el piso vacío que
  alquilarle.


• Gran tirón de la demanda por parte de los inmigrantes.


• Corrupción a nivel ayuntamiento.


• Por lo menos en mi ciudad se nota un cambio en la política de construcción, ahora se construyen
  bloques mucho más bajos. Tiene sus beneficios (menos atascos, más zonas verdes y abiertas), pero que a nadie se le escape que es a cambio de un sobrecoste. Aunque este cambio es seguramente
  generalizado en casi todo el mundo.



• ¿Y por qué no? ¡La picaresca española!

En esta
imagen podemos ver la evolución exponencial de los préstamos inmobiliarios en USA. Lógica,
viendo la evolución de las tasas de interés en las hipotecas.



La gente se ha endeudado más por el dinero artificialmente barato. Esto además ha destrozado el ahorro (acojonante gráfico este), de tal manera que la gente ahora gasta más de lo que ingresa (efecto riqueza, y que el ahorro está desincentivado porque es mucho menos rentable).


En suma, como explica muy bien la presentación enlazada arriba, se produce sobreconsumo y malas inversiones. Cuando los tipos suban esas inversiones se revelarán como malas (ejemplo: el de las hipotecas subprime), y habrá un encadenamiento de quiebras.



Además fijémonos en los gráficos enlazados arriba. Se ahorra menos, pero cada vez se presta más. Y en una economía sólo se puede prestar lo que se ahorra, lo que no se consume. ¿De dónde sale ese dinero? ¡Pues es el que inyecta el Banco Central para sostener esos tipos! Simple y llanamente.


¿Pero qué pasa cuando se inyecta dinero? Coño, pues que los precios se inflan. Hay una carrera por ver quien obtiene primero el nuevo dinero, que serán los que se beneficien. Y claro está, estos son los bancos. Esto explicaría como ahora mismo, pese a la eficiencia y competencia del mercado financiero, tienen unos TD">beneficios tan grandes (lo cual no es intrínsecamente malo, pero apunta a que pasa algo raro). El resto de la gente sufrirá una inflación continua.



Mi hipótesis es que todo esto es la causa de la erosión de nuestro poder adquisitivo, de la burbuja inmobiliaria y del creciente endeudamiento de las familias. Si la causa de que se sigan estas políticas es producto de presiones e intereses espúreos o simple y llanamente que se siguen teorías económicas erróneas es un terreno farragoso en el que no me voy a meter, por ahora.


Todo esto se explica muy bien (y de paso se da una excelente introducción a la naturaleza del dinero) en el libro ¡¡escrito en 1963!! de Murray Rothbard, "What Has Government Done to Our Money?". Si alguien lo quiere, son 54 páginas, que me lo diga y se lo mando a una dirección de correo electrónico o si no en el eMule está. Hay citas que valen su peso en oro, constatan como ya desde hace más de 40 años se podían ver venir los efectos de estas políticas.

The latecomers -- the ones stuck with the loss -- are often called the "fixed income groups." Ministers, teachers, people on salaries, lag notoriously behind other groups in acquiring the new money (...)
Similarly, stock holders and real estate holders will acquire capital gains during an inflation that are not really "gains" at all. But they may spend part of these gains without realizing that they are thereby consuming their original capital.

En una misma página, encontramos referencia a cómo es el asalariado (la mayor parte de la clase media, de ahí la impresión que tenemos de que 'se diluye') el que más sufre los efectos de la inflación, y al conocido 'efecto riqueza'.


En fin, mis disculpas por la longitud del texto. ¿Vosotros que opináis?

Esta teoría no explicaría la "burbuja inmobiliaria" española de finales de los 80.
Los precios subieron tanto como en la actual, y sin embargo no se produjo desplome de precios. Si dada una evolución de los mercados como la actual, la explicación ha de ser esa, queda un misterio enorme por resolver. Al menos se ha de conceder que no TIENE que ser esa la explicación y lo que predice la evolución lógica que ha de seguir, porque hay hechos históricos que la desmienten muy claramente.

Con respecto a los cambios que justifican el que la gente empiece inicialmente a invertir más en vivienda, tampoco ha tenido en cuenta numerosos factores que han aumentado considerablemente la demanda de vivienda en España en los últimos años. Da sólo los tipos bajos y la inmigración, pero no cuenta ni el baby boom, la baja mortalidad, ni el aumento espectacular de gente que vive sola,...
Y estos son causas que no sólo "inician" la burbuja, como puede ser una inmigración puntual o una época de tipos bajos, sino que las causas son duraderas y sostienen el nivel de precios por sí solos en un nivel mucho más alto que el inicial, porque la demanda real continuará aun en el hipotético caso de que se revirtiera el componente especulador.

Y luego, da por hecho que el mundo es igual hoy y siempre. Y no lo es. Hay una mayor capacidad de endeudamiento y un menor ahorro (muy bien documentado) no sólo como consecuencia de una actitud especulativa, sino como consecuencia de una nueva coyuntura económica y financiera. Pone el carro delante del caballo al explicar este hecho como consecuencia del afán especulador, cuando es al revés; es la posibilidad de mayor endeudamiento en el mundo actual lo que ha traído el aumento de precios.
Hoy la gente puede endeudarse más porque gana más y porque hay más seguridad de ingresos (aunque sea sólo por el hecho de que el número de sueldos por hogar ha subido de 1,1 a principios de los 80 a 1,7 a finales de los 90). Y es que ahora la población activa es casi el doble.
Pero además el sistema global de crédito surgido del avance de las telecomunicaciones permite mayor disponibilidad de crédito y reactividad por parte de los prestadores, y como consecuencia de ello el sistema financiero permite endeudamientos mucho más largos.
Y todo esto permanecerá; no volveremos a las hipotecas a 15-20 años, sino que se hará normal que sean a 35-40, ni a los mercados de crédito puramente nacionales, etc.
El valor relativo de las cosas históricamente es distinto. Lo que valía la vivienda relativamente hace 40 años no tiene por qué ser lo que valdrá dentro de 10, ni siquiera por qué estar aproximadamente en un mismo orden.

Luego está el error de que sólo se presta lo que se ahorra, luego el grueso especulativo debe venir enteramente de los fondos de reserva. No explica eso por qué Alemania y Japón tienen una antiburbuja, cuando el resto del mundo tiene más o menos el mismo fenómeno de subida de precios, ni, por supuesto, cómo se han producido otras "burbujas" inmobiliarias históricas sin inyecciones de este tipo.
Y es que no es verdad que se preste sólo lo que se ahorra. Eso es relativamente cierto a nivel microeconómico, pero no en el macroeconómico. La masa monetaria es variable y en general aumenta al crecer la economía: no hay necesidad de inflación o devaluación de la moneda ni de aumento del ahorro para que aumente el total del capital en movimiento. Cuando un empresario gana dinero gracias a un préstamo y lo devuelve, reinvierte el dinero (aumenta el gasto) y al devolverlo ha aumentado también el dinero que tendrá el banco para prestar.