Reventón o pinchazo inmobiliario
· Los expertos coinciden en que la burbuja inmobiliaria española se desinfla
· "La vivienda de segunda mano vivirá un descenso de precios, a veces acusado"

15/04/2007 | Actualizada a las 005h
Esteban Hernández | Madrid / Barcelona.- Que se haya triplicado el tiempo medio de venta de un piso de segunda mano en España y que sus precios estén experimentado una moderación apreciable es señal de que nos encontramos ante un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario. Y es normal, ya que, como vienen subrayando desde hace tiempo los expertos, no era ni normal ni sostenible que en España se construyera más vivienda que en Francia, Alemania y Reino Unido juntos. La burbuja empieza a perder aire.

¿Hay diferencias con la situación estadounidense?
Según Fernando Encinar, director de comunicación del portal idealista. com, "en EE. UU. hubo un calentón inversor muy fuerte en el que se concedieron muchos créditos de alto riesgo. En España esto ha sido así sólo en pequeña medida". En cuanto a la caída de precios, Michael Madigan, de la consultora Richard Ellis, estima que no son situaciones comparables, "porque en EE. UU. el coste de las adquisiciones oscila según la zona. Por ejemplo, en el noreste los precios siguen estables (incluso aumentan) y donde sí se ha notado mucho la crisis ha sido en el sur y en algunas ciudades del noroeste".

¿Pinchará la burbuja inmobiliaria?
"Que las constructoras coloquen su dinero fuera del ámbito inmobiliario es un indicador clarísimo de que hay una deflexión", asegura el economista y estadístico José Manuel Naredo. Los expertos, no obstante, coinciden en observar que si el globo está desinflándose, lo hace lentamente. Para Juan Romo, de Richard Ellis, "aunque hay menos dinero, todavía se está creando empleo y continúa habiendo demanda. Por eso, es probable que los precios se suavicen, pero no que vaya a darse una crisis fuerte".

¿Bajarán los precios de las viviendas?
Existe consenso en que así será, aunque también se establezcan diferencias. Según Romo, "es difícil que se quede sin vender la vivienda nueva, y en ese sector el mercado permanecerá estable". En gran medida, porque las promotoras, que tienen suelo, no lo pondrán en el mercado ahora. "Planean construir menos para rentabilizar lo que tienen, ya que ese descenso en el número de vivienda disponible se notará realmente en un par de años, cuando finalicen las obras ahora iniciadas". Donde sí habrá cambios sustanciales será en los pisos de segunda mano, "donde se vivirá - subraya Naredo- un descenso de los precios, a veces acusado".

¿La crisis será igual en todas partes?
Fernando Encinar asegura que "las zonas consolidadas y bien comunicadas no tendrán variación e incluso irán hacia arriba. De hecho, los barrios más caros de Barcelona y Madrid son los que más han subido de precio. Pero en los lugares de menos valor sí se dejará notar la crisis". Según Óscar López Foronda, profesor de economía en la Universidad de Burgos, "en las grandes ciudades, que tienen una demanda sostenida y donde hay poca capacidad de crecimiento, los precios se mantendrán. Pero en las ciudades pequeñas y medianas, en las que se ha construido mucho y se ha comprado fundamentalmente para invertir, sí se notará la caída de la demanda. Se habla, por ejemplo, de que la compra de viviendas por inmigrantes paliará el escasísimo crecimiento demográfico. Pero eso no se está dando, y todavía se tardará al menos una década, si no una generación, en que los inmigrantes se incorporen realmente a la compra de viviendas".

¿Quiénes serán los perjudicados?
Para José Manuel Naredo, "igual que en los ciclos de la Bolsa, habrá quienes se queden pillados cuando la burbuja se desinfle, caso de los endeudados. Y quien necesite liquidez será el primer afectado". Según Óscar Carpintero, profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Valladolid, "quien haya adquirido una vivienda para uso ordinario no tendrá muchos problemas; otra cosa es si lo ha hecho como inversión; ésta probablemente resulte fallida".

¿Endurecerán los bancos la concesión de créditos?
Encinar afirma que "el Banco de España llevaba tres años pidiendo cordura, y en el 2006 se le empezó a hacer caso, ya que hubo un endurecimiento en los criterios para la concesión de hipotecas. Ahora, con el Euribor subiendo, parece que esa es la línea".

¿Hay diferencias con anteriores crisis?
"En el último boom, el que vivimoshasta 1992, todavía existía la peseta y podíamos utilizar el instrumento de la depreciación de la moneda –explica Carpintero–. Ahora estamos bajo el paraguas del euro, lo que nos introduce en otra tesitura. Y más cuando estamos trasladando el coste a Francia y Alemania, porque para financiar el boom inmobiliario, y como ya nadie ahorra en España, los créditos están financiados por bancos internacionales. Y como habrá países interesados en que nuestra burbuja no explote violentamente se darán mecanismos de amortiguación que harán que el desplome sea másralentizado".

¿Y los inmigrantes?
Puesto que gran parte de la mano de obra de la construcción es inmigrante, serán los primeros afectados si la construcción baja sustancialmente su ritmo. Según López Foronda, "el ladrillo es el motor de nuestra economía, y ha atraído a muchos inmigrantes que han encontrado en ese sector la oportunidad de trabajar.Cuando el frenazo se produzca, va a existir un problema serio".

Iniciado por Newclo

¿Bajarán los precios de las viviendas?
Existe consenso en que así será, aunque también se establezcan diferencias. Según Romo, "es difícil que se quede sin vender la vivienda nueva, y en ese sector el mercado permanecerá estable". En gran medida, porque las promotoras, que tienen suelo, no lo pondrán en el mercado ahora. "Planean construir menos para rentabilizar lo que tienen, ya que ese descenso en el número de vivienda disponible se notará realmente en un par de años, cuando finalicen las obras ahora iniciadas". Donde sí habrá cambios sustanciales será en los pisos de segunda mano, "donde se vivirá - subraya Naredo- un descenso de los precios, a veces acusado".