Iniciado por Princess Miyu

Parrafo segundo, art 11 de la LAU

Artículo 11. Desistimiento del contrato

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.


Asi que en principio si no hay nada pactado por contrato, el propietario no puede pedir indemnizacion por desistimiento.

Salvo mejor opinion....

En contratos de duración de hasta cinco años la LAU no menciona nada pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Iniciado por tester4822000

Según lo que me has puesto el propietario te puede pedir la mitad de una cuota pues te queda medio año de contrato si he entendido bien. La fianza yo entiendo que es para desperfectos y si no los hay se debe devolver.


Me resulta extraño que sea así puesto que el propietario está totalmente obligado a respetar el contrato, en este caso la ley les perjudica.

Jurisdicción:Civil
Ponente: Ilma. Sra. Dª. Berta Alvarez Llaneza
ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): DURACION DEL CONTRATO: desistimiento: indemnización al arrendador: procedencia: contrato pactado por un período de cinco años: ausencia de pacto verbal en orden al posible desistimiento por traslado: determinación de la cuantía: perjuicio.

La Audiencia Provincial de Asturias declara haber lugar en parte al recurso de apelación interpuesto por doña Victoria R. F. contra la Sentencia de fecha 13-09-2001 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Gijón, revocándola en el sentido expuesto en los fundamentos jurídicos de la presente Resolución.


En Gijón, a ocho de abril de dos mil dos.

VISTOS, por la Sección Séptima de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Juicio de Procedimiento ordinario núm. 89/2001, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Gijón, que dieron lugar al Rollo núm. 5/2002; entre partes, como apelante, VICTORIA R. F., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. S. S., bajo la dirección letrada del Sr. A. I., interesando la revocación de la Sentencia; y como apelado, JESUS CARMELO A. S., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. G. P., bajo la dirección letrada de la Sra. G. P.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO El Juzgado de Primera Instancia núm. 3, de Gijón, dictó Sentencia de fecha 13 de septiembre de 2001, en los autos de Juicio de Procedimiento Ordinario núm. 89/2001, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. S. S. en nombre y representación de Dña. Victoria R. F. contra D. Jesús Carmelo A. S. representado por la procuradora Sra. G. P., absuelvo al demandado de todos los pedimentos de la demanda, imponiendo las costas a la actora».

SEGUNDO Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación procesal de Victoria R. F., se interpuso recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, remitiéndose los autos a esta Sección, formándose Rollo de apelación núm. 5/2002, y previos los trámites legales, quedaron vistos para sentencia.

TERCERO En la tramitación del presente recurso, se han observado las prescripciones legales.

Vistos, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dña. Berta Alvarez Llaneza.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO Contra la sentencia desestimatoria de la demanda se recurre en apelación.

Con carácter previo plantea la recurrente al amparo del art. 454 LECivil la cuestión que objeto de reposición en su momento, y que concluyó por auto del Juzgado de 16 de mayo de 2001. Se alegaba que no debía ser admitida la contestación a la demanda pues se infringían los preceptos legales que allí se citaban, es decir los arts. 405 y 399.2 de la LECivil, por cuanto que no se citaba junto al nombre del demandado el de su abogado.

Ciertamente el art. 399.2 al que se remite el 405 de la LECivil, expresamente indica que frente a la designación del actor se hará mención del nombre y apellidos del Procurador y del Abogado, cuando intervengan. Con independencia de la posibilidad de subsanación, es lo cierto que no puede darse a la ubicación la relevancia que pretende el recurrente de nulidad, cuando es lo cierto que en la propia contestación a la demanda tras el suplico, finalmente se hizo constar el nombre y apellidos del Abogado y su número de Colegiado.

En orden a las costas y con independencia de que en el auto posterior de 6 de junio de 2001, tras las alegaciones efectuadas en la fase de audiencia previa, no se hayan impuesto las costas por no resultar procedente, es lo cierto que no existe norma procesal que ampare tal imposición en el auto de 16 de mayo de 2001; en consecuencia procede estimar tal impugnación y dejar sin efecto la imposición de costas que se efectúa en citada resolución y que en consecuencia se revoca en este extremo.

SEGUNDO En lo atinente al recurso de apelación contra la sentencia, la parte actora reclama 3.500.000 ptas. sobre la base de que le arrendó por contrato de 15 de enero de 2000 al demandado la vivienda ... de la c/ Ezcurdia, núm. ... de Gijón, por 5 años, que resolvió a su instancia antes del transcurso del citado plazo y que finalizaba el 14 de enero de 2005.

De la prueba practicada resulta acreditado que ambas partes convinieron el arrendamiento de la citada vivienda por un período de 5 años a partir de la fecha del contrato (cláusula segunda).

Establece el art. 4.2 de la vigente LAU, respetando el apartado anterior, que los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el título II de la presente Ley, en su defecto por voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. En el capítulo II del T. II regula el art. 11 el desistimiento del contrato. En este sentido, cuando se trate de contratos con una «duración pactada» «superior» a 5 años, la nueva LAU permite en su art. 11 que si el contrato hubiere «durado» ya al menos 5 años, el inquilino pueda desistir unilateralmente incluso sin indemnización alguna si preavisa con dos meses de antelación, salvo que las partes hubiesen convenido en estos contratos una indemnización hasta el máximo previsto por el párrafo segundo del citado artículo. Para los contratos con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, cual es el caso, nada se contempla en la Ley respecto de la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato, ni han pactado la posibilidad de desistir unilateralmente con o sin indemnización, de forma que, como resulta del art. 27, son de aplicación las reglas generales de las que se desprende (Arts. 1258 y 1124 C.Civil) que si las partes no hubieren pactado otra cosa, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce de la cosa y el arrendador puede compeler al inquilino a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, situación que puede perdurar en tanto éste no expire, pues es criterio jurisprudencial asentado que el inquilino, por lo que aquí atañe, no puede dejar sin efecto unilateralmente el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 C.Civil).

Ni el error ni el dolo en el consentimiento del demandado han sido objeto de cumplida prueba, tratándose aquel en todo caso de un error evitable con el empleo de una mínima diligencia al firmar el contrato de arrendamiento y no consta comunicación alguna posterior del arrendatario al arrendador, que siquiera indiciariamente lo revelara. De hecho en el acto del juicio el demandado reconoce que se percató que se ponían cinco años de duración, no habiéndose acreditado cumplidamente pacto verbal en orden al posible desistimiento por traslado, habiéndolo firmado libre y voluntariamente.

En lo atinente al traslado por razones laborales del demandado, es cierto que no se aportó ni el Convenio Colectivo ni la carta de movilidad que dice tiene firmada. Aunque el arrendatario no tiene porqué asumir el riesgo de resolución contractual caso de oponerse al traslado, lo que no resulta exigible (su residencia obligatoria sería en la plaza del nuevo destino según obra en la comunicación del BBVA, folio 15), es lo cierto porque así resulta de la prueba practicada, que estos traslados eran frecuentes, razón por la que los plazos contractuales en ocasiones anteriores eran sustancialmente más cortos, habiendo reconocido en el acto del juicio que tenía firmada carta de movilidad geográfica. Partiendo de estos datos fácticos, antecedentes perfectamente conocidos por el demandado, empleado de banca, que sabía que podía ser trasladado en cualquier momento, pacta una duración del contrato de cinco años, siendo a dichos efectos irrelevante que la nueva causa del traslado fuera que la entidad bancaria en la que trabajaba, hubiere sido absorvida por el BBVA, por cuanto que con anterioridad ya eran frecuentes los traslados. Aunque sea cierto que el traslado no obedeciese a la voluntad del demandado, sino a la decisión de los directivos de la entidad bancaria en que trabajaba (traslados voluntarios a propuesta de la empresa mencionan sin embargo los folios 67 y 70), ello no le facultaba para desistir unilateralmente del contrato sin obligación alguna por su parte, toda vez que de lo establecido en los arts. 1555 del C. Civil y 27.1 LAU, se colige que no podía el arrendatario resolver sin más el vínculo locativo sino que debía de estar en cualquier caso a las consecuencias dimanantes de lo libremente pactado por los contratantes. Se concluye a juicio de la Sala, que el traslado era previsible, y debió acomodar el plazo de duración pactado a dicha circunstancia.

Aunque se repute acreditado que el piso que se anunciaba el que se arrendó (vivienda ... de la c/ Ezcurdia núm. ..., de esta ciudad), pues el piso sito en la c/ Dr. Aquilino Urlé adquirido el 3-3-2000, es lo cierto que la parte actora no reclama más que los pagos derivados del contrato (folio 5°), y en concreto 3.500.000 ptas. por rentas, única pretensión que debe ser examinada.

La renta era de 90.000 ptas. mensuales (cláusula undécima), siendo los gastos de comunidad, portal y ascensores de cuenta de la arrendadora (sexta), y los comunes de agua, energía eléctrica, butano, teléfono, etc., de cuenta del arrendatario mientras durase el contrato (quinta).

El demandado envió el telegrama el 19 de septiembre de 2000, en el que manifestaba la extinción del contrato de arrendamiento pactado, reconociendo la parte actora y a tenor del texto del mentado telegrama, que el mes de septiembre de 2000 lo pagó con la fianza. Si bien la actora pudo haber dado de baja aquellos servicios en previsión del futuro próximo de la vivienda, es lo cierto que según resulta de acta notarial de 21 de febrero de 2001, en la vivienda que arrendada aparecen unos carteles anunciando su venta. Que el piso está en venta lo reconoce la propia actora en el acto del juicio. El incumplimiento del plazo contractual determina que el arrendador podrá exigir al arrendatario la indemnización por los daños y perjuicios irrogados por haber frustrado sus legítimas expectativas de las rentas a percibir (lucro cesante), sin perjuicio de la facultad moderadora del art. 1103 del C.Civil, que ya dice la actora haber efectuado.

No resultó acreditado que la vivienda hubiere sido nuevamente arrendada, pero es lo cierto que tampoco consta se haya intentado desde que dispuso de aquella para darle una utilidad distinta, la de venta. La actitud de la parte actora denota que no exige el cumplimiento del contrato en sentido estricto desde el momento en que admite la devolución de la posesión, dándole a la vivienda otro destino frente a la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 14.1 LAU, de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa. E1 perjuicio que se irrogase, rentas dejadas de percibir por el tiempo que tardase en alquilarse, debe reducirse a tenor de lo expuesto hasta la fecha en que dispuso de la finca para su venta, y que bien pudo ofrecerla nuevamente en arrendamiento, lo que no resultó acreditado; por contra admite en el acto del juicio que el piso sigue en venta.

En consecuencia moderando la reclamación valorando las circunstancias concurrentes, el arrendatario deberá únicamente pagar las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2000 y enero y mitad de febrero del año 2001, lo que hace un total de 405.000 ptas. (2.434, 10 E), resultado además acorde con lo prevenido en el art. 11.2 LAU de utilizarse como pauta interpretativa analógica.

En consecuencia, el recurso de apelación se estima parcialmente conforme a lo expuesto.

TERCERO Conforme a lo prevenido en el art. 394 LECivil, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada (398 LECivil).


FALLO



Con ESTIMACION PARCIAL del recurso de apelación interpuesto por la representación de VICTORIA R. F., frente a la Sentencia de fecha 13 de septiembre de 2001, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Gijón, en los autos de Juicio de Procedimiento Ordinario núm. 89/2001, se REVOCA la misma y en su lugar con estimación parcial de la demanda, debemos condenar y condenamos al demandado JESUS CARMELO A. S., a pagar a la actora la cantidad de 2.434, 10 euros más los intereses legales desde la presentación de la demanda, debiendo cada parte pagar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Se revoca el auto de fecha 16 de mayo de 2001, dejando sin efecto el pronunciamiento sobre costas.

No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificado al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

El demandado se opuso a la demanda por entender que no le era de aplicación la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que el contrato se había firmado en el 95, y que el art. 11 de la nueva LAU establecía la posibilidad de que las partes establecieran un pacto de indemnización para el caso de que se diese el desistimiento del arrendatario, pero que al no haberse establecido pacto alguno al respecto en su contrato no existía obligación de indemnizar.

La sentencia de instancia recurrida entendió que el desistimiento del arrendatario de vivienda no le liberaba de la obligación de indemnizar al arrendador en los daños contractuales derivados del incumplimiento y cifrados en la renta correspondiente al plazo que según el contrato restare por cumplir. Haciendo una estimación por este concepto de 385.020 ptas., habiendo descontando en esa cantidad la fianza entregada al comienzo del contrato.

Se alza contra esta sentencia el apelante demandado reproduciendo sus alegaciones en la instancia.

SEGUNDO Nos encontramos en presencia de un supuesto de desistimiento unilateral del contrato, y por ello ha de analizarse si éste tiene virtualidad para producir la extinción del contrato de arrendamiento concertado con un plazo de duración determinado. Dicho contrato está regido por los preceptos contenidos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 por concertarse con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley. En el referido contrato de arrendamiento no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes. Tampoco en la referida Ley de Arrendamientos Urbanos se contiene disposición al respecto, por cuanto el artículo 11 de la misma únicamente es aplicable a aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiera durado, al menos, cinco años, y diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínimas de dos meses, debiendo indemnizar a éste si hubiere pacto en tal sentido.

Vemos por tanto que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos nada dice de la extinción unilateral del contrato por parte del arrendatario en contratos de cinco o de menos de cinco años de duración.

Los Tribunales han entendido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento. Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 3ª, de 11 de octubre de 1997 señala que, el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (artículo 1254 del Código Civil) y se perfecciona por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258), teniendo también, como dice el artículo 1091, sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes. En el referido contrato de arrendamiento no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes.

En el espíritu de la nueva Ley de Arrendamientos está la intención de equilibrar las posiciones de arrendador y arrendatario, así el art. 9 de la ley establece que los contratos tendrán la duración que establezcan las partes, que si el arrendamiento fuera de duración inferior a cinco años, se prorrogará obligatoriamente anualmente hasta que alcance un mínimo de cinco años, salvo que el arrendatario con treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato manifieste al arrendador su voluntad de no prorrogar. Es decir, que la duración mínima a la que se debe comprometer el arrendador a arrendar su vivienda es de cinco años, debiendo el arrendatario si quiere que sea inferior comunicarlo con la debida antelación, de otra forma la prórroga será tácita por otra anualidad.

En el caso de autos las partes se comprometieron a una duración contractual de un año prorrogable por períodos anuales hasta un máximo de cinco, por lo que el arrendatario no podía terminar unilateralmente el contrato con antelación sin el consentimiento del arrendador. Ha quedado acreditado el preaviso con fecha 10 de marzo, pero al pretender la resolución contractual desde el mes de mayo, cuando el contrato se había prorrogado hasta noviembre no contó con la aquiescencia de la otra parte. Le corresponde por lo tanto, al arrendador la indemnización de daños y perjuicios aplicando las normas generales del CC (art. 1101 del CC). Perjuicios que como nuestro más alto Tribunal tiene reiterado deben ser probados por la parte que los reclama. (En este mismo sentido la sentencia de la Sección 11ª de este Audiencia Provincial de fecha 28 de marzo de 2000 ])

Debemos a continuación pasar a considerar cuando recuperó la posesión de la cosa el arrendador. Ha sido reconocido por éste que se le hizo entrega de las llaves el día 10 de mayo de 1995, y supone la recuperación de la posesión de la cosa en esa fecha.

Al haber recuperado la posesión del inmueble, los daños y perjuicios son menores, puesto que disponía de la misma para volverla a alquilar, vender o usarla para sí mismo. El arrendador no ha probado ningún perjuicio añadido, ni aclara si volvió a alquilar o no la vivienda. Por lo que, en conclusión de todo lo expresado, y estando ante una resolución contractual, consideramos que la indemnización que le corresponde es el abono de las mensualidades de abril, que quedó impagada y mayo, puesto que no recibió la posesión hasta bien entrado el nuevo mes, cantidades a las que habrán de descontarse el mes de fianza de 64.170 ptas., por lo que restarán otras 64.170 ptas. que deberá abonar el arrendatario.

Iniciado por 4,25 TAE

En esta sentencia dicen que los daños y perjuicios los tiene que demostrar el arrendador y que al recuperar las llaves el daño es menor y tiene que demostrarlo.
Vamos que cada juez dice una cosa por lo que lo mejor es llegar a un acuerdo con el arrendador. Se pone por escrito que llegais a un acuerdo y que el arrendador estima que con la cantidad "X" se dan por resarcidos los daños y perjuicios que se hubieran podido causar.