Llegan las rebajas al sector inmobiliario
La vivienda sí puede bajar en España. El precio de los inmuebles está cayendo en Madrid, La Rioja y Navarra. Y seguirá abaratándose en la costa y los extrarradios. El futuro no pinta tan bien para quienes ya están hipotecados. Las denuncias por impago de créditos presentadas en los juzgados de la capital se han disparado un 67% en apenas 12 meses.

Por Mercedes Gómez y Juan T. Delgado

Sí, la vivienda ha empezado a bajar. Algunos promotores inmobiliarios aún se frotan los ojos antes de leer la noticia, difundida el pasado viernes por el Gobierno. En un país donde los inmuebles se han encarecido casi un 200% en apenas nueve años, no extraña lo más mínimo que el descenso de los precios se considerara una quimera.

Es cierto que la media nacional continúa creciendo. Al cierre del segundo trimestre, había subido un 5,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior. La hora de las promociones de saldo ni ha llegado ni se la espera. Pero, al fin, hay un dato fehaciente -y por escrito- que confirma que la bajada es posible. Los precios cayeron en tres comunidades autónomas durante el segundo trimestre: Madrid (-0,4%), Navarra (-0,4%) y La Rioja (-0,1). Llevada a la práctica, la estadística viene a decir que si usted se compró un piso en la capital en enero pagó más que si lo hubiera adquirido en primavera.

Que Madrid forme parte del reducido grupo es más que significativo. Porque en ningún punto del país se construyen más viviendas que en la capital y alrededores. ¿Marca este dato el principio de una tendencia? ¿Es extensible al mercado nacional lo ocurrido en Madrid? De momento, los datos elaborados por el Ministerio de Vivienda también indican retrocesos de precios en capitales de provincia. Por ejemplo, en Valladolid cayeron 1,3%; en Guadalajara, un 1,1%; y en Soria, un 0,6%. Y a juzgar por lo que dicen los empresarios, esta tendencia puede trasladarse en breve a otras zonas dónde el apetito de los inversores inmobilarios ha desencadenado una sobrevaloración de los precios en los últimos años. El servicio de estudios de BBVA lleva meses mirando con lupa algunas zonas costeras, donde el sector ha hecho su agosto con la promoción de segunda residencia. Es ahí, a orillas de la playa, donde los precios podrían empezar a desinflarse con rapidez.

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol ha sido el primero al que la sobrevaloración ha pasado factura. Además del recelo que ha generado entre los potenciales compradores la operación Malaya, los apartamentos han alcanzado niveles prohibitivos y han disuadido a los potenciales compradores. Las ventas en la zona según el Instituto de Práctica Empresarial, se han desplomado un 50%. Esta caída provocará, más pronto que tarde, un severo ajuste de los precios. De lo contrario, a los empresarios les costará mucho tiempo -y más dinero- liquidar las promociones pendientes. En sólo 12 meses, los pisos en esta costa se han abaratado un 4,7%. Y su plazo de comercialización asciende ya a 35 meses, según un reciente informe de la consultora Aguirre Newman.

Los pronósticos de Sociedad de Tasación también apuntan descensos del valor de las residencias en los nuevos desarrollos urbanísticos, ubicados en las periferías de las grandes ciudades. Al igual que ocurre en el litoral, no hay suficiente demanda para absorber todos los pisos que aún se encuentran en fase de edificación.

Estas áreas podrían convertirse en avanzadilla de la caída de precios. Luego le tocaría el turno a los centros urbanos.

Así que los dos años y medio que quedan de década pueden convertirse en un buen momento para comprar. Pero no tanto para vender.

Del cambio de tendencia se beneficiará quien esté planeando comprar una vivienda. Por el contrario, las previsiones -sin ser alarmantes, que conste- sonríen menos a las familias que se han disparado su endeudamiento en los últimos años por la vía hipotecaria.

No es que cunda el pánico en el sector financiero. Pero no hay ni una sola entidad que no se haya puesto en guardia. Sobre el tapete ya lucen las primeras señales de que algo está cambiando. Esta misma semana, los jueces madrileños han revelado que las denuncias por impagos se han multiplicado casi un 70% en sólo 12 meses.

La estadística pertenece a un estudio encargado por el Decanato de los Juzgados de Madrid. Su titular, José Luis González Armengol, explica por qué los jueces de la capital empiezan a sentirse preocupados. «Lo que menos desea una entidad financiera es judicializar el caso de un cliente, por el dinero y el tiempo que acarrea. Si un banco o una caja acude al juzgado es porque lo ha intentado todo y no le queda más alternativas».

Eso es lo que inquieta algo a los letrados, e infinitamente más a las entidades: no poder recuperar el dinero prestado a las familias, al calor del boom inmobiliario. Y, sobre todo, al sector del ladrillo, que debe la friolera de un cuarto de billón de eurosLas reclamaciones tienen que ver con todas las modalidades de préstamo. Al cierre del primer semestre del año, en comparación con el mismo periodo de 2006, se habían disparado un 67,7% las denuncias por impago de hipotecas. Pero también los casos de morosidad en los créditos al consumo por importe inferior a 30.000 euros (un 64,4%). Entre enero y junio del año precedente, habían llegado a los juzgados madrileños 332 denuncias por hipotecas impagadas. La cantidad ascendía a 557 al cierre del mes pasado.

No es una cifra abultada, en comparación con las miles de hipotecas que se firman cada mes en la capital. Pero sí un importante botón de muestra de lo que puede suceder a corto plazo. O a medio. Porque los jueces, al menos, se temen que el libro de reclamaciones seguirá engordando. «Prevemos un incremento fuerte [de los casos de impago], vinculado al aumento de los tipos de interés», asegura González Armengol.

Desde diciembre de 2005, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos en ocho ocasiones. Hoy están fijados en el 4%. No obstante, todas las previsiones apuntan a que alcanzarán el 4,25% o, incluso, el 4,5% al cierre del año. El Euribor (el índice hipotecario al que están referenciadas más del 95% de las hipotecas en España) se ha duplicado en poco menos de dos años.

El incremento del precio del dinero afecta, principalmente, a las familias que ya están llegando con dificultades a final de mes. La deuda hipotecaria de los hogares pulverizó en mayo todos los récords al sobrepasar, por primera vez, los 600.000 millones de euros. Y es que la hipoteca media se sitúa ya en 148.282 euros. Tres veces más de lo que se pedía en 1998, cuando las vacas gordas llegaron al sector de la construcción.

Por cada subida de un punto en los tipos de interés, según los cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), un crédito hipotecario medio de 145.000 euros con un plazo de amortización a 20 años se encarece unos 80 euros mensuales. O lo que es lo mismo: unos 970 euros al año.

De momento, todas las entidades financieras confían en que las buenas perspectivas macroeconómicas permitirán salir del paso. Sobre todo, el empleo. No hay otra variable que influya con tanta intensidad en los niveles de morosidad. La salud del mercado laboral sigue intacta y el ratio que mide los impagos permanece en niveles históricamente reducidos: un 0,62%, según el último dato de la Asociación Española de Banca (AEB).

El sector financiero no se cansa de repetir que cuentan con colchón suficiente para soportar un hipotético repunte de la morosidad. Bancos y cajas aseguran también que el crecimiento de otras áreas de negocio permitirá compensar la desaceleración de la actividad hipotecaria.

Sin embargo, algunas entidades empiezan a admitir que el cambio de ciclo puede poner en un brete a más de un promotor. Y los promotores adeudan más dinero que ninguna otra empresa en España. Concretamente, un tercio del dinero prestado por la banca. Según los últimos datos del Banco de España, a finales de marzo, el sector inmobiliario tenía firmados créditos por valor de 264.591 millones de euros. La cifra es ocho veces mayor que la vigente en 2000. Y se ha duplicado en un par de años (al término del primer trimestre de 2005 ascendía a 121.444 millones).

Oficialmente, el gobernador del Banco de España, Miguel Angel Fernández Ordóñez, asegura que aún no hay por qué preocuparse. Pero en privado, los inspectores de la institución han empezado a exigir a bancos y cajas de ahorros que extremen sus precauciones a la hora de prestar dinero a los promotores.

Eso es, exactamente, lo que ya está haciendo el Banco Popular. La entidad presidida por Angel Ron es la primera en España que reconoce sin tapujos su inquietud. Y esta semana aprovechó la presentación de los resultados semestrales para lanzar el siguiente mensaje: el tercer banco del país restringirá los créditos a las empresas inmobiliarias para esquivar los riesgos derivados del nuevo ciclo.

El propio Fernández Ordóñez ya lanzó un primer aviso a finales del pasado noviembre. En su informe sobre estabilidad financiera, advirtió que al menos 50 entidades españolas habían contraído un excesivo riesgo crediticio con promotores. Más de la mitad (32) había triplicado e incluso cuadriplicado su exposición desde 2003.

El mes pasado, en su discurso anual ante el Consejo de Gobierno del Banco de España, el gobernador instó a la banca a «ir limitando la importancia que en sus carteras crediticias ha tenido el sector inmobiliario en los últimos años, orientándose hacia otros ámbitos de actividad diferentes». De lo contrario, «si en el futuro la actividad se desacelera, podrían sufrir los márgenes de la cuenta de pérdidas y ganancias».

Este nerviosismo también es compartido por una parte de los empresarios del sector. El estancamiento de los precios y el incremento del plazo de las ventas pueden poner en apuros a los promotores que compraron suelo a precios desorbitados coinciendo con los últimos coletazos del boom.«Si tienen que repercutir el coste de los terrenos, el precio final de venta les dejará fuera del mercado. No podrán competir con las viviendas en stock y tendrán muchas dificultades para que les salgan las cuentas», señalan fuentes del sector, que temen que algunos empresarios terminen por declararse en quiebra.

Este exceso de oferta ha forzado, incluso a empresas de reconocido prestigio, a cancelar el inicio de las obras hasta nueva orden. De hecho, la estadística refleja que, durante el primer trimestre, los pisos que comenzaron a edificarse cayeron un 6% con respecto al mismo periodo de 2006. Aún así, este ejercicio saldrá de nuevo al mercado 585.000 residencias.

Por contra, promotores de pequeña dimensión y con escasa solidez financiera han optado por embarcarse en los proyectos. Tratan de huir hacia adelante para intentar cumplir los compromisos con la entidad que les financia.

Para las grandes compañías el problema es otro. Algunas firmas cotizadas como Fadesa o Colonial están muy molestas con la alarma social que pueda generar el pesimista panorama dibujado por ciertos estudios sobre la evolución del mercado de la vivienda.

Tanto es así que el máximo ejecutivo de Fadesa y ex presidente del Real Madrid, Fernando Martín, está dispuesto a liderar a partir del mes de septiembre una campaña institucional para contrarrestar los mensajes negativos que se están traslandando a los potenciales compradores y que podrían acabar por desplomar las ventas.

Desde la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), sin embargo, se descarta un ajuste brusco de los precios o retrocesos dramáticos. «Lo mejor que le puede pasar al mercado de la vivienda es que se normalice», pronostica Julio Gil, gerente de esta patronal. «Pero el ajuste será suave y gradual, y sin las consecuencias de anteriores crisis inmobiliarias».

«Lo mejor que le puede pasar al mercado de la vivienda es que se normalice» (BAJADAS, BAJADAS, DESPLOME) pronostica Julio Gil, gerente de esta patronal.

«Pero el ajuste será suave y gradual, y sin las consecuencias de anteriores crisis inmobiliarias»

Del cambio de tendencia se beneficiará quien esté planeando comprar una vivienda. Por el contrario, las previsiones -sin ser alarmantes, que conste- sonríen menos a las familias que se han disparado su endeudamiento en los últimos años por la vía hipotecaria.

Iniciado por El_Presi

[...] había subido un 5,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior[...]Los precios cayeron en tres comunidades autónomas durante el segundo trimestre

Iniciado por El_Presi

En sólo 12 meses, los pisos en esta costa se han abaratado un 4,7%. Y su plazo de comercialización asciende ya a 35 meses,

Iniciado por El_Presi

Las ventas en la zona según el Instituto de Práctica Empresarial, se han desplomado un 50%. Esta caída provocará, más pronto que tarde, un severo ajuste de los precios.

Iniciado por El_Presi

Según los últimos datos del Banco de España, a finales de marzo, el sector inmobiliario tenía firmados créditos por valor de 264.591 millones de euros. La cifra es ocho veces mayor que la vigente en 2000. Y se ha duplicado en un par de años[...]al menos 50 entidades españolas habían contraído un excesivo riesgo crediticio con promotores. Más de la mitad (32) había triplicado e incluso cuadriplicado su exposición desde 2003

Iniciado por la barquera

Si habéis leído el último párrafo del articulo original en El Mundo, lo lleváis claro!!!.

Mensaje:
Por negativos y alarmistas a todos los burbujistas! (asco de pareado!); hay un señor que "avisa" que a la vuelta de las vacaciones comenzará una campaña institucional contra vosotros...

PD: Yo?... esteee... sólo pasaba por aquí!

el máximo ejecutivo de Fadesa y ex presidente del Real Madrid, Fernando Martín, está dispuesto a liderar a partir del mes de septiembre una campaña institucional para contrarrestar los mensajes negativos que se están traslandando a los potenciales compradores y que podrían acabar por desplomar las ventas.