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La demanda real sólo alcanza el 60% de los 750.000 pisos que se construyeron en 2006
Madrid. La moderación prevista para el sector de la construcción tras el boom inmobiliario podría dar lugar no sólo a una progresiva desaceleración sino incluso a una caída del precio de la vivienda, de aquí a 2009, de hasta un 20%. Así lo afirma Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, que admite que “los precios ya bajan extraoficialmente”.

La causa principal es el excedente inmobiliario. Sólo en 2006, las constructoras españolas levantaron 750.000 pisos y apartamentos, una cifra que supera lo construido en Francia y Alemania juntas. Actualmente, la demanda anual es de cerca del 60% de esa cifra.

Una tesis similar se defiende en el último informe Iberian Navigator que elabora el Deutsche Bank, en el que se admite que los precios de los pisos en España podría caer entre un 2% y un 8% en el próximo año, tras experimentar ligeras subidas durante el presente año. La entidad también vaticina un brusco descenso en la construcción de viviendas, cuyo ritmo actual califica de “insostenible”.

En España, el precio de la vivienda ha aumentado más del doble desde 1998 debido fundamentalmente al recorte de unos tipos de interés que años antes de la adopción del euro rondaban el 15%. El aumento de los ingresos familiares por la entrada de la mujer en el mercado laboral y las compras de viviendas de vacaciones por extranjeros del norte de Europa, alemanes y británicos principalmente, fueron otros de los factores que favorecieron la especulación.

Ante la respuesta favorable de la demanda, las constructoras elevaron sus proyectos de vivienda nueva año tras año. Se construyó un promedio de 432.411 casas anuales entre 1996 y 2005.

Pero la burbuja se ha pinchado. Según Bernardos, “lo que verdaderamente está matando al mercado de la vivienda es el exceso de oferta”. Un excedente que, unido al incesante alza de los precios, propiciará el “primer descenso de precios en el sector inmobiliario en España desde, al menos 1992, cuando el Ministerio de Vivienda empezó a llevar el registro. La demanda ya no contribuye a la especulación y el excedente ocasiona la rebaja”.

Según el profesor de Economía, el descenso de los precios puede causar una mayor morosidad hipotecaria. Los datos facilitados por la Sociedad de Tasación demuestran que el precio promedio de una casa en España era de 276.300 euros en diciembre del año pasado, lo que representa un aumento del 107% desde el mismo mes de 2000. (La Gaceta / Bloomberg)

Independientemente de que se pueda calcular la demanda "real", vamos a dar por buenas las cifras de ese informe.

Es decir, trescientos mil tochos del año 2006 eran demanda especulativa. Una cantidad también muy elevada de tochos de años anteriores también deberían serlo.

Con construir menos, solucionao. Pero en USA los inventarios no paran de crecer, aunque cada vez se construye menos. Y aquí va a pasar lo mismo.


Porque el stock especulativo, o al menos una gran parte de él, intenta salir al mercado cuando los precios dejan de subir. Con lo que construir los 450.000 pisos de "demanda fundamental" se convierten en demasiados.

Vuelta a reducir la construcción. Ahora sólo se construirán 300.000. Siguen saliendo pisos acumulados años anteriores, y ahora se suma los que ejecutan los bancos (muchos pepitos se quedan en paro). Muchos otros aspirantes a pepitos se lo piensan tres veces ante la caída del empleo, y subidas de euribor, y retrasan la compra....

La espiral bajista (telaraña) funciona exactamente igual que la burbuja especulativa pero al revés. Así como en el momento alcista del mercado, los promotores sólo veían la "demanda fundamental", con lo cual los especuladores arrinconaban el mercado y subían los precios, así en la espiral bajista los especuladores (fracasados) saturarán el mercado de pisos.

Recordemos que se calculaba que el 40% de la demanda de los ultimos tiempos era de especuladores y pasapiseros, o sea no demanda real. Por lo que hay un stock de uno o dos millones de viviendas (a grosso modo) que se compraron durante la burbuja y que no responden a demanda real, solo a especulacion.

Cuando los tipos suban y los especuladores no puedan dar el pase los que se queden con la patata caliente es posible que vendan en masa ya que dudo que el alquiler pueda sufragar el pago mensual de la hipoteca en un escenario de tipos al alza y que estos quieran estar sufragando la vivienda de los inquilinos o sea que el mercado se inundara literalmente de viviendas de propietarios desesperados intentado minimizar las perdidas. Hasta donde estaran dispuestos a bajar? Pues exactamente hasta lo que el mercado dicte. Igual que la ley de oferta y demanda consiguio subir los precios de forma desmesurada dejando fuera de mercado e hipotecandose de por vida a gente que necesitaba un techo ahora muchos de estos inversores de pacotilla se van a comer el marron de haber intentado hacer dinero facil.

Creo que la sobreoferta va a ser el detonante de que los precios en España se caigan a plomo, escenario que veo mas dificil en otros paises con burbuja, como el Reino Unido y como Miss Marple comento ya en uno de sus posts. La incompetencia de los poderes para poner coto a la situacion puede volverse en nuestro favor y hacer que en un tiempo comprar un piso vuelva a estar al alcance de muchos sin tener que hipotecarse de por vida.

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20% más, la inflación pongamos 2,5 para 2007 y 2,5 para 200 Total 25%.

Además, hay que recalcar, que nunca aciertan con los datos así que podemos hablar facilmente de bajas de hasta el 35-40% en algunos lugares.