Es ya un hecho el estacanmiento del precio, y en algunos casos las bajadas pero que porcentaje de bajada creeis que se dara.
Por ejemplo sin tocar las grandes ciudades que igual la cosa es mas particular, en ciudades que un piso actual con menos de 5 años, piscina y parking que vale 50 kilos de las antiguas pesetas, hasta donde podria bajar.?

En mi opinión yo creo que hasta los 35 kilos, no creo que haya mayor desplome de precios. es decir un 30 por ciento.

Es muy dificil dar una prevision. Al igual que en bolsa y otras inversiones especulativas (la vivienda es españa lo es) se puede dar un fenomeno llamado overshooting que consiste en que se sobrepase, hacia abajo, el valor fundamental del bien sobre el que se especula. Es decir, hemos pasado de que algo que vale 100, ahora vale 350, y en la bajada, amplificada ademas por la brutal burbuja que hay en españa y la tambien brutal por tiempo e intesidad bajada es posible que se llegue a, por decir algo, 90. A estas cifras haria falta corregir con la inflacion, asi que tal vez no llegue a 90, pero si 130 (considerando un 4% de inflacion desde el 98).

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Según mis elucubraciones, (sin tener ni puta idea), si ya estamos viendo tímidas bajadas de gente que no vende, en plan 4.000 - 6.000 leuretes, yo creo que fácilmente en un año y pico un piso de 40 kilos se puede quedar en unos 30. Lo que supone una bajada del 25%. Eso estaría de puta madre.
Aunque espero que sea más.

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Creo que es un tema difícil de cuantificar. ¿Cuál es el valor real de una vivienda en un sitio determinado? Obviamente la primera valoración parte de un mínimo de coste del suelo+construcción+gastos+beneficios+variables financieras. En principio, coste de construcción y gastos son relativamente estables y fáciles de cuantificar. Los beneficios en teoría también. (En la práctica no se sabe). El coste del suelo es la variable más deformable.

Pero más allá de esto, el rango de precios real depende de otras variables mucho más volátiles, sobre todo finacieras. Es cierto que en la década de los 90, en españa se arrancó con una media de precios relativamente baja -en comparación con otros países asimilables-, con lo cual tenía bastante más recorrido potencial. Pero de hecho, superó todo lo razonable, sobre todo a partir de 2002-2003.

¿Cuál es el rango de valores viable para una ciudad como Barcelona, por ejemplo? Ya no es tan fácil de valorar. Lo que sí es cierto, es que en estos años la mediana se ha corrido muy hacia arriba dentro del rango de precios, por lo tanto creo que ésta será la primera y más evidente corrección que veremos: habrá zonas y tipos de propiedades cuya caída será mucho más acusada que otras. No es posible que un zulo oscuro, de pésima distribución, de cuarenta años de antigüedad y de calidad constructiva lamentable cueste por metro cuadrado, sólo un 15% o 20% menos que una vivienda mucho mejor en todos esos aspectos, que es lo que hemos estado viendo.

Me parece esperable, en consecuencia, que el rango de bajadas sea muy dispar según zonas, tipos de vivienda, calidades y equipamientos. Yo creo muy posible que en algunos casos haya caídas del 50% o más; mientras que en otros habrá caídas mucho más moderadas, del 10% 0 20% como mucho. La zona, el barrio, el tipo de vivienda y el segmento comprador serán determinantes a la hora de los ajustes de precio. No me sorprendería en absoluto que cierto tipo de productos bajen el 60%, así como que otros incluso ni siquiera bajen.

Estais equivocando la pregunta, la pregunta no es cuanto va a bajar, si no cual es la cuota hipotecaria que puede la gente pagar?.


En madrid una pareja de mileuristas tipica, puede pagar como maximo 800-900 mirad cuanto te dan por eso en 30 años restarlo de los precios actuales y tendreis el minimo de bajada.

Para que te salga unas mensualidades de 800€ en 30 años al 6% TAE solo te puedes hipotecar por 1350000€. Si en madrid una vivienda media esta por unos 2500000-2700000, estamos hablando de una bajada del 40-50%.
No estoy diciendo ninguna tonteria haced calculos y llegareis a la misma conclusión.

Estoy de acuerdo con tu observación. Pero en ese caso estás afirmando que el precio de la vivienda casi únicamente depende de las condiciones financieras de cada momento y el humor social, (lo cual no deja de tener lógica por lo visto en España) y no de los costes de producción y márgenes razonables de beneficio.
Los precios esperables, según tu cálculo -y considerando hablar de una vivienda promedio de tal vez unos 60 o 70 m2, nos da un valor de m2 de unos 2.000 euros. Considerando que la construcción se lleva menos de la mitad de eso, significa que a partir de ahora (sin hablar de los monstruosos márgenes de plusvalía que se han gastado) la variable fundamental de ajuste es el precio del suelo.
También debes considerar que el ajuste hipotecario no se dará solo por la subida de los tipos (que tal vez se estabilicen en torno al 6 o 6,5% de TAE en los próximos años) sino que el máximo otorgable no superará el 80% del valor de tasación -y posiblemente menos-; con lo cual tenemos un 20-30% de capital inicial que los especuladores sumarán a tu cifra sin alterar el monto de la letra hipotecaria. Por contraria, no descarto que el plazo de 30-35 años, que actualmente está considerado como patrón de referencia, se vea también arrastrado a la baja a mediano plazo. Máxime teniendo en cuenta que la necesidad de disponer de un capital inicial de un 20 o 30% del valor de la vivienda supone un necesario tiempo de acumulación -y reflexión- que seguramente jugará en contra del impulso de atarse a plazos tan prolongados.

Mayores tipos de interés implican necesariamente incremento de capital inicial, y bajan el plazo financieramente razonable de amortización de capital. Tal vez haya que hacer el cálculo con una media de 20 años y no de 30.

Son esos coste de produción lo que de verdad me preocupa, hasta el 2006 la oligarquia ladrillera de este pais ha seguido recalificando terrenos y comprando ayuntamientos contando con unos beneficios que ya nuncan obtendrán. La pregunta es cuanto dinero ya nunca se recuperará? cuanta pasta han soltado las cajas y bancos de este pais a las inmobiliarias pensando en ese margen de beneficio?, eso es lo que te tiene que quitar el sueño, la pasta que han soltado los bancos para construir 6000000 viviendas contando con unos beneficios que con los tipos de interes al 6% son totalmente imposibles de conseguir.

Pues a lo mejor soy muy burro, pero acordémonos de casos como Japón, y viendo cifras fue un juego de niños comparado con lo nuestro...

En el momento en que la gente pase del chip 'nuncabajan' a 'siemprebajan', en que pasemos de oír casos de triunfadores de pisito a amargados de hipoteca vitalicia, bajarán progresivamente a unos niveles que ni siquiera nosotros nos imaginamos.

En un escenario de bajadas de precios fuertes (pongamos un 10-15% anual..) que cada cual se haga la pregunta de si compraría. Toda la demanda se contraerá, invertir aunque sean 25 millones (que hoy parece muy poco) más intereses para perder 7 millones en los próximos 2 años pues no creo que tiente a nadie, más que nada porque aún en el caso de que quieras sólo vivir en él, sin pensar en posibles revalorizaciones (positivas o negativas), siempre esperarás a que frenen, no? Hasta que se vea claro que no van a bajar más, lo contrario sería tirar el dinero. Y este tira-afloja, en el momento que se den cuenta de verdad los vendedores de la situación puede precipitar los precios a niveles increíbles.

A parte con la cantidad de stock acumulado que hay, me imagino que los alquileres terminarán bajando bastante, si puedes vivir en un piso decente por 400 € para qué te vas a complicar la vida? Y me temo que los promotores van a apostar por vivienda nueva de alquiler como forma de no parar la maquinaria.

Estoy convencido que volveremos a ver pisos por 80-100.000 €, y que encima la gente no los querrá comprar. Simplemente me pongo en un escenario bajista a largo plazo, el dinero es muy cobarde.

Además, a cualquiera que se le pase por la mente aprovechar los bajones para acaparar unos cuantos pisos, se dará cuenta que la mentalidad habrá cambiado completamente, costará décadas convencer a la gente de que invierta en el ladrillo. Han pasado 7 años desde el crack de las punto com y a nadie se le ha olvidado...

Ah, y que no nos engañen con lo que cuesta construir. Si un piso costaba a precio de venta 80.000€ hace 8 años, ahora podrá valer 100.000 sin problemas.

Me la suda a cuanto valga el precio del suelo (muchos de los pisos que se han vendido ha sido sobre suelo comprado décadas atrás a precio de risa), ya se ajustará a la falta de demanda. Y se tendrán que apretar el cinturón arquitectos, ingenieros, aparejadores, constructores, inmobiliarios, etc etc, que hasta ahora han vivido como reyes con unos beneficios y unos sueldos alucinantes. Se acabará que un enconfrador gane el triple que un licenciado en físicas. Ahora van a saber lo que es la competencia cruel de un mercado destrozado con exceso de mano de obra por todas partes.

Y si no que me lo cuenten a mi que se lo explico, que soy (mejor dicho, fui) informático...

Saludos

No nos engañemos, España sigue siendo pepitera en potencia, mucha de la gente que no compra piso porque cree en la burbuja, no lo hace porque realmente no puede, y muchos de ellos, en cuanto baje un poco se lanzará a comprar y otra la vivienda parriba, no se puede cambiar la mentalidad de todo un pais en unos meses.

El cuándo se alcanzarán los precios de equilibrio es difícil de predecir si uno no tiene el arte y los conocimientos del gran ir-, pero sí es fácil calcular cuánto son esos precios. Simplificando mucho, el precio equilibrio= 15 x (alquiler anual-gastos).
En Madrid se están alquilando los pisos a 10-12 euros/m^2/mes, así que el precio de equilibrio es de 1800-2100 euros/m^2 (sin contar gastos). De ahí salen las bajadas del 50% que se mencionan a menudo en el foro. Para saber cual es el precio de equilibrio en vuestra ciudad correspondiente utilizar la misma regla. En capitales de provincia son típicos los precios de 5-6 euros/m^2/mes, así que podemos llegar a ver precios de venta de 900-1100 euros/m^2.
Por supuesto todo esto es a euros constantes de 2007...si suponemos que el proceso dura casi una década, como propone ir-, y tenemos un 2.5% anualizado de inflación que equivale a una subida nominal de casi el 28%, dentro de 10 años los precios en Madrid probablemente anden por los ~2500 euros/m^2 y en provincias a ~1250 euros/m^2.