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  #21  
Antiguo 21-may-2007, 18:33
Miss Marple Miss Marple está desconectado
más allá de la burbuja
 
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No hay dinero para mantener los precios. Pero para pagar por VPO a precios de coste más 6% de beneficio para el constructor (o sea, a menos de la mitad de los precios actuales), sí nos llega con un superavit de 1,5% (y la posibilidad de llegar a un déficit del 3% annual). A los constructores no les gustará nada, pero es lo que hay.

Se trata precisamente de evitar que el paro se salga de madre para intentar evitar o amortiguar la recesión. Algo tiene que ceder, y va a ser el precio de las casas.

Este plan asume que la economía se va a meter una galleta de impresión, pero va a intentar minimizar los efectos. La subida de tipos va a reducir el consumo. Los empepitados sufrirán, pero pagarán. Algunas cajas se irán al garete, pero el sistema es lo bastante robusto para aguantarlo (ofreciendo una ocasión para la consolidación y saneamiento). El exceso de oferta va a provocar un bajón en la construcción, pero el gobierno ha decidido intervenir ahí, para evitar un exceso de paro que convierta una recesión en un desastre. El sector de la construcción se tendrá que consolidar algo, igual que las cajas; el gobierno tutelará el proceso con la zanahoria de la VPO de alquiler (las estadísticas de los precios de las casas se intentarán mantener artificialmente altas, para intentar coger a cuantos más pringados sea posible en un "falso suelo" o rebote, facilitando así la consolidación del sector- pero naturalmente acabarán desplomándose). El país sobrevivirá. No habrá corralito.

ADVERTENCIA: esto no es más que un plan, de un gobierno costumbrado a improvisar. No hay ninguna garantía de puedan sacarlo adelante (para empezar, VPO de alquiler en esa escala requiere de la implicación de las CCAA y ayuntamientos). Pero es a lo que juegan de momento.


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  #22  
Antiguo 21-may-2007, 18:45
Marlo Marlo está desconectado
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Iniciado por Eddy
¿Cuantos promotores privados (no coop. ni com. propietarios, ni gestoras, sino empresas promotoras) de VPO hay?

Y no los hay porque no es rentable hacer VPO. Porque el suelo es muy caro, y porque la construcción ha subido los precios al calor de la burbuja. La que se construye procede de


-Iniciativa pública sobre suelo expropiado (poca, y sobre todo muy lenta)

-Iniciativa pública y privada (cooperativas) sobre desarrollos urbanísticos de iniciativa privada. En este caso la VPO resulta subvencionada por la VL (para alcanzar el precio máximo de suelo se distribuyen las cargas de ubanización y los gastos de compra del suelo urbanizable de forma que el precio máximo del suelo entre en módulo).

Esta constituye la mayoría de las promociones, a mucha distancia, y se construye PORQUE SE CONSTRUYE VL (y los ingresos de esta subvencionan la VPO), o bien directamente por el fraude (cooperativas que suben precios)

No VL, no VPO.

Claro, tampoco tendríamos problemas de competitividad si pudieramos fabricar los Seat Ibiza a 4.000 euros.

Ya, ya, si el panorama que pintas es cierto, o lo era hasta ahora. Pero si como dice Miss Marple "es lo que hay". Las constructoras y promotoras se tendrán que joder y pasar por el aro. Pasan de ganar un pastón indecente a tener un margen de beneficios ajustado a la realidad. Tampoco es ninguna tragedia. El suelo empezó a bajar de precio antes incluso que las viviendas. Y si hay voluntad política creo que se puede liberar suelo para VPO a espuertas.
Lo que si veo un problema es ponerse de acuerdo con las CAM y los ayuntamientos.
A mi una de las cosas que me han quedado claras leyendo este foro es que el suelo se revaloriza en función de lo que se puede cobrar por lo que se construya encima. No al revés.

Última edición por Marlo; 22-may-2007 a las 00:29


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  #23  
Antiguo 21-may-2007, 19:01
Sr_Lobo Sr_Lobo está desconectado
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Estupendo análisis, Miss Marple. Súmese a lo expuesto la previsión de 500.000 altas nuevas en la seguridad social (y sueldos/renta de subsistencia) via Ley de Dependencia, financiadas por Estado, CCAA y previsiblemente Ayuntamientos, y ya tenemos parte de la ecuación resuelta.


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  #24  
Antiguo 21-may-2007, 19:23
Eddy Eddy está desconectado
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Pero si como dice Miss Marple "es lo que hay" las constructoras y promotoras se tendrán que joder y pasar por el aro

Totalmente de acuerdo, y al final los precios se ajustarán. Lo que yo digo es que el mecanismo de ajuste no es tan lineal, ni tan sencillo como se quiere.

Así, de 1996 a 2006 el nº de viviendas iniciadas por año se triplicó. Tambien se triplicaron (casi) los precios.

La experiencia reciente USA es que los precios varían poco a la baja...aunque el inicio de la construcción de viviendas ya haya caído un 33%.

Y en el 92/93 aquí los precios apenas bajaron, cuando un millón de tío se fueron al paro.

Los precios de la vivienda son muy rígidos a la baja, y esto sólo significa que para equilibrar el mercado la construcción de nuevas viviendas debe caer, y caer MUCHO. Entre otras razones, porque muchos de los que han comprado estos últimos años no eran demanda finalista, sino especuladores.

Claro que al final del camino la vivienda estará barata, y no habrá foros que lo discutan, como ahora no hay foros de "Burbuja de coches".

El problema es como llegar de aquí a allí. Y si el modelo ladrillero (50% de casas iniciadas que en USA con 1/7 de su población) lo soportará, sin una devaluación, cosa inédita hasta ahora.


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  #25  
Antiguo 21-may-2007, 19:44
Marlo Marlo está desconectado
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Iniciado por Eddy
Los precios de la vivienda son muy rígidos a la baja, y esto sólo significa que para equilibrar el mercado la construcción de nuevas viviendas debe caer, y caer MUCHO. Entre otras razones, porque muchos de los que han comprado estos últimos años no eran demanda finalista, sino especuladores.

Claro que al final del camino la vivienda estará barata, y no habrá foros que lo discutan, como ahora no hay foros de "Burbuja de coches".

El problema es como llegar de aquí a allí. Y si el modelo ladrillero (50% de casas iniciadas que en USA con 1/7 de su población) lo soportará, sin una devaluación, cosa inédita hasta ahora.

La tan nombrada rigidez del negocio inmobiliario. Pero rigidez no implica inamovilidad. Yo no tengo prisa.


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  #26  
Antiguo 21-may-2007, 23:02
titito titito está desconectado
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Conspiranoiando:

¿Los AFI esos no serán los ir-?


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  #27  
Antiguo 22-may-2007, 08:31
el arquitecto el arquitecto está desconectado
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ADVERTENCIA: esto no es más que un plan, de un gobierno costumbrado a improvisar. No hay ninguna garantía de puedan sacarlo adelante (para empezar, VPO de alquiler en esa escala requiere de la implicación de las CCAA y ayuntamientos). Pero es a lo que juegan de momento.
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pues juegan a perder...
para empezar, la nueva ley del suelo solo preve un 30% de vivienda de proteccion... por que no lo pusieron al 50%??? o al 70%???
sencillamente porque es ridiculo, no se basa en nada, es un numero lo suficientemente alto como para no ser bajo (y viceversa)

en rigor, segun el articulo ciento y pico (no tuve ganas de buscarlo, pero por el ciento cincuenta... creo), donde dice competencias de las autonomias, se lee claramente que la planificacion urbana es cosa suya... asi que la ley del suelo puede decir misa, que si la ley valenciana (por ejemplo) dice que vpo nanai, nanai se queda...

otra cosa es que se conceda dinero desde el estado, a los ayuntamientos (como lo hacian los fondos europeos) para "ayudas al desarrollo" de vpo... lo cual, parece incluso contradictorio... prevenir la caida brusca de precios aumentando la oferta y ademas oferta tasada en precios minimos (ah, no que son de alquiler y estos no se venden... claro que los que alquilan, tampoco compran!!)

en cualquier caso, reciclar los planes generales para incluir (ahora si) viviendas protegidas, no se hace de la noche al dia... maxime si, como parece, la ley de impacto ambiental de planes y programas (creo que es la 9/06 de 28 de abril o por ahi), exige evaluacion de impacto ambiental estrategico para este tipo de planes... aunque imagino que sacaran algun reglamento que acorte plazos y cree "atajos" si es por el interes general...

no me resulta creible esto de las VPO de alquiler en absoluto... salvo como cortina de humo...


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  #28  
Antiguo 22-may-2007, 09:43
Miss Marple Miss Marple está desconectado
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Iniciado por el arquitecto
otra cosa es que se conceda dinero desde el estado, a los ayuntamientos (como lo hacian los fondos europeos) para "ayudas al desarrollo" de vpo... lo cual, parece incluso contradictorio... prevenir la caida brusca de precios aumentando la oferta y ademas oferta tasada en precios minimos (ah, no que son de alquiler y estos no se venden... claro que los que alquilan, tampoco compran!!)

Ese es el quid de la cuestión. No se trata de prevenir la caída de los precios: construir más VPO de alquiler se haría para mantener la actividad y el empleo. Es un mensaje para los constructores, que tendrán que ver si se lo creen y si les interesa.
Y por supuesto que haría caer los precios. Simplemente hablar de esto como solución para el sector de la construcción representa el abandono (alguno lo llamaría "traición") de los empepitados e inversores, de aquellos que esperan o necesiten que la vivienda no baje. Y a estos, ¿que solución se les ofrece? Pues, en esencia, la "doctrina Disney": que cierren los ojos y deséen con todas sus fuerzas el aterrizaje suave, para que se haga realidad la mentira piadosa que el gobierno ofrece para consuelo de tontos: que los precios van a coincidir con el IPC porque sí, porque "es la tendencia".


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  #29  
Antiguo 22-may-2007, 11:10
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Mi gran duda ante esto es por qué la actual directiva del PSOE se atreve a intentar gestionar una crisis en vez de tirar la toalla, que gane el PP y que ellos se coman la crisis. Bajo mi punto de vista, o los que ganen en 2007-2008 hacen milagroso encaje de bolillos o se quedan sin oler bancada azul en el congreso de 8 a 12 años.

Además, la situación no es simétrica: el PSOE siempre puede argüir que el PP sembró la crisis actual desde el 98 hasta el 2004.

Como quiera que coincido con buena parte de tu análisis y asumo que el PSOE quiere ganar para gestionar la crisis, sólo me queda confirmar mi impresión de la mediocre talla de este gobierno. Miedo me da que consigan llegar a tiempo de gestionar la crisis... pero como tampoco hay garantías de rumbo diferente con un hipotético gobierno PP... sólo queda ser pesimistas.


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  #30  
Antiguo 22-may-2007, 11:13
esporculador esporculador está desconectado
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Iniciado por poliorcetes
Además, la situación no es simétrica: el PSOE siempre puede argüir que el PP sembró la crisis actual desde el 98 hasta el 2004.

Hombre, eso no es muy creible, en 4 años se pueden hacer más cosas que regalar zapatillas.


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