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“Hasta ahora hemos vivido la subida de la burbuja inmobiliaria española. A partir de aquí toca la bajada”, afirma Ricardo Vergés, arquitecto y economista del equilibrio. Según sus cálculos, nuestro país ha vivido no ya una burbuja, sino un antimercado (caso extremo de burbuja donde precios y cantidades de vivienda nueva están en relación directa y no inversa, como indica la ley de la oferta y la demanda) cuyas consecuencias son dramáticas para los diez millones de familias o más hipotecadas entre 1997 y tal vez 2012, que habrán de devolver la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón, intereses incluidos.

Vergés lleva años señalando la existencia de una burbuja que ha plasmado gráficamente con datos oficiales, comparándola con la de Francia y EEUU y elaborando una cronología incluida en el informe que presentará el próximo mes de junio en la Universidad de París.

Y bien. “¿Cómo es que hemos llegado tan lejos?”, se pregunta Vergés. Para él, todo empezó en 1997, después de que en Europa se decidiera que un euro equivalía a 166,38 pesetas. “Esto supone un regalo para España”, asegura, “porque propició el retorno de capitales evadidos. De inmediato, el flujo de pasivo se tradujo en un activo de inversión residencial, sobre todo en Madrid y en la costa. Pero el dinero era fuerte y los compradores vigilantes, de forma que los precios se mantuvieron y el ciclo de Maastricht tocó techo en 2001”.

En 2000-2001, pasamos de construir 250.000 viviendas a 550.000 sin apenas subir precios. “Entretanto, bancos y cajas, inmobiliarios y políticos vieron que había una demanda formidable sin que nadie se lo esperara (también de inversión extranjera) e hicieron acopio de suelo”. En el año 2001 hubo un bajón y se construyeron solamente 500.000 unidades. Es decir, ya estábamos de vuelta del ciclo de Maastricht.

Sin embargo, con la entrada en vigor del euro, el 1 de enero de 2002, comenzó a funcionar lo que podríamos llamar la campaña de ‘los precios nunca bajan’ y de ‘no hay burbuja’. “Dicha campaña fue apoyada por estudios econométricos ineficientes -hoy en día desbordados-, por planeamientos urbanísticos delirantes y por estimaciones del patrimonio cuya metodología haría ruborizarse a cualquier especialista del Income and Wealth”, explica este experto.

“Todavía hoy, estos agentes se muestran ansiosos por proceder a las recalificaciones de suelo y recuperar las plusvalías derivadas de todo lo edificable. Mientras tanto, el actual Gobierno no ha desdeñado proseguir este trajín en el interior del país, cuando ya el litoral y la capital dan muestras evidentes de saturación”, añade. A partir de ahí, el ‘ciclo de la Meseta’ se ha acelerado, porque cada pueblo quería su burbuja. Por ejemplo, La Rioja ha pasado de 10 viviendas por 1000 habitantes en 1997 a 16 en 2002 y a 32 en 2006, tanto si se cuentan los proyectos de Arquitectos como si son direcciones de obra de Aparejadores (Fomento). Francia y Estados Unidos no superan las 9. "Ésta es la verdadera causa del endeudamiento actual y futuro de las familias, ya que la deuda hipotecaria computada por el Banco de España, se inicia con el crédito al promotor", añade.

“Ahora, el actual boom iniciado en 2002 ha tocado techo y desde mediados de 2006, está bajando a gran velocidad”, asegura Vergés, que continúa preguntándose lo mismo que en Europa ¿de dónde ha salido tanto dinero? Ésta es la gran cuestión que encierra la clave para entender el por qué de esta bajada y también el por qué de la larga despreocupación de la demanda. El resultado de esta exuberancia irracional, que nadie ha querido o sabido evitar, es que las familias tendrán que devolver una deuda hipotecaria desorbitada.

La esclavitud de la deuda

Respecto al famoso ‘efecto riqueza’ inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “Es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.

El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves”, advierte Ricardo Vergés.

“A partir de ahora, tenemos treinta años por delante para devolver esto, que no se podrá pagar en una generación. En suma, deberá hallarse un equilibrio entre la salvaguarda del poder adquisitivo del euro y la solvencia de las familias”, prevé.

Olivier Blanchard, otro economista, en este caso profesor de un instituto tan prestigioso como el tecnológico de Massachussets (MIT), predijo en The Economist a principios de este año que “España sería la próxima víctima de lo que él llama las depresiones que rotan bajo el euro”. Las consecuencias del pinchazo, según él, serán “salarios negativos y mucho paro”

Muy bueno.

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Es uno de los mejores articulos que he leido en El Confidencial, merece menearlo y buzonearlo.

Buen viernes se presenta.

saludos!

Gracias por la aportación.

Quisiera comentar una cosa:

Yo tambien muchas veces me lo he preguntado. ¿De dónde salió tantísima pasta????
A parte de los chanchullos y trapicheos que puedan haber, yo creo que tambien ha influido (sobretodo durante éstos últimos años) al mantenerse tan bajos los salarios de los trabajadores, los empresarios obtienen más beneficios teniendo menos gastos en la producción. Es decir, toda la pasta gansa que tienen en realidad se trataría del % de salario que nos tocaría a cada uno de nosotros... esa pasta gansa se trataría de nuestro propio dinero!?

Agradecería que los grandes ilustres del foro opinaran tambien al respecto

Pues ese dinero ha salido del futuro. La gente se ha acostumbrado a gastar lo que tiene que ganar durante los próximos 20 ó 30 años y todo el mundo lo ve normal. El problema es que durante esos 20 ó 30 años muchos van a estar a dos velas y lo notaremos todos.

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Aunque aparece en el artículo referido, aquí está el link con el escrito que Vergés presentará en París:

http://www.ricardoverges.com/pdf/Articulo2007Verges.pdf

Me encanta cuando en la pág. 7 habla de los "moaïs" de la Isla de Pascua. Desde luego en este foro no vamos tan desencaminados!!!

Para el españolito de a pié es así, se puede decir más alto, pero no más claro.

La gente ha "vendido su alma al diablo" durante 30 o 40 años como quien regala ná

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Desde luego, debemos estar pendientes, sobre todo, a las reacciones de los medios de su exposición en París... Pero ojo, seguramente los españoles ni se hagan eco del tema (o lo hagan muy por encima y "suavizándolo"...

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He aquí el problema, y no sé de donde viene exactamente la euforia de algunos miembros de este foro, salvo la de aquellos que ya estén haciendo las maletas para emigrar a un país civilizado de la Europa del Norte.

Cuando esto pete de verdad los pisos bajarán pero, ¡hay de aquellos que piensan que con el rebajón comprarán a buen precio!. Habrá paro, mucho, salarios de mierda y mucha más precariedad, aunque los productos básicos no bajarán de precio. En ese contexto, bastante habrá con tener un trabajo y sobrevivir. En un entorno inmobiliario con precios a la baja y estanflación económica será más fácil atracar un banco que conseguir un préstamo hipotecario. Las condiciones se endurecerán, el límite del 30% del salario mensual se volverá estricto con tasaciones a la baja y puede que no se de ni siquiera el 80% de una tasación bajista. Cuando los bancos sabían que esto iba p'arriba daban créditos fáciles, veremos que pasa cuando el único departamento del banco funcionando a todo trapo sea el de las ejecuciones hipotecarias.

En una situación así, solo teniendo mucha pasta ahorrada se podrá comprar. Los demás, ni habrán podido comprar antes, ni podrán comprar después.... si es que aún conservan su empleo.

La hostia económica que se nos viene encima afectará por igual a todos, sean pepitos o no. Mucha gente perderá su piso por haber tenido expectativas fantavillosas y otros muchos se consolarán pensado que tampoco entonces pueden comprar pero que al menos no le han quitado un piso. Mal de muchos....

Corred insensatos!!!

En su momento se especuló que el famoso forista ir- podía ser Ricardo Vergés...

Me hizo gracia que en una de sus discusiones con otros foristas se le remitía un informa de Ricardo Vergés y el contestaba diciendo algo así como "precisamente me indicas un informe que tengo muy por la mano..."